梁庭俊+章丹丹

摘要：房地产经济牵涉家具、建材、电器、装饰、建筑、金融等产业，是国民经济的重要基石。将房地产经济波动控制在一定范围内，保障房地产产业稳健发展，对我国经济发展具有重要意义。事实表明，影响房地产经济波动的现实性因素较多，如土地、市场、金融与政策等因素，这些因素综合作用于房地产经济发展态势，对其发展形势构成影响。鉴于此，本文主要分析房地产经济波动的影响因素及应对策略。

关键词：房地产经济波动 影响因素 策略

一、房地产经济波动的主要特征

（一）房地产经济复苏阶段

房地产经济的复苏阶段开始于前一次的经济循环的低谷，此时，房地产经济处于供求不平衡的状态，并且供给远远大于需求，而一些房地产开发商意识到这一问题，很少甚至没有投资开发建设房地产项目，使得房地产经济的供需关系持续不变，但是，随着净需求量的增长，先前供大于求的局面逐渐被扭转，进而促使房地产市场走出低谷，迎来复苏机会。

（二）房地产经济繁荣阶段

在房地产经济逐渐复苏的情况下，房地产交易量逐渐增加，房地产的价格、租金也不断增长，从而促使开发商加大对房地产项目的开发和建设。随着房地产的需求量持续增长，其供给量逐渐吃紧，致使房地产价格、租金快速增长。从生产领域来看，一些开发商会抓住机遇，大力开发新项目，从流通领域来看，在市场的刺激下，集团消费和个人消费会迅速增长，导致房地产的总投资和总规模扩大。

（三）房地产经济衰退阶段

在经过一段的繁荣时期之后，房地产市场会逐渐的缩小，因为房地产价格过高，远远超过消费者的实际承受能力，进而导致房地产的需求量减少，使得供求关系发生变化，从而导致房地产经济衰退。当房地产市场主体认识到市场变化时，新的房地产投资开发建设项目会会逐渐减少甚至停止，而已经竣工的项目超过实际需求，造成房地产价格下降、交易量减少的情况。

（四）房地产经济萧条阶段

由于房地产市场的供求矛盾日益尖锐，其竞争压力不断增加，致使房地产价格持续下跌。但是，由于房地产价格具有刚性，不可能超出一定的底线，而房地产市场萎缩、交易量锐减，致使房地产处于“有价无市”的局面，许多开发商和投资者被“套牢”，影响到房地产企业的正常运转，使得房地产经济处于萧条状态。

二、房地产经济波动影响因素的认知与分析

（一）外在因素

首先是经济因素，经济因素主要是指国家的整体经济以及房地产开发当地的经济两种，国家经济会通过国民收入、整体的消费水平、物价以及金融贷款等方面来影响房产经济，当地的经济则主要是通过当地的物价和人民的收入水平等影响房地产经济。

其次是社会因素，随着社会的快速发展，人们对房地产的认识也在逐渐的改变，房地产从以往的居住作用转向了投资作用，且人们对小区的要求也在逐渐的提高，这都在一定程度上刺激了房价的上升。

第三是政策因素，这主要是包括与房地产经纪关系较大的政策，主要包括国家相关的货币政策，例如银行利率、贷款政策等，税收政策以及专门为房地产经济设置的政策等。

（二）内在因素

首先是房地产的供给和需求之间矛盾的变化，在市场中房地产商加大对房产的开发需要人们相应的扩大其购买量，以及时的消化其房产，否则会产生下滑的波动，房地产的供给量受到政策、物价等外在因素的影响。

其次是房价的变化，由于人们大量的投资房地产直接推动了房价的飞速上涨，而房价的上涨回报了投资人的投资，这种高回报又反相推动人们更多的投资房地产，从而使房价呈现出一种畸形的上涨趋势，房价中包含大量的泡沫，这给未来的房地产经济埋下了危机。

第三是房地产投资需求，一般来说投资需求增加会提升开发商拿地热情而推东房地产的扩张，从而使相关经济进入到繁荣的阶段，相反则导致房地产的收缩，从而使房地产经济呈现出萧条的状态。

三、房地产经济波动的应对策略

（一）及时有针对性的政策调整

由于我国社会经济的不断发展，所以需要对我国房地产经济发展的投资政策进行全面的规划。在制定可持续发展的政策时，需要与我国发地产经济发展现状相结合，从实际出发，采取有效的引导方式和手段，严格遵守我国颁布的相关政策。

（二）注意发挥市场自动调节的作用

在行动策略上，要注意发挥市场自动调节的作用，让市场充分展示其真实趋势及自动调整的功效，不必急于行动。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要更好地发挥市场调节的决定性作用。但在实践中，人们往往把握不好政府同市场的关系。比较常见的现象是，在完不成或预期完不成当年经济指标尤其是财政指标时，政府就喜欢打房地产的主意，把房地产当作救火工具，急忙出台宽松的楼市措施，过早进行人为干预，忽略市场调节作用。

一是市场尚未展示其趋势性全貌，匆忙出台政策措施，仓促应战是对是错，很难确认。二是即使匆忙出台的政策撞对了，使经济指标的完成容易了，但它对于楼市内在问题的解决有无好处，或许反而增加后期楼市乃至以后经济的困难和不确定性。所以，只要楼市没有急速趋冷、房价没有大跌，没有产生对于金融和经济的严重威胁，就是相对正常的，不能过早地采取人为的逆向调控。

（三）建立完善的房地产经济融资体制

第一，需要建立完善的多元化房地产融资体制，例如：商业银行贷款、房地产信托、产业基金以及市场直接融资等；第二，对于多元化的住房融资途径进行完善，目前房地产行业主要的融资途径包含政府优惠政策、住房合作基金以及商业按揭贷款等；第三，建立完善的房地产经济融资体制，房地产开发商需要严格按照相关经济政策，积极探索和发现问题，并采取有效的解决对策，从而建立完整的金融体系。

总之，房地产经济发展并非呈现出一条平稳曲线，而是处于波动发展的动态过程中。从长期发展的层面来分析，房地产经济发展整体表现为向上与增长态势，长期趋势以向前发展为主。而房地产经济波动，则是以长期趋势为轴心，不断上下浮动。通过探究与认知房地产经济波动的现实性因素，有助于提出具备操作性与科学性的应对策略，以保障房地产产业长效稳健发展。

参考文献：

[1]郑淑琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].学术论坛，2014，10：74-78

[2]潘泓宇.房地产经济波动的影响因素及应对措施[J].企业改革与管理，2015，22：97