张成银

摘要：房地产业是关系国计民生的一项重要产业，它的发展与国民经济发展紧密相关，房地产企业是房地产行业发展中非常重要的市场主体。本文立足我国房地产发展实际，分析了新时期我国房地产行业中老城区居民、农民工、城市外来人口等群体的市场需求状况，从五个方面探讨了我国房地产企业当前面临的艰难处境，并从新时期促使房地产企业持续健康发展的角度，提出了方向性的对策。

关键词：新时期 房地产企业 生存环境 发展方向

由于受宏观经济下行影响，近年来房地产市场形势严峻，房地产库存量大日益突出。为此，2015年中央经济工作会议提出2016年及今后一个时期主要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板（也即“三去一降一补”）的五大任务，使得我国房地产行业进入了一个新时期。多项政策作用下，一些城市房地产市场需求有所释放，房地产投资有回暖迹象。但商品房供过于求的现状依然明显，市场销售压力巨大，房地产企业面临的生存和发展环境依然比较严峻，这对广大房地产企业提出了很大挑战。

一、新时期我国房地产行业市场需求分析

（一）居民需求趋于饱和，增长乏力

从需求角度看，一、二线城市由于公共资源占有优势，造成对人口超强的吸附能力，它们的房地产主要是价格上的泡沫，在量上问题不大。三、四线城市房地产没有大规模外来资本的炒作，价格上基本没什么泡沫，房地产的需求基本源于本地居民，流动人口带来的需求很少，需求弹性较小。一方面，房价相对过高导致潜性消费者观望情绪较重。今年以来宏观经济下行，致使企业职工工资水平下降，严重影响了购买力。另一方面，过半潜在购房者对未来房地产行业持不乐观或不确定态度。此外，各项房地产政策的刺激作用没有达到市场预期，市场需求相对于较大的库存来说仍然动力不足。

（二）多种因素制约，农民进城购房难以快速转化为现实购买力

在城镇居民购买力不足的情况下，更多的人把目光投向农民，国家多项政策也都指向农民工购房。然而现实中诸多问题，让农民工实现城市置业的梦颇具波折，使得半数以上农民五年之内难以实现买房。一方面，多数农民工积蓄较少，没有足够的积蓄支付当前的房价，甚至交不起首付款。高房价使农民对买房望而却步。另一方面，农民工与城镇居民享受的待遇不同使农民工进城买房顾虑重重。因此，农民工买房之路艰难坎坷，把去库存的希望寄托在农民身上也是任重道远。

（三）城市外来人口的购房需求有限

当前我国经济结构、产业结构正在调整，目前来看，新的接续替代产业难以在短期内产生完全替代效应，经济环境对外来人口缺乏吸引力，由此产生的房地产需求也极为有限。更为严峻的是，由于煤炭等产业的衰退，与之相关的一些资源型、工业型城市资本、人员“双流失”的趋势已初露端倪。

二、我国房地产企业当前面临的生存环境

（一）市场疲软造成资金短缺，项目融资困难

房地产业发展离不开资金，没有资金的支撑，房地产开发建设等于无米之炊。库存积压的背后隐藏着巨大的债务危机，同时受投资担保公司挤兑风波影响，多数房地产商面临或已经陷入资金链断裂险境，推动项目建设有心无力，土地流拍、烂尾楼、闲置地大量出现，房地产贷款潜在风险不断加大。各大商业银行也因当前宏观经济下行压力，对房地产贷款提高了准入门槛，同时国家政策性贷款只和政府的融资平台合作，不对私营房地产企业贷款，导致项目融资非常困难。

（二）城市配套设施跟不上项目进程

许多房地产项目存在道路管网、给排水等配套设施跟不上的问题，一些项目尚不具备卖地开发的条件就匆匆上马，导致楼盘即将交工而水电供应不上的情况，开发商为按期交工只好高成本引拉供电专线，造成各种管网纵横交错，影响整体规划。还有一些大型楼盘项目周边道路及人行道建设进展缓慢，都在一定程度上影响了项目的销售。

（三）办理房产手续繁琐、政策落地时间周期错配

房地产开发的五证，办理起来手续繁琐，办理周期较长。从项目立项、环境评价、土地预审等每一个环节都不可缺少，即便资料齐全的情况下顺利办完五证，短则半年长则一年，甚至会更长，这些繁琐的手续使不少房地产项目进展缓慢，失去了许多政策扶持的机会。同时开发商在项目进展中需要支付利息，因手续不全造成库存积压产生的利息就会不断增长，成本也就相应增加，与日俱增的债务会导致开发商的信用评估下降，贷款难度增加，导致再发展能力受限。

（四）多数房地产企业实力有限，楼盘品质不高

目前，我国的许多房地产企业是前些年房地产业发展迅速时，被吸引过来的众多经营者，企业规模小、实力弱、无开发团队、无策划、营销和管理人员，经营理念落后，竞争力不强，使房地产业鱼龙混杂，良莠不齐。往往在前期准备不充分的情况下盲目介入项目，导致楼盘设计规划不合理、小区内部服务配套设施不全、楼盘品质低下。一旦遇到不好的形势就会出现这样那样的问题，从而影响项目开发的进展，导致半截子工程甚至烂尾楼，这样的库存很难去除。

（五）房地产行业违规问题严重

房地产开发与经营管理法律法规体系建设明显滞后，导致房地产开发中投资、投机等多种不良行为的产生，一些项目的售楼中心没建成前，房地产开发商对期房进行大肆宣传和炒作，进行违法预售，消费者因所购买的期房和现房之间存在一定的差距，或因开发商资金链断裂而无法如期拿到所购房屋，造成心理上和经济上双重损失，极大的损伤了消费者的购房信心。房地产企业的这些违规销售、违规建设的行为不但暴露了企业自身问题和行业潜规则外，也暴露了政府和职能部门监管不到位，如果不能有效控制，将会影响房地产行业持续健康发展和人民群众生活水平提高的进程。

三、新时期促使房地产企业朝着健康方向发展的思考

（一）积极整合房企资源，提升企业发展实力

目前，许多房地产企业规模小、实力弱、竞争力不强、抗风险能力差，缺乏现代商业思想、商业理念；缺乏对市场敬畏；缺乏房地产市场细分调研，仍处于市场发育初期的草莽状态。随着“大数据、云计算”“制造业数字化”“能源互联网”“生物电子”、“新型材料”等技术革命的悄然兴起并逐步呈风起云涌之势，这种以知识作为核心要素的技术革命及工业革命将彻底改变社会的结构形态、组织方式、生产方式，彻底改变人们的思想观念、行为习惯、生活方式，从而使国家或地区竞争力的基础和产业竞争格局发生彻底重构。经济活动状态已经进入新的时代，跑马圈地、盲目扩张的草莽时代已经结束。因此企业要根据自身优势主动与知名品牌企业合作，通过强强联合、强弱联合以及本地企业和外地企业联合的方式积极整合、取长补短、增强实力，才能稳扎市场发展根基。

（二）努力提高服务质量，打造精品房源，推进产品多元化

首先，要对开发无望的楼盘进行核算，让有能力的开发商接盘，将项目盘活。对资金链断裂停工的烂尾工程，采取企业重组、项目整合的方式进行提质改造、消化库存，这是必须解决的难题。否则，不仅解决不了房地产库存问题，还会给社会稳定带来极大威胁。其次，项目建设要推进产品多元化，提高服务水平。积极调整开发思路，根据刚性需求逐渐减少、改善型需求和享受型需求逐步增加的趋势，增加容积率低、配套全、环境美、服务优的商品房源，把优质客户资源留给家乡，把外地和周边消费者吸引过来。

（三）积极拓宽去库存的思维空间和行为空间，努力实现企业转型升级

房地产企业要紧跟时代发展潮流，根据市场需求调整开发产品结构，发展旅游、养老、文化、度假地产，推动符合条件的房地产开发项目向众创空间和楼宇产业转型，改变过去仅靠售房消化库存的单一模式。按照国务院近期相关政策，宜租则租，宜售则售，大力推行先租后售的策略。把公租房作为商品房的“蓄水池”，将库存的商品房和公租房蓄积起来，待市场供求关系发生变化或租户有产权需求时再把公租房转为商品房售出；同时，发展现代房地产租赁业，对于有实力的房地产企业，可以对现有库存进行收储和整合，开展租赁。房地产开发企业也可开展租赁业务，按照廉租房和鼓励农民进城购房的政策，个人承担一部分，企业优惠一部分，政府补贴一部分，多方努力，多方得益。

四、结束语

今年以来，中央和地方多项房地产市场去库存的调控政策密集出台，为低迷不振的房地产市场注入信心，给房地产企业赢得喘息机会。随着供给侧结构性改革政策效应的逐步显现，房地产市场逐步向好的方向发展。但楼市成交冷热不均的分化状态将是我国今年乃至今后较长一段时间的市场常态，新时期房地产企业发展将继续面临着一系列新的问题挑战。因此，现代房地产企业必须树立战略思维和发展眼光，坚持科学定位和谨慎投资，紧跟形势调整内部结构，努力破解融资难、库存大等问题，不断提升自身的综合竞争力和抗风险能力。

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