文/毛潇民 周艳

严格控制商办项目的分割出售

文/毛潇民 周艳

一、市场需求催生商办项目的小分割

近年来，伴随着城市经济结构转型升级、持续推动创新发展的城市发展目标定位和严控超大城市人口规模的底线约束，上海各个区县在一段时期内均出现了较大数量的商业、办公等非居住商品房项目。一般情况下，商办项目的良性运营是以稳定的租金收益来实现投资价值、成功运营和招商，能否实现较高的出租率是商办项目运作是否成功的衡量指标。但是，面对当前局部市场在特定时期内商办楼供过于求，项目周边交通配套、人流和商务氛围还未形成的情况，企业持有并运营商办项目需要较长的培育期，对企业形成一定的资金压力。部分资金紧张或者不打算长期运营物业的开发企业往往选择出售物业，以期在较短时间内收回投资成本，快速取得投资回报。当前，上海对商品住宅实施严格的限购、限售政策，面对人民币贬值预期，投资渠道匮乏的投资客也开始选择将商办物业作为投资对象，因此，商办物业买卖的供需两端都呈现出量的逐渐增长态势。基于这种情况，开发企业为了匹配小业主的需求，降低投资门槛，更快地出售项目、回笼资金，往往将商办项目以小分割的形式出售，从而使商办项目适合更多的投资群体。

二、商办项目小分割出售存在的问题

开发企业完成销售以后便成为“甩手掌柜”，不再参与商办项目的运营和招商。商办项目由于缺乏前期的培育、招商和整体运营，要么长时间空置，要么演变成低端、杂乱、无序的业态模式，直接拉低项目档次，影响区域城市发展。商办项目因小分割出售而引发的矛盾及经营不善的情况在上海已经屡见不鲜，以下列举三个比较典型的案例。

案例一：上海永升大厦。物业位于徐家汇中山西路，开发商通过中介出售并返租永升大厦一至三层商铺近500个铺位，业主为来自沪、浙、港、澳、鲁、豫等地的400多人，其中浙江温州和台州业主300多人。后因擅自小分割不符合政策规定，在行政管理部门的监管下，开发企业最后与小业主解除合同。之后200多个业主与开发商对簿公堂，其产权纠纷持续了数年之久，给广大业主造成了不小的损失。

案例二：新华联大厦。经营8年之久的新华联大厦因续租不成关门停业。导致新华联此次停业最直接的原因，是中农信商厦特殊的多业主商业地产模式。中农信商厦开发经营模式是“分割出售”，开发商将物业分割出售给投资者，投资者可以独立经营，也可以返租给一个商家统一经营。但因为众多业主各有各的想法，商家和多名业主谈返租非常困难，造成难以成功续租。

案例三：百联北上海购物中心。其开发商将大部分商铺出售给了约1600名投资者后，又和他们签订了回报率为7%的返租合同。后来持有开发商40%股份的大股东出让所有股份，新加入的股东出资成立新的项目管理公司，并将业主租金回报率下调为3.6%，并要求业主续签租赁合同。部分业主抵制续签，甚至发生了群殴事件，经警方干预才未使事态进一步扩大，但购物中心正常经营已受到严重影响。此后，百联股份由于合同到期而未能使业主们续签合同，不得不停止营业。

从以上三个案例中不难看出，商办项目分割出售所造成产权分散的弊端尤为突出，不但会造成项目品质的下降，而且运营中一旦涉及需要调整的问题，众多业主为了自身利益的最大化，各自想法都会不同，就会使得协调的难度大大增加，导致商办项目无法正常经营，甚至闭门歇业。此外，开发商 “售后返租”方式引进商家统一经营，以及商场开业一般需数年的培育期，这都会因求利心切的业主众多而难以实现。资深商业地产投资专家周兵表示：“商业地产开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业地产的大忌，商铺分割出售以后是很难再统一经营的，就算是返租，其成本也很高。”

三、徐汇有关部门严控商办小分割出售的具体举措

根据上海城市总体规划中建设用地只减不增的目标，徐汇区的土地资源今后也将越发稀缺，为了提高土地利用效率，令土地资源的价值最大化并确保入驻企业品质，使区域和城市的品质得到进一步提升，徐汇区有关部门围绕总体发展规划，明确区域产业定位，推进产业集聚效应，于2012年底率先对商办项目的持有以及单元划分提出了较高的要求。

徐汇区的主要做法是：土地出让前，发改委、商务委等相关部门在产业导向、产业布局、招商引资方面先提出原则和需求，规土局结合城市规划及各相关部门意见，在土地出让时提出具体要求，房管局和交易中心作为最后操作部门，在预销售及产权登记等环节落实上述要求。在实际操作的过程中，徐汇区有关部门根据项目进展情况的不同，还制定了相应的流程。

（一）新出让商办用地项目

土地出让意见征询阶段，发改委、商务委等相关部门在产业导向、产业布局、招商引资方面提出具体要求，规土局结合城市规划及相关部门意见，将最终要求写入土地招标文件。一般情况下，要求开发企业长期持有一定比例的商业和办公物业，持有年限在10年以上。部分可以出售的商业和办公物业一般要求商业物业整体出售，办公物业以不小于层的单位出售。部分重要地段项目出售还要征得土地出让方的同意。

由于土地出让时已经提出明确要求，开发企业在拿地时已充分考虑该条件，该条件一般能被较好地贯彻落实。规划部门核发建设工程规划许可证时也会相应记载和采纳有关要求。项目建成后，商品房预销售管理部门和房地产交易中心则按照出让合同约定进行后续处理。

（二）土地已出让或已取得建筑工程规划许可证的老项目

对于土地已经出让且出让合同中未作相关要求的老项目，则建立规土、房管部门会审制度。房管部门排摸此类在建项目，告知建设单位有关要求，并在项目预销售阶段征求规划土地部门意见。规土部门根据项目的区域位置、项目规模、主要用途以及区经济部门的产业要求等具体情况出具对最小基本单元的意见。建设单位根据有关意见或调整原最小单元设计或调整销售单元。一般情况下，要求办公物业销售单元不小于整层或者半层，商业物业销售单元不小于整幢。测绘部门根据最小单元会审意见和建设单位的申请确定权属单元，开展面积预测和实测，房管部门按照大面积的权属单元发放预售许可证和销售方案备案证书，房地产交易中心也据此办理产权登记和交易过户。

因该类项目未在签订土地出让合同时对有关情况予以事先约定，实施时有一定的阻力，需要政府部门对开发企业作进一步的引导，得到开发企业的理解和配合后才能实施。

四、控制小分割可有效促进商办市场健康发展

徐汇区自2012年底开始对商办项目开展小分割控制，尤其是徐汇滨江、徐汇中心、南站商务区等重点区域的商办项目严格控制小分割出售，实施至今已将近四年。四年间，按照新的要求总共调整和规范了38个商办类建设项目，在促进市场健康发展、提升城区总体品质方面发挥了积极作用。商办项目最小基本单元的严格控制，虽然缩小了商办项目投资群体的范围，给项目的销售和招商提出了更高的要求，却也使得开发企业更致力于项目品质和服务的提升，在入驻企业和商家的选择上也更注重招大招强。已经先后有李锦记、平安集团、保利集团、全筑建筑等众多知名企业大规模地入驻徐汇的新建商办项目，在徐汇滨江、南站、徐家汇等几个商务区形成了浓厚的商务氛围。开发企业得到了满意的销售或者租金回报，商办项目投资者的根本利益得到了保障，政府税收也得以保证，形成了良性循环和多方共赢的局面。

从长远来看，严格控制商办项目的小分割出售能有效杜绝产权纠纷和无法招商开业的“死盘”现象，有利于项目整体运营、规模运营和品牌化运营，能更好地提升商办项目品质，确保整体区域含金量的提升。而开发企业也能从销售型企业转型为物业持有和经营型企业，有利于企业的可持续发展，在如今建设开发量趋于萎缩的局势下，也能获得很好的发展空间。

(作者单位：徐汇区住房保障和房屋管理局)