李增田

摘要：商品房预售登记制度在维护商品房的交易秩序方面具有积极的作用。但是在商品房交易登记的实际操作过程中，往往只关注于其行政管理职能，而忽视了预售登记的物权效力。因此，需运用物权法的相关理论，赋予商品房预售登记的法律效应，从而保护预购人，并实现对于相关纠纷的妥善处理。

关键词：预售房产；预售登记；法律属性

中图分类号：D922.29；D923文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0257-01

一、引言

商品房预售登记是对于开发商所销售商品房进行预售公示的特定程序。在商品房预售公示后，商品房的预购人能够在房屋建设完成之后，具有对商品房产权的请求权。这种请求权只能向特定的相对人主张，从而具有相对权的特性。开发商在签订房屋预售合同后，其一直保持对于标的物的占有。开发商具有在约定时间内，向预购人转移商品房所有权的义务。但是在当前房地产市场蓬勃发展的情况下，开发商有可能将房屋卖给其他购房者，从而出现了房产多卖的问题。然而由于房屋的预购者其只具备债权的相对权，其合法权益不能够得到保障。因此有必要在我国建立房产预售合同登记制度，维护房产预售的交易秩序。

二、房产预售登记的性质

根据我国《城市商品房预售管理办法》的相关规定，要求商品房预售过程中，由开发商和预购人必须签订房产预售合同，并要求在签约之后的30日之内完成在国土管理部门的备案手续。根据该规定可知，房产预售登记制度是各地房产管理部门以《城市商品房管理办法》的相关规定为依据，实现对于商品房预售行为的行政监督手段。房产管理部门记载并证明房产预售合同签订的事实，从而使得房产预售行为具备了行政法的监督。但是我国的房产预售监督制度，仅仅具备行政管理性质，不具有特定的法律效应。

在商品房的实际销售过程中，但商品房的预购方往往处于劣势地位，其具有比商品房开发商大的多的风险。由于目前所实施的商品房预售登记制度不具备民法效力，从而也不能够给予商品房预购人对应的权益保护。在这种情况下，有必要将商品房预售登记管理制度赋予一定的特殊效力，将房屋预售登记调整为西方发达国家中运行良好的预告登记制度，从而确保商品房预售交易的秩序，并维护交易双方的正当权益。

三、预售登记的法律效力

在国外的商品房预售过程中，由交易双方签订预购合同。预购合同的作用在于对未来所发生的物权变动的法律保障。在进行预告登记后，预购双方对于不动产的处理需要在预告登记权限请求范围内。例如：在德国的民法典中规定，如果在完成预告登记后，发生对于土地和房产的处理造成对预告登记的妨碍或损害，则认定这一处理无效。在我国旧的土地法中规定了，如果预告登记人所完成的土地处理与预告登记请求相冲突，则该处理无效。由此可见源于德国的预告登记制度，其能够对保全物权的变动。在完成预告登记后，商品房的现有产权人需要承担商品房未来的产权变动义务。通过预告登记，确保各种违背预告登记变动的无效性。

假定在房地产开发商进行商品房预售过程中，首先与客户甲签订了预售合同。继而，开发商又与客户乙签订了预售合同，并在房管部门完成预售登记。在需要进行物权转让过程中，客户甲、乙均提供房产预售合同，要求开发商向其转让该房产所有权。在这种情况下，客户之间的权益就发生了冲突。由于开发商与客户所签订的合同均属有效合同，在现行的预售登记制度下，很难为这两个客户中某一个提供预售保护。如果采用对现有预售制度改造，以预售合同进行备案，则能够为房产的预购客户提供特殊的保护。有客户在一定期限内，向房产管理部门进行预售合同登记。从而有效规避开发商进行一房多售等违规操作。

假设开发商在与客户甲签订了房产预售合同后，又将房产抵押给客户乙。由于房产的所有权仍然属于开发商，因此其所完成的房产抵押有效。但是当客户甲在到期请求该房产所有权过程中，如果该抵押仍未撤销，则客户甲对于该房产的请求涉及到一系列债务问题。客户乙具有该商品房的物权，客户甲具有该商品房的债权。根据物权优于债权的原则，客户预约享有优先受偿的权利。这无疑会侵害客户甲的权益。而采用预售登记制度后，能够使开放商对于该房产的处置具备排他的特点。即开发商不能自由处理已经签订预售登记合同的房产，从而开发商不能够完成该房产的抵押操作。通过这种制度达到保障预购方权益的目的。

四、结论

本文分析了我国商品房现有预售过程中登记制度的缺陷，提出了在法律层面实现预售管理。从而避免房产预售过程中可能产生的各类纠纷，保障预售双方的权益。

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