萧振熙 上海财经大学

国外逆按揭市场与香港案例分析

萧振熙 上海财经大学

国家于2014年推出逆按揭产品（又名以房养老），而香港特别行政区在2011年推出逆按揭产品(又名安老按揭),算是中国境内较早推出这类产品的城市。但大众对产品认识也许不深。本文特意对国外逆按揭市场与香港逆按揭市场加以分析。

逆按揭 房地产市场 资产释放

一、前言

2011年，香港按揭证券公司正式推出逆按揭。逆按揭是一项贷款安排，让借款人可以利用在香港的自住物业作为抵押品，向参与银行申请逆按揭贷款。借款人将仍然是物业的业主，并可继续安居于该物业直至离世。

借款人可以于固定年期内或终身每月取得年金。在同一年龄下，按揭物业价值越大，年金就越高。如有需要，借款人亦可提取一笔过贷款，以应付特别情况。一般而言，除非借款人永久迁出他／她的物业或逆按揭贷款因其它原因被终止，否则借款人可以终身毋须还款。于逆按揭终止时(或借款人离世后)，借款人(或他／她的继承人)可优先全数偿还逆按揭贷款以赎回物业。如借款人(或他／她的继承人)选择不赎回物业，银行将出售该物业以偿还借款人的逆按揭贷款。假如出售物业后所得的款项超过逆按揭贷款，银行会将全数偿还逆按揭贷款后的余额归还给借 款人(或他／她的继承人)。倘若出售物业后所得的款项不足以偿还逆按揭贷款，借款人(或他／她的继承人)亦毋须担心，因该差额会根据按揭证券公司与银行之间的保险安排由按揭证券公司承担。

对香港逆按揭利用的策略进行研究，的确有其意义和实用价值。随着新加坡之前逆按揭引发大量法律诉讼，现在的逆按揭已全面暂停。而台湾要在2013年中之后，才会逆按揭推出逆按揭的试行计划。2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即以房养老）试点，试点期为两年。由此观之，香港可算是在现今华人社会，把逆按揭推行得比较完善的地方。由于华人在文化和传统观念上，和其他各个种族的人存在着一些分别。

二、论文回顾

Johnson等人 (2014) 指出当前和未来的退休人士面临一系列对退休生活有重大影响的挑战。 在美国, 近年经济衰退对投资组合的价值造成了负面影响，房屋泡沫破灭，房屋价值下降。 婴儿潮一代的老化，寿命延长以及抚养比恶化对政府的隐性负债和债务构成上行压力。 依靠社会保障作退休后的收入的主要来源,已不再是一种切实可行的解决方案。 此外, 由于缺乏规划和不切实际的期望,对许多退休人士的基本保健和长期照料未来成本, 造成了站不住脚的财务状况。 因此, 使用其他来源作退休收入已成为关键。

Pfau（2015）探讨了通过使用不同逆按揭贷款把物业资产转化成退休收入方法。总的来说, 更快地消耗物业资产的策略提高了退休收入计划的整体风险。 更多的上行资产潜力是通过延迟消耗物业资产的策略而产生的，但同时产生更多的下行风险，因为物业资产得到快速使用而未必以足够高的市场回报来补偿。Pfei ff er等人（2014）同时指出，在当前利率环境下，使用逆按揭贷款优势随着以下情况而增加（1）住房时间较长（2）相对于房屋价值的实际提取需求，（3）未来利率较高，（4）未来物业升值较低。

Haurin等人（2013）指出，美国战后出生的一代正处于退休年龄，而在他们的财富比例当中，房地产的比重相当大，故此认为他们对逆按揭的需求会持续增长，这点和香港十分相近。而他们指出，当老人意识到房价快将下跌时往往会加快做好逆按揭，藉以锁定高房价。特别是在房价波幅比较大的美国州份，这些老人对是否做逆按揭就会更敏感。他们认为老人感觉楼价较合理水平高时，加快做好逆按揭是相当合理。他们既不用卖房或转住较小房子，可留在原址居住和锁定高房价。同时一旦看错市况，影响又远比卖房转租低得多。至少他们不用付出租金，在租金波动的香港这点更为显著。

三、国外逆按揭市场

（一）美国

HECM计划是联邦保险，这意味着美国政府保证HECM借款人将获得所有承诺的现金预付款。HECM保险计划得到联邦住房管理局的支持（FHA）的美国住房和城市发展部（HUD）。 HUD是负责FHA的保险计划的设计和修改, 负责贷款人审批，抵押保险费收付和保险基金管理。从借款人收到的贷款可以用于任何目的。尽管事实上逆按揭产品是由美国政府支持和保险，应该注意的是，HUD FHA也不直接向借款人提供逆按揭贷款.而是由银行，抵押公司和其他私人贷款人发行。然而，这些贷款实际上卖给房利美（房利美是政府资助的实体, 在联邦政府的监督下运作）。

（二）加拿大

私人公司加拿大家庭收入计划（“CHI P”）自1986年经营逆按揭。类似于其他逆按揭计划，CHIP旨在令加拿大老年人可以释放物业资产。通过CHIP，老年房主一般可以获得他们房屋价值的10%到40%之间（最高达50%），这取决于他们的年龄和性别。借款百分比是随年龄增长。免税现金流是CHIP具有吸引力的特征之一，因为它没有对其他加拿大政府福利（如老年保障 “OAS” 或 保证收入补充 “GIS”）产生任何负面影响。借款人亦受到负资产担保的充分保护。

（三）新加坡

1994年，逆按揭计划首先由保险公司引入. NTUC保险公司（NTUC INCOME）是第一家在新加坡提供这种类型服务的金融机构。另一家提供者, 是华侨商业银行. 华侨商业银行逆按揭计划有两种：基于期限（每月支付最多25年）和年金相关（到生命结束）。初期市场反应很好。但是，逆按揭计划没有如预期般发展。 NTUC INCOME和华侨银行已于2009年年中停止提供逆按揭计划。可能是没有保证条款的逆按揭计划, 减少了对那些潜在申请人的吸引力.

（四）英国

逆按揭计划目前主要有两个类型，即终身抵押和物业逆向。终身按揭计划方面，市场上有几种不同利息滚存方式。物业逆向方案,是涉及出售全部或部分物业所有权，但房主有权住在物业直到去世。这两个计划,都提供一次性付款或定期付款的选择。金融服务管理局（“FSA”）是英国逆按揭计划市场的监管者。逆按揭计划行业的其中一个主要参与者是安全的家庭收入计划（“SHIP”），它是业界组织,负责为其成员制订参考程序和行为守则,按照指定的要求执行监测。大约90%的服务提供者是其成员。

（五）澳大利亚

在澳大利亚提供的逆按揭计划和英国类似。基本条款和条件接近。逆按揭计划行业的监管机构是澳大利亚证券和投资委员会（“ASIC”）和澳大利亚长者逆按揭贷款人协会（“SEQUAL”）。自2002年，ASIC已经开始监察行业,履行保护消费者信贷的适当作用和设备。 SEQUAL成立于2005年，是一家非营利组织, 向老年房主提供有关逆按揭计划产品的信息。SEQUAL性质类似于在英国的SHIP。在澳大利亚, 不论贷款金额最终是多大, 老年房主有权保留未来可实现价值的一部分的财产，实际上确保其未来财产的固定百分比价值将留给他们或他们的后人。

四、香港逆按揭计划推出的市场背景

根据2010年，香港大学在推出逆按揭产品前的研究，约有五分之一人表示对逆按揭感兴趣。这比 2005年的调查结果高。把资产留给后代的想法是中国传统文化，这是那些没有兴趣的人的主要原因。除此之外，其他人可能更愿意出售物业以租用公寓和支付其他日常生活的现金。这可能反映他们有更高的动机获得定期现金付款，因此有兴趣申请逆按揭。根据逆按揭的计划，他们不需要搬离现有财产，但他们仍然可以每月定期获得现金支付日常生活。

付款逆按揭年金金额也是一个重要因素，这是受到物业价值的影响。由于感兴趣的人士的财产价值较高，这可能是他们申请逆按揭的一个很大的动力，因为他们可以有更高的每月年金。物业的楼龄可能是申请逆按揭的影响因素。感兴趣的人士的物业的楼龄较大;业主可能预计到这是卖房的一个缺点。这是因为在同样的价值，买方可能更喜欢一个更新的建筑;但在逆按揭以下，这不会是一个主要考虑。

五、结论

参考在世界各地逆按揭经验，美国可能是一个良好和成功的模式。在韩国的，及时的改进对于满足借款人的需要是至关重要的，以便提高计划的受欢迎程度。在新加坡，由于有太多的限制，这导致逆按揭推行失败，随后在2009年年中终止。以美国模式作为参考，逆按揭不仅涉及贷款人和借款人，还有按揭保险和强制性咨询。保险可以在抵押人不能偿还贷款时通过抵消损失来保护贷款人，并且贷款人在抵押抵押物和出售抵押财产之后不能收回成本。这种保证可以吸引更多的机构参与。

[1] Wade D. Pfau (2015), “Incorporating Home Equity into a Retirement Income Strategy ”, www.RetirementResearcher.com

[2] Pfeiffer, Shaun, C. Angus Schaal,and John Salter. 2014. “HECM Reverse Mortgages： Now or Last Resort?” Journal of Financial Planning 27 (5) 44–51.

[3]Haurin D., Ma C., Moulton S. amp;Seligman J. (2013). Spatial Variation in Reverse Mortgages Usage： Home Price Dynamics and Consumer Selection, The Ohio State University Working Paper

萧振熙（1976.12-），男，香港特别行区，金融学研究生学历，研究方向：金融学。