文/周明

遏制投机“炒”住房
——中央经济工作会议关于房地产问题的解读

文/周明

2016年12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，与近五年来的中央经济工作会议相比较，此次会议针对房地产问题不惜重笔浓墨，对其给予了充分的关注，从中可以看出中央对今后房地产业发展的目标取向和政策把握。

会议提出了五个“要”：一要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。二要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。三要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。四要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。五要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

一、 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位

毋庸置疑，住房的商品属性使其具有居住和投资的双重功能，但住房首先是以居住为主，这也是中央经济工作会议强调“房子是用来住的”的关键所在。因此，住房制度的设计首先要解决广大市民的居住问题。至于个人家庭拥有多套住房并用来出租的行为，虽是长期性投资，但也算是用于居住范畴。至于“炒房”，其“买房”的目的在于“卖房”，实现对住房价值的短期升值预期，属于投机行为，因而是热点城市房价高企、易产生房地产市场泡沫的主要根源，对此应该坚决地加以制止。

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，就是正本清源，让住房回归居住的主要属性。可以预见政府在今后房地产调控政策和制度设计层面上，将会对投机性“炒房”加大遏制力度。“限购”是政府为稳定市场所采取的短期行政手段，从长远计，必须运用金融、税收、法律等手段，研究住房以“自住为主”、防止“炒房”的制度设计和房地产市场监管机制。

但话说回来，“炒房”这么热还是缘于国内实体经济不景气、投资渠道匮乏。近年来，搞实业不如搞房地产，股市低迷，导致社会资金大量涌向房地产业，但由于许多城市的限购政策，投资热钱开始大量转向海外楼市。要解决社会闲资的出路问题，除了在政策上设计遏制“炒房”的措施外，还应从根子上“对症下药”，拓宽投资渠道，吸引资金更多地投向实体经济。对于个人家庭多套住房用于出租的投资行为，要加强规范，通过制度设计将其纳入住房租赁市场，进一步完善住房租赁市场建设。

二、 建立基础性制度和长效机制

房地产宏观调控这么多年，建立长效机制也讲了这么多年，但由于基础性制度不够完善，实施效果并不明显，甚至出现了政府越调控房价越上涨的现象。除了运用行政手段来防止房地产市场大起大落外，就房地产业发展而言，需要建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，在房地产业发展过程中，形成削峰填谷的作用，从而防止房地产市场泡沫的产生、膨胀及破裂。

我国的国情是：虽说已成长为全球第二大经济体，但仍处于社会主义初级阶段，人均GDP不高，属于发展中国家；我国较大的贫富差距及东西部差别在今后相当长的时间内依然存在；在中国特色社会主义市场经济下，市场尚未在资源配置中起决定性作用，政府作用的发挥也有待加强。因此，国家应有针对性地因城因地施策，避免出台“一刀切”的行政措施，由国家立法，各地政府通过建立完善的体制、机制和规章，来规范房地产业的发展。应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列基础性制度建设，从而形成长效机制来引导房地产市场健康平稳发展。

三、 严格限制信贷流向投资投机性购房

房地产业是资金密集性产业，一般来说，无论是开发商建房还是个人家庭购房，如果没有金融信贷融资的支撑，光靠自有资金，开发商恐难完成建房项目的前期资金投入，个人家庭则基本没可能承担动辄几百万的房款。长期以来，住房信贷作为银行机构的优质产品，一直受银行机构亲睐，银行可以不向中小企业放贷，却很乐意发放给市民购房贷款。

改革开放以来，随着大量引进外资、出口贸易增加，我国的外汇储备与日俱增，相应地也增加了人民币的发行量。人民币超发使社会积累了大量闲资，同时，为降低企业融资成本，增加货币的流动性，央行不断降息，房地产业“黄金十年”的高额利润，诱使社会闲资和投资投机客纷纷涌入房地产市场。贷款购房——生钱买房——卖房生钱——再炒房，这一条炙手可热的生财之道，引来了大批投资投机客和“炒房团”，从而使一线城市及热点城市的房价疯涨，形成了房地产市场泡沫。

因此，这次中央经济工作会议提出要在宏观上管住货币，在微观上严格限制银行信贷资金流向投资投机性购房，对市民合理的自住购房则要制定相应的信贷政策加以鼓励和支持。银行金融机构应严格执行对住房信贷对象的审查制度，不能为求一时的业绩而放松对限贷对象的放贷，从而使投资投机购房者有可乘之机。要严控住房信贷的流向，使房价稳中有升，确保住房金融安全，从而防范金融危机的风险。

四、因城施策、互联互通去房地产库存

在去库存方面，会议提出二个“要”：一要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。二要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

房地产去库存是当前国家经济发展的“五大任务”之一，与一线城市和热点二线城市增加供给不同，房地产去库存主要是三四线城市的任务。由于三四线城市的内生住房需求原本就不足，加上过度的房地产开发，便造成大量房地产库存积压。要消化三四线城市的房地产库存，中央开出了治本良方，即通过城市基础设施建设，提高三四线城市环境质量，利用便捷的交通与大城市实现互联互通，大城市将部分功能转移到周边小城市，使三四线城市能够成为大都市的后花园。同时，也要考虑新型产业的发展，使其能够吸引农民进城成为新市民。通过新型城镇化来吸引人口，可增加住房需求来化解房地产库存积压的矛盾。三四线城市与一二线城市功能应实现错位发展，形成优势互补。这就要求在城市总体规划中，大中小城市联动制定区域一体化的发展战略，通盘考虑城市的功能定位，使城市协调发展。

五、有效合理使用城市土地

像上海这样的特大城市，正向着建设“四个中心”和科创中心、卓越的国际大都市方向发展，但是城市可供开发的建设用地稀缺，规划用地指标已达上限，因此，上海今后的房地产开发，应更多地考虑在建成区里有效合理地使用城市土地，通过城市更新和旧区改造来进一步完善城市功能。如：随着去产能和产能转移，对一些老旧厂房的土地实行再开发，以适应重塑城市功能的需要；对于房屋设施陈旧、功能老化、土地利用率不高的建筑，进行更新改造。在城市更新改造的同时，也要注意对优秀历史建筑和街区的保护，不应以大拆大建等一时的痛快来抹掉城市发展的历史。因此，要广泛听取专家和民众的意见，研究制定城市更新和旧区综合改造规划，做到全市一盘棋，有步骤地分批实施改造规划。

六、深化农村产权制度改革

会议同时指出，要深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

长期以来，农村集体土地产权归属不明晰，影响了新农村建设和新型城镇化进程。这次中央经济工作会议强调要深入推进农业供给侧结构性改革和深化农村产权制度改革，并探索开展城乡之间、地区之间人地挂钩政策（即地随人走，人口迁移到哪里，这些人口所占用的建设用地面积就转移到哪里，从哪里迁出人口，哪里就要相应地减少这些人所占用的建设用地面积）试点，实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口进入城市定居规模挂钩、城市化地区建设用地增加规模与吸纳外来人口进入城市定居规模挂钩，从而实现城乡土地要素的流动，促进城镇化发展。

七、发展住房租赁市场

完善的住房制度必须考虑向不同的收入阶层提供不同的住房，“住有所居”是国家保障每个公民居住权利所制定的住房发展目标。对于城市低收入家庭以及新市民如新毕业的大学生、进城务工人员、城市流动人口来说，租赁住房是解决其居住问题的最佳选择。目前的租赁住房中有政府主导的公共租赁房，因其建设量少且处于偏远地区，很难满足租赁市场的现实需求。大量私房因其距工作地较近，一定程度上满足了广大租户的需求，在住房租赁市场上占据重要地位。

发展住房租赁市场是完善住房供应体系的关键，而私房租赁又是完善住房租赁市场的重要环节。因此，一方面，政府要加大公共租赁房的建设力度，完善公共租赁房的管理，防止物业管理不到位以及公租房转租、群组的现象出现，另一方面，也要规范私房租赁市场，将私房租赁纳入正常的住房租赁市场管理渠道，对租金调整和租约履行进行监管，保护业主和租户双方的权益。同时，希望政府加快我国住房法的立法进程，尽快出台住房法规，而有关房屋租赁的条文应作为住房法规的主要部分。

（作者单位：上海市房产经济学会）