文/闻野

依法调控，促进房地产业健康发展

文/闻野

银监会近日下发通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市银行金融机构进行专项检查，除对房地产开发贷、房地产中介等相关业务进行检查外，房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中，具体包括：是否严格执行房地产相关信托业务监管规定，是否加强信托资金用途和流向监控，是否通过多层嵌套等产品规避监管要求，信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款等。有关专家认为，在国务院的统一领导下，未来住建部、国土部、银监会等监管部门将通力合作，打好政策组合牌，依法调控，真调真控，控而不乱，紧而不松。

房地产信托融资规模随政策收紧而回落

根据用益信托发布的去年前10个月集合资金信托产品的统计数据，房地产信托的融资规模在9月份达到顶点，这与房地产市场的走势相匹配。从投资者的角度看，随着房地产项目风险敞口的增大，在投资购买信托产品时，需要仔细了解投向，选择质地优的房地产项目和资质优的房地产企业。已经购买了2015年底至今发行的房地产信托产品的投资者也不必惊慌，及时关注相关产品所投项目的进度、项目所在地的政治经济情况、国家与所在地房地产相关政策即可。

眼下，房地产信托的融资规模正在随政策收紧而回落。据用益信托发布的去年前10个月集合资金信托产品数据统计，去年11月，出现一周未有集合类房地产信托成立的情况。另有统计数据显示，去年10月以来，集合类房地产信托的成立规模呈明显下降趋势。从用益信托网发布的去年前10个月集合资金信托产品统计数据可以看出：10月共成立房地产信托38只，与9月相比减少了27只；成立规模103.79亿元，与9月的210.15亿元相比下降了50%。而进入11月，下降速度有增加的趋势，其中，用益信托的周报显示，在去年11月7日－11月13日，统计到的房地产信托的成立数量和规模为零。

针对房地产信托融资规模小的现象，用益信托的解读为：“在产业金融领域，房地产业和基础产业是信托公司服务时间最长、积累经验较为丰富的两个行业，以往这两个行业内的企业普遍通过高负债、高杠杆并持有重资产进行经营，但是随着行业利润空间收窄，这种经营方式的风险日益凸显。”值得注意的是，房地产信托在去年10月的平均预期收益率为6.87%，较去年1月已下降1.36个百分点。

在专家看来，集合类房地产信托近期融资规模小，从房地产市场的角度来看，其原因有三点：一是目前处于房地产小周期的顶点；二是政策全面收紧，国家明确限制资产泡沫，住建部、银监会等部门从分兵到合进，对房地产市场进行调控；三是人口拐点已过，刚性购房需求增长速度趋于下降，二手房供应增速抬头，城镇化人口流入速度边际递减，没有支撑房价长时期高速上涨的基础。这些原因导致目前普遍认为房地产的进一步增值空间逐步减小，但是风险在不断累积。基于此，监管部门和各家公司都对房地产信托业务持谨慎态度，加强监管和提高项目过会条件，以降低此类业务的比重和风险集中度。

不过，房地产市场调控对信托公司而言，将来也未尝不是发展的契机。从信托业和信托公司来看，随着前段时间房地产政策的收紧，信托公司大多已提高房地产项目的审批过会条件。当然，也不排除银监和住建管理部门管理趋严后，房企从银行、资本市场发债等转向信托寻求融资的刚需增加。对于我国房地产市场的走势，必须结合中国宏观经济的大势来看。

数据显示，去年前三季度GDP增速均保持在6.7%，有人说中国经济已经企稳，也有人说中国经济走出大写的“L”型，并将就此陷入低迷状态。对此，有关专家分析，去年连续三个季度的匀速增长背后，其实是中国经济已经触底，但触底并不意味着就要反弹，更为准确的表述是经济正在走稳，走出了新型的、中速增长的状态，这恰恰是中国经济转型成功的标志。长期来看，如果结构合理、挤掉水分，能够维持中速发展也非常不容易。

巨额资金涌入与房价迅猛上涨直接相关

2016年11月13日，在出席第二届中国制造2025高峰论坛并致辞间隙，就业界热议的货币、汇率政策是否与房地产市场调控正向关联的话题，国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示，稳定房地产市场既要治标也要治本，关键是治本，否则很多关系无法破局。尤为重要的是，房地产业调整“破局”不能全靠货币政策，因为人民币汇率与房地产价格之间不存在有保有压的替代关系，虽然我国货币发行量的确不小，但房地产价格的上升绝不仅仅是钱多渠道少这么简单。因此，在房地产市场调控中，只有打好政策组合牌，依法调控，真调真控，控而不乱，紧而不松，才能促进房地产业健康发展。

去年年底，新华社发文揭露了2016年房价上涨的真相，明确指出是巨额资金涌入楼市导致房价疯狂上涨。文章作者认为，2016年中国楼市的波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政实施两个多月效果之时，人们同样追问：是什么推动了这一轮房价上涨？如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一、二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。而从买房端来看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。据央行统计，去年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。截至去年9月，深圳个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。去年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价率139%的110.1亿元总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信去年上半年的合同销售额为132亿元。房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来？“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。笔者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该利用自有资金，但近年来其拍地普遍通过融资，房企配资一般都为三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也由金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计，去年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而去年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度，利润率也有10.1%。

货币政策要继续保持稳健适度的货币环境

去年11月14日公布的数据显示，我国实体经济去年10月总体上延续了8、9月出现的积极向好势头：当月全国规模以上工业增速与上月持平，同比加快0.5个百分点；前10个月固定资产投资增速比前9个月加快0.1个百分点。实体经济的活跃度在逐步回升。虽然还需要进一步观察，但货币政策的制定显然不能只关注稳增长一点，而要兼顾稳增长和抑制资产泡沫的平衡，防止流动性过于充裕造成的风险。值得注意的是，去年10月新增房贷的总量，并没有随部分城市推出房地产市场调控措施“应声而落”。

以住房按揭贷款为主的住户中长期贷款去年10月仍保持了强劲势头。10月住户中长期贷款占新增贷款的75.1%，而8月这一占比是55.7%。此外，去年前10个月全国房地产开发投资同比增速仍比前9个月加快0.8个百分点。新的调控政策出台后，其实在房价和销量上已经起到比较明显的作用。然而考虑到政策时滞性，10月房贷仍受此前的楼市销售情况影响较大。有关专家因此认为，房地产市场的调控应当是多措并举的，货币信贷不是唯一手段。一方面要注意防止流动性过于充裕，导致资金涌入房地产市场，推动房价快速上涨；另一方面要改革土地供应制度、户籍制度，完善公共服务体系，采取综合性手段稳定房价。

未来货币信贷将会呈现怎样的走向？有银行经济分析师认为，受去年国庆节后密集出台的楼市新调控措施的影响，居民加杆杠水平短期内继续大幅上升的空间较小。银行对公贷款存在“前多后少”的季节性投放节奏，未来实体经济贷款仍会维持低位增长。因此，货币政策在考虑保持稳增长和抑制资产泡沫平衡的同时，还要考虑应对美联储可能进行的加息，必须密切关注市场动向，随时预调微调。中国人民银行公布的去年三季度货币政策执行报告指出，市场上讨论的“弃汇率、稳房价”和“弃房价、稳汇率”都不是好的做法，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。

有金融专家分析，汇率与房价之间不存在替代关系，而这种房地产市场的火爆背后有四个层面的原因：一是中国城镇化进程出现分化，大都市的加速发展吸引了更多资源和人才，客观上增加了对房地产的需求；二是一些地方长期以来以房地产收入作为财政的主要收入，对这部分收入有依赖性，客观上刺激了房价升高；三是土地制度，农村集体土地制度的改革还应加快，农村建设用地和宅基地应进入流转系统，与国有土地同价同权，现在这方面的大方向已经确定，但改革的步子还要跟上；四是货币政策，当前广义货币量的确不小，一部分货币要寻找投资标的，这也会推高房价。

对于房价如何调控的问题，专家表示，如果问题仅仅在于货币量大，其实还是容易解决的，只需收紧货币量即可，但现在的问题涉及多层面，既有真实的客观需求，也有来自土地财政政策方面的问题，因此要标本兼治，不能单纯限制需求。基于此，笔者认为，限购令的“回归”直接削减了需求基数，限贷升级则加大了购房成本，购房者观望情绪将愈发浓郁。另外，考虑到国际环境等因素，货币政策可能不会出现大转向，但房地产行业资金将会定向收紧。所以说，本轮调整的最终目的是控制“疯涨”的地价、房价，一旦地价没有明显回落，预计下一步还会有更严厉的政策出台。

众所周知，房地产经济的发展对国民经济的发展和稳定起着至关重要的作用。然而，这并不意味着房地产经济的发展对国民经济是有百利而无一害的，房地产业的发展在推动国民经济发展的同时也形成了一定的经济泡沫，而一旦房地产经济泡沫破灭，必然会导致整个国民经济的崩溃，从而给我国的国民经济发展带来严重的危害。因此，现阶段我国在对房地产市场采用宏观手段进行调控的过程中，需要注意采用逐步去库存的方式来降低现阶段的房地产经济泡沫，从而促进房地产市场的整体健康与稳定发展。近年来，在房地产经济的宏观调控中，政府部门也根据不同的地方价格工具或数量工具调控货币供应量的政策。价格工具的核心是利率，数量工具主要是存款准备金率和信贷。

货币政策是现阶段我国对房地产经济进行宏观调控的主要手段之一，主要包括利率财政、存款准备金政策、信贷政策三个方面。利率的调节、存款准备金率的变化、信贷条件的调整都会对房地产市场调控产生较大的影响。

（二）财政政策

财政政策是指财政部以多种政策相结合的方式来对房地产市场中的需求进行调节。在现阶段的财政调控政策中，最重要的调控工具就是税收。在房地产市场中，财政部通过多种税政策，行政政策主要包括限购限贷政策和行政问责制度。

二、当前我国宏观调控经济政策对房地产市场的影响

改革开放以来，我国的国民经济持续高速发展，人们的生活水平不断提高，房地产经济对于促进国民经济的发展起着重要的推动作用。但是从宏观角度来看，居民生活水平的提高，在某种意义上激化了经济发展中的一些隐患，这要求政府部门采用宏观调控的手段对国民经济的发展进行调控，维持市场经济的秩序，并采用多种方式来缓解经济发展中的各种矛盾，从而避免经济危机的产生，使国