李增田

摘要：商品房预售登记制度在维护商品房的交易秩序方面具有积极的作用。但是在商品房交易登记的实际操作过程中，往往只关注于其行政管理职能，而忽视了预售登记的物权效力。因此，需运用物权法的相关理论，赋予商品房预售登记的法律效应，从而保护预购人，并实现对于相关纠纷的妥善处理。

关键词：预售房产；预售登记；法律属性

中图分类号：D922.29；D923文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0257-01

一、引言

商品房预售登记是对于开发商所销售商品房进行预售公示的特定程序。在商品房预售公示后，商品房的预购人能够在房屋建设完成之后，具有对商品房产权的请求权。这种请求权只能向特定的相对人主张，从而具有相对权的特性。开发商在签订房屋预售合同后，其一直保持对于标的物的占有。开发商具有在约定时间内，向预购人转移商品房所有权的义务。但是在当前房地产市场蓬勃发展的情况下，开发商有可能将房屋卖给其他购房者，从而出现了房产多卖的问题。然而由于房屋的预购者其只具备债权的相对权，其合法权益不能够得到保障。因此有必要在我国建立房产预售合同登记制度，维护房产预售的交易秩序。

二、房产预售登记的性质

根据我国《城市商品房预售管理办法》的相关规定，要求商品房预售过程中，由开发商和预购人必须签订房产预售合同，并要求在签约之后的30日之内完成在国土管理部门的备案手续。根据该规定可知，房产预售登记制度是各地房产管理部门以《城市商品房管理办法》的相关规定为依据，实现对于商品房预售行为的行政监督手段。……