文/陈伯庚

智慧调控，重在实效

文/陈伯庚

自2003年开始加强对房地产市场宏观调控以来，至今已经有十四个年头了，尽管调控的红头文件发了一个又一个，可谓力度不小，但调控的实际效果并不理想。究竟问题出在哪里呢？应当冷静地总结和思考一下，以便在新一轮宏观调控中加以改进。笔者以为，对房地产市场加强宏观调控，应多一点智慧，少一点盲目性，倡导智慧调控，讲究实效。

一、智慧调控的根基：正确定位，明确调控目标

对房地产市场实施宏观调控的首要问题，是要明确调控的目标，而要明确调控目标，又必须要对房地产业在国民经济中的地位和作用正确定位，这是智慧调控的前提和基础。

首先，必须明确房地产业在国民经济中的支柱产业地位和作用，这是由客观经济规律所决定的。房地产业的产业链长、关联度强、带动系数大，是国民经济发展的重要增长点，对GDP增长直接或间接的贡献率约在2个百分点左右。住宅建设投资和住宅消费双向拉动经济增长。前一时期有人提出“国民经济去房地产化”，否定房地产业的支柱产业地位和作用，这对房地产业的持续稳定发展是十分有害的，不利于在新常态下确保国民经济中高速增长。所以，必须对房地产业的支柱产业地位和作用取得共识。

鉴于这一认识，房地产市场宏观调控的首要目标，应当是实现房地产业的持续稳定健康发展，以促进国民经济中高速增长。

其次，房地产业宏观调控要贯彻以人为中心的发展思想。住房消费是关系到居民生活的重大问题，社会主义生产目的是发展生产，满足需要。发展住宅建设的目的，是为了满足人民的居住需要，这是发展房地产业的根本出发点和归宿。因此，宏观调控的目标，应当是在住宅建设稳定发展的基础上，不断改善居住条件，提高居住水平和居住质量，这是房地产市场宏观调控的根基和灵魂。

为了满足人民的住房需求，必须确保城乡居民买得到房，买得起房，租得起房，这就要严格控制房价，保持房价的基本稳定和合理定价，这是房地产市场宏观调控的第三个重要目标。国际上通行的合理房价标准是，一套中等住房的价格相当于居民年收入的3至6倍。我国一线城市的房价畸高，涨幅很大，远远超过居民收入增幅，远离合理房价的标准，房价泡沫越积越多，隐藏着极大的金融风险，控制房价具有极端重要性。但是房价是由多种因素决定的，不能单纯强调控制房价，而是要通过供给侧和需求侧改革、控制土地价格等多方面措施，求得供求平衡，才能奏效。

二、智慧调控的依据：认清形势，精准调控

对房地产市场供求状况的准确判断，是实施宏观调控的客观依据，也是精准调控的基础。同一般商品相比较，房地产供给和需求具有一系列特点：从市场供给方面看，它具有明显的刚性和时滞性。房地产商品的生产周期长，一般要两三年甚至更多，短时间内供给不易及时调整；同时，房地产是房屋建筑物和土地的结合体，土地供应刚性对商品房供给的制约作用特别大。从市场需求方面看，房地产需求具有明显的层次性、地区性特征。商品住宅价值量大，受收入水平限制，住宅市场需求可分为消费性住房需求和投资性住房需求两大类，消费性住房需求又可分为高档房、中档房、低档房三类需求。同时，受各地区收入水平和人口数量等影响，住房需求也有很大的地区差别。

只有充分认识房地产市场供给和需求的特点，才能真正摸清市场供求状况及其变化趋势，制定正确的调控政策，做到精准调控。去年年初，重点强调商品房总量过剩，要去库存，各地纷纷出台宽松的调控政策，如放宽信贷、放宽购房限制等。而下半年出现房地产市场过热、房价上涨过快的情况，又反过来采取紧缩政策，收紧房贷，重新启动限购、限贷政策。这一宽一紧实在使人费解，说到底，还是对房地产市场形势缺乏准确判断，政策左右摇摆。

笔者对“房地产市场总量过剩”的说法持怀疑态度。如果总量过剩，为什么房价那么高，涨得那么快？特别是北上深广四个一线城市和大多数省会二线城市，去年住房价格上涨了30%以上，明显是住房供不应求，而不是供给过剩。前一时期的宽松政策助长了住房价格上涨。

从总体来看，我国正处在城镇化的高峰时期，2亿多农民工市民化，需要大量住房，而土地供应偏紧，普通商品住房的建设还要大力推进。精准调控需要从供需两端着力：供给方面，要求增加住宅土地供应，特别是要调整住宅供给结构，增加中小套型住房供应。需求方面，要大力支持自住性刚性需求，抑制投资性住房需求，采取差别化住房政策。

三、智慧调控策略：分城施策，精细调控

房地产是不动产，具有固定性和不可移动性的特征，这就决定了房地产市场供给和需求具有很强的区域性和差别性。我国北上深广等一线城市、省会二线城市和三、四线中小城市的房地产市场发展程度、供需状况、住房价格等差异很大，精细调控必须给地方调控决策自主权，分城施策，因地不同，依需有别，全国不搞“一刀切、大豁隆”的调控。

目前，我国房地产市场呈现出明显的区域分化特征，供需不平衡的情况突出。北上深广等一线城市由于收入水平高、导入的人口多，住房的需求量大，而土地供应不足，商品住房供给短缺，呈现出供不应求的市场形势，自住性需求和投资投机性需求过旺，双向拉动住房价格快速上涨。对这些地区的调控，需求侧应采取紧缩政策，加大抑制住房投资投机力度，压缩投资性需求。具体实施时，还要求精细区分需求，区别对待，有保有限。保的是刚需和自住性需求，限的是投资和投机性需求。同时，要加强对供给侧的调控，增加住宅用地供给，加快住宅建设，整顿违法违规的开发企业和中介服务企业，规范市场行为，实行综合调控。

从实践来看，不少地方调控新政还是体现了上述要求的。北京市的“京八条”，把“加大住宅用地供应力度”放在第一位，明确提出积极推进土地供给侧结构性改革，进一步增加住宅土地供应，并调整土地供应结构，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，满足刚性自住性住房需求。上海市的“沪六条”，也提出增加土地供应和加强销售环节监管等措施。

二线省会城市由于供求情况有别，房价涨幅不一，调控政策力度应当有所区别。

至于三、四线城市，主要问题还是住宅供过于求，供给过剩。因此，在宏观调控上还是应采取宽松政策，鼓励居民买房。

四、智慧调控的机制：政府主导，市场调节

在房地产市场宏观调控中，正确处理政府与市场的关系是关键。智慧调控必须建立在理顺政府与市场关系的基础上。

房地产市场调控的核心是提高房地产资源配置效率问题。在社会主义市场经济条件下，房地产资源主要是由市场机制调节和配置的。党的十八届三中全会决议明确提出：要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，同时更好发挥政府的重要作用。这为正确处理二者关系指明了方向。所谓市场配置资源，就是遵循价值规律、供求规律、竞争规律等市场经济规律，运用价格机制、供求机制、竞争机制调节资源配置，简要地说，就是依据价值规律，反映供求关系，体现竞争原则，把房地产资源配置到效率最高的部门和企业中去，实现资源配置高效率。所以，要充分发挥市场在房地产资源配置中的决定性作用。

政府在宏观调控中的主导作用，主要是制定国民经济长期发展战略，掌握调控方向，采取正确调控政策措施，引导房地产市场协调稳定健康发展。应尽量少用行政命令手段，主要利用税率、利率机制调节，以间接调控为主。

政府主导和市场调控绝不是矛盾的，而是存在互补性的，可以做到内在结合。市场调节的长处是信息灵敏反馈快，资源配置效率高，但也存在着盲目性、滞后性、分化性等缺陷；政府主导的长处是可以制定长期发展规划，从全局出发协调各方面关系，做到有计划按比例发展，但也存在着对房地产市场干预过多，越位、错位、缺位等问题。把二者结合起来，取长补短，就可以既充分发挥市场调节的高效率，又充分发挥社会主义制度的优越性，保证房地产市场持续稳定健康发展。

五、智慧调控方式：放眼长效，依法调控

前段时期政府的房地产市场宏观调控政策频繁多变，往往是一年一变，使地方很被动，居民不知所措，搞乱了科学预期，房市脱离正常轨道，房价泡沫越积越多，面临泡沫破裂的危险。究其原因，是调控决策者犯了主观主义的短视毛病，头痛医头，脚痛医脚，没有从根本上建立长效机制，进行科学调控、依法调控。

所谓长效机制，是指符合社会主义市场经济规律、较为规范、长期起调节作用的机制。社会主义市场经济规律既包括反映社会主义本质的中国特色社会主义经济规律，又包括反映市场经济运行的客观规律。前者如发展生产、满足需要的基本经济规律，以人为本、以人民为中心的发展规律、按比例协调发展规律等，根据这些规律制定的保障民生、充分满足居民居住需要的住房政策、支持自住性住房政策和住房社会保障政策等，都是对整个社会长期起调节作用的长效机制。后者如反映市场经济一般规律的利率机制，也是利用经济手段进行调控的最好的长效机制。政府可以运用信贷政策，通过控制住房消费信贷投放的货币量来控制住房需求，住房需求不足时放松房贷，住房需求过旺时收紧房贷，特别是对投资投机性购房，通过限制房贷成数（首付款）和提高房贷利率，可以抑制住房投资和投机，稳定房价。

财政税收政策也是较好的房地产市场调控长效机制。如增加住房税收可以抑制过旺的住房需求，降低住房税收可以扩大住房需求。世界各国都通过物业税（或房地产税）来抑制投资投机性购房需求，取得了较好效果。我国至今尚未开征物业税，靠“三限”（限价、限购、限贷）来控制投资投机性购房，绝非长久之计，应尽快出台物业税政策。

法律手段是最规范也是效果最佳的房地产市场调控的长效机制。政策手段易变，且缺乏约束力，难以监督，而法律手段的特点是比较规范，且有强制性的执行力和约束力，通过规定当事双方的权利和义务，实现公平、公开、公正和合理的利益调节。所以，发达国家通过多种房地产法律来规范房地产开发、销售和消费行为。我国至今只有城市房地产法和物权法，没有制定住宅法和住房保障法，只靠红头文件规定的短期政策进行调控，很不规范，漏洞很多，是个很大的缺陷。从长期来看，应尽快出台住宅法和住房保障法，把住房建设、销售、交易、消费诸多行为纳入法制轨道，通过法律规范来保障房地产市场稳定健康发展。

（作者单位：华东师范大学东方房地产学院）