城市住区的绿色运营与有机更新
——2016“上海国际城市与建筑博览会”专题论坛综述

由上海市绿色建筑协会绿色住宅专业委员会、上海市房地产科学研究院、上海市房产经济学会科教分会、《住宅科技》杂志社共同主办的“城市住区的绿色运营与有机更新”专题论坛，近日在上海展览中心友谊会堂顺利举行。本次论坛是2016年“上海国际城市与建筑博览会”系列活动之一，来自政府管理部门、高校科研机构、房地产开发企业、物业企业等近200名业内人士参加了论坛，并就政策机制、技术体系、管理制度、实践案例等方面进行研讨，为城市住区的绿色运营与有机更新提供了发展思路和先进经验。

一、推进住宅建筑的绿色运营，发挥绿建实效

提升绿色建筑运营管理水平，有助于发挥绿色建筑的实际效益，促进绿色建筑从建设端走向运营端。然而，目前我国绿色建筑项目获得的标识多为设计标识，运行标识数量还比较少。推进住宅建筑的绿色运营，推广运行标识，是未来绿色建筑发展的重要方向。

（一）完善政策机制

住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处李宏军博士在介绍我国绿色建筑标准体系、评价标识制度、发展现状的基础上，提出了推进住宅建筑绿色运营的发展构想。

一是强化各市场落实绿色建筑的主体责任。对于房地产开发企业，应调动其开发绿色住宅建筑的积极性；对业主及物业企业，应提高其对绿色建筑的认识水平，提升物业企业管理水平，增加运行标识项目数量；对设计单位，应提高其设计绿色建筑的能力和积极性；对施工单位，应加强落实管控，注意施工过程的绿色化；对于咨询单位，应建立准入制度，有效监督项目质量，提高服务水平。

二是对于绿色建筑发展新常态，一方面要加强绿建审图，并建立全过程监管体系，另一方面要健全标识制度，完善针对标识的激励政策，开展基于实际运行效果的后评估研究，建立绿建标识项目监管制度，并加强能力建设与宣传推广。

（二）发展绿色物业制度

后期的物业管理对绿色建筑技术的落地尤为重要。制定合理的绿色物业管理制度，发挥物业人员的主观能动性，保障绿色建筑相关设施设备高效运行，引导公众积极参与节能环保活动，是绿色建筑运营管理的关键。

上海永升物业管理有限公司运营总监刘艳从物业管理的角度提出了构建绿色物业管理模式的关键，认为绿色物业管理应在三个层面开展。

1．物业管理早期介入与“绿色”的融合。物业服务企业应参与绿色建筑建设的全过程，并在可行性发展阶段、规划设计阶段、施工阶段和竣工验收阶段从后期运营维护的角度提出优化建议，以保障绿色建筑技术的有效落实。

2．前期物业管理与“绿色”的融合，其关键包括物业企业应着眼于绿色物业管理的要求进行物业的承接查验、前期物业管理方案中绿色物业管理思想的融入、业主入住过程中加强对“绿色”的宣传和教育，以及加强物业装修过程中的环境管理。

3．物业企业应从节能降耗管理、环境污染与整治、绿化管理、绿色文化塑造等方面加强绿色物业管理的日常运作。

（三）住宅绿色运营案例介绍

住宅建筑产权分散，难以统一管理，这给绿色运营造成了阻碍。上海中鹰投资（集团）公司副总经理金健峰详细剖析了中鹰黑森林的绿色运营实践。该项目采用了大面积的森林绿化和屋顶绿化技术来调节区域内微气候；建筑设计采用德国包豪斯建筑体系，通过大空间设计减少由二次装修格局变化引起的材料浪费；外围护结构采用10厘米超厚岩棉板和Air-Lux窗系统，传热系数达到欧洲平均标准，并采用智能外遮阳系统；在能源供应方面，采用毛细管辐射系统、置换式调湿新风系统、地源热泵系统和中央能源系统，打造“恒温·恒湿·恒氧”的室内环境；采用基于ABB i-bus KNX的智能家居系统，实现智能化照明和自然光的充分利用，充分减少照明能耗。

住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处李宏军博士在介绍绿色住宅标识案例的基础上也提出了住宅建筑实现绿色运营的可行途径：一方面可通过智能化管理手段、物联网技术加强管控、方便住户；另一方面，开发企业应与物业企业密切协作，物业企业应提早介入，全过程参与，并建立一套绿色物业制度，引导住户积极参与，推动绿色住宅发展。

二、推动既有建筑绿色化改造，实现有机更新

上海既有建筑相对于新建建筑体量庞大，且多数都存在资源消耗水平偏高、使用功能有待提升等问题。数量大、类型多、情况复杂等特点，使既有建筑变“绿”的过程比新建建筑绿色化更加困难。根据《上海市绿色建筑发展三年行动计划》、《上海市城市更新实施办法》等文件的要求，既有建筑的有机更新改造将成为城市发展的重要内容，以往“大拆大建”的外延式扩张的发展老路已难以适应城市更新与城市发展的要求，推动注重提升城市品质和活力的内涵式发展成为当务之急。

（一）完善标准体系

既有建筑绿色化改造的难点在于，要根据建筑和用能系统的特点，可操作性、节能性和经济性等方面综合分析，选用适宜的绿色化改造技术。上海市房地产科学研究院修编了地方标准《既有居住建筑节能改造技术规程》（DG/ TJ 08-2136-2014）、《既有公共建筑节能改造技术规程》（DG/TJ 08-2137-2014），对既有建筑节能改造技术体系作了全面的研究与梳理。该院绿色建筑与建筑节能研究所副所长杨霞介绍了修订思路：

1．鉴于既有居住建筑节能改造的侧重点是门窗改造、加装遮阳设施等节能改造措施，既有公共建筑节能改造更倾向于设备改造，改造规程在修订时将公建和居建分开撰写；

2．标准修订时提出单项节能改造和综合节能改造的概念，鼓励业主优先采用易于实施、对业主影响小、效果显著、性价比高的节能改造技术；

3．考虑到既有建筑节能改造的情况远比新建建筑复杂，标准修订时增加了节能诊断及评估内容，强调评估的重要性。

近年来外墙外保温系统缺陷问题层出不穷，上海市房地产科学研究院古小英等通过对上海2011年之后交付的保障性住房外墙外保温系统现状进行调研，发现31%的项目存在裂缝、渗水、空鼓和保温层脱落等问题，且出现问题的保温系统主要为无机保温砂浆外墙外保温系统，遂从材料、施工及后期使用三个方面分析了出现问题的原因，提出了外墙外保温系统修缮技术的相关要求。在此基础上，为规范外墙外保温系统的修缮工程，有效治理外墙外保温系统质量缺陷和损伤，上海市房地产科学研究院主编了行业标准《建筑外墙外保温系统修缮标准》（JGJ376-2015），该标准定义了局部修缮和单元墙体修缮的范围，明确了外墙外保温系统评估内容及方法，提出外墙外保温系统修缮材料要求，并明确了外墙外保温系统修缮技术要点，对我国建筑外墙外保温系统修缮工程的实施具有指导意义。

（二）强化推进机制

国外推动绿色建筑发展的经验，主要有重视政府的领导和表率作用、完善绿色建筑评价体系、从多角度进行经济激励、大力宣传绿色建筑理念、分步实施绿色建筑评价、积极推动绿色建筑科研发展等。上海社会科学院部门经济研究所顾建发等在借鉴国外既有建筑绿色化改造推进机制的基础上，提出以下建议：

1．我国现阶段亟须完善现行既有建筑绿色化改造相关法律法规和标准规范；

2．须进一步完善既有建筑绿色化改造特色评价指标体系；

3．须明确既有建筑绿色化改造管理主体；

4．须拓展既有建筑绿色化改造的激励方式；

5．须打造既有建筑绿色化改造之全产业链。

我国目前既有建筑综合节能改造主要困境为产业做不大、技术集成难、整体效益低、实施难度大、效益算不清和融资担保难等。华东师范大学商学院龙胜平等详细剖析了当前我国既有建筑综合节能改造的现状及面临的多重困境，提出了整体集成技术、模块流程管理、高精度能耗预测和联网平台企业等解决方案，并建议：重点进行建筑综合节能改造技术体系建设；加强对综合节能企业的扶持，促使转型升级，建设共享技术平台；不断完善综合节能改造激励政策，重点推广园区综合节能示范；以综合节能效益的良性循环为基础，建立银政企协作的融资平台。

在激励机制方面，同济大学杨洪韬提出，鼓励既有建筑节能改造事业在互联网时代进行转型，将对该产业未来的发展和整个环境保护事业产生积极作用。他认为政府在制定相关激励政策时，应当鼓励各企业在保留原有产业结构的同时，合理利用互联网优势，对建筑节能改造事业的价值主张、盈利模式、资源配置和服务流程进行改进，突出互联网在资源整合方面的特点。基于“互联网+”的节能改造云平台将拥有广阔前景，平台能为既有建筑提供能效监测、网上交易、运营管理等一体化节能改造管理服务，促成良好的节能效果，并能与一系列相关政策一起，共同为目前既有建筑节能面对的困境提供新的解决方法。

（三）健全技术和评价体系

健全既有建筑绿色化改造的技术和评价体系是推进既有建筑绿色化改造工作的基石。上海市房地产学校张璞在剖析上海既有居住建筑存在的若干问题的基础上，从技术层面提出了既有居住建筑的改造重点，包括：在外部环境绿色化方面宜采用复层绿化方式及屋顶绿化技术；改造后的小区公共服务设施应满足小区的生活配套及居民室外活动的需要；针对小区“停车难”的问题，应采用机械式立体停车库等方式增设机动车停车设施；可采用反射隔热涂料和浅色饰面等技术措施或外墙覆盖植被绿化的方法提高围护结构隔热性能；围护结构改造以外窗与外遮阳为重点；在绿色化改造中应考虑适当加装电梯，并实现在少入户、少搬迁、较少加固部位的原则下提升结构抗震性能；结合围护结构节能改造，增设雨水收集、净化与回用系统，结合阶梯水价，鼓励住户节约用水；改造时应根据实际的用电负荷重新测算供配电系统的容量等参数，并按使用需求完善或增建智能化系统；在可再生能源利用方面，应采用太阳能热水系统；运营管理方面，应定期检查和调试建筑公共设施，并根据运行检测数据进行设施的运行优化。针对旧小区普遍存在的环境脏乱、停车难、治安差等问题，上海思亮信息技术股份有限公司CEO康正宁认为，通过智能化手段改善社区环境、优化停车管理、提高服务质量是住区有机更新的重要途径。

评价体系方面，同济大学周颖基于案例SUVA办公楼改建工程，通过与西方发达国家标准作对比，发现我国目前的《既有建筑绿色改造评价标准》（GB/T 51141-2015）仍存在一些不足和可以改进、完善之处，在结构和材料方面提出，应细化评价分级、简化评价指标、注重结果导向，且在评价中应充分考虑外部条件和人的感受。

在检测技术方面，由于房屋安全是涉及百姓生命财产安全的重大问题，也是既有建筑有机更新的基石，中震（北京）工程检测股份有限公司张晓明从城市危旧房屋的历史成因入手，对目前我国大量存在的危旧建筑物的常见处置措施及安全管理方法进行了简单介绍和分析。他主要介绍了危旧房屋的动态监测措施，并提出可利用人工巡检结合物联网传感技术，全面地了解建筑物长期的变化，实现对主体结构和构件的连续监测，通过对数据的处理实现自动预警。该技术可以有效地掌握建筑物的实时变形和构件安全状态，及时发现问题，以便采取应急处置措施，防止发生人员伤亡等恶性事故。

（四）绿色化改造实践案例剖析

既有建筑如何通过绿色化改造降低运行能耗，是实现可持续发展的重要课题。参与本次论坛及征文活动的专家分享了大量既有建筑绿色化改造的实践案例，对相关工作的推进具有较好的指导作用。

上海市房地产科学研究院张超等对2009-2012年列入“上海市建筑节能专项扶持项目”的19个既有建筑改造示范项目进行了现场调研，发现大部分业主或使用者反映，改造后室内舒适性有了很大的提高，他们对节能改造效果比较满意。既有建筑的节能改造主要集中在围护结构、通风和空调及生活热水系统、电力与照明系统，此外，部分项目结合自身项目定位，还进行了可再生能源利用、给排水系统节能改造等。根据调研结果，张超等提出，既有建筑节能改造应结合项目特点，考虑经济性、安全性等因素，选择适用的改造技术，同时应注重改造后的运营管理，实现真正的节能。

金茂(上海)物业服务有限公司陶俊毅介绍了金茂大厦节能优化改造的实践案例：通过能源审计、现场调研和评估，从优化系统控制措施和更新改造系统设备入手，与节能公司开展合同能源管理合作，开展了大厦在供热、制冷、通风、照明等方面节能改造。仅照明改造一项，半年就可节省电量78.7万千瓦时，节省电费61.4万元。上海三湘（集团）有限公司也对办公大楼进行了绿色化改造，采用了门窗系统、智能化办公、辐射空调以及新风净化系统等绿色技术，这些改造技术对提升既有建筑的能源使用率、办公空间舒适性和美观度以及办公智能化水平具有重要作用。

（整理：上海市房地产科学研究院绿色建筑与建筑节能研究所）