□义乌市国土资源局 张黎明

农村土地制度改革激起“一池春水”

□义乌市国土资源局 张黎明

目前义乌市农村宅基地制度改革正全面统筹推进，按照既定目标，不断扩大成果，改革激起“一池春水”。

在探索农村居民住有所居方面，义乌市参加城乡新社区集聚建设已签订协议3389户。在完善宅基地权能方面，已处理历史遗留问题549户；不动产权证已办理超过1000本，宅基地抵押金额突破1亿元。此外，宅基地自愿有偿退出机制和“人地钱”挂钩政策初现成效。

义乌市国土资源局相关负责人指出：“农村宅基地制度改革的目的重在破解土地节约集约利用、权能保障、自愿退出三方面突出的难题，激活农村沉睡资产，切实增加农民的获得感。”

一、新农村集聚建设让农民增利土地增效

为解决宅基地粗放利用问题，实现户有所居，义乌市根据自身发展情况，充分尊重农民意愿，实施城乡新社区高层公寓集聚建设，以高层公寓住宅加产业用房等多种方式的宅基地权益置换模式，通过养老、医疗、教育等一系列公共服务措施的均等化，推动义乌市“以人为核心的城市化”进程，让人民群众享受到改革红利。

以稠江街道下沿塘村城乡新社区高层公寓集聚建设为例，该村共有农户316户、803人，全村绝大部分农户从事于经商和打工，村集体经济比较薄弱，且未征用土地仅剩90余亩。该村于2014年7月启动了新社区集聚项目，全村农户报名参加率超过90%，目前农户原有旧房已基本腾空拆除，安置项目“香溪印象”820套高层公寓已分房到户，绝大多数农户已入住新房；不远处，总占地面积近100亩的产业用房也已完工，村民们将集体拥有功能完善的产业园区，长远生计有了保障。

2月15-16日，国土资源部副部长、国家土地副总督察张德霖在义乌市调研期间，稠江街道老农吴功铿十分欢喜地向张部长报告说，集聚建设前，他家3间老房子，不到100平方米，也租不了几个钱，参加集聚后，他家分到400平方高层住宅，还有产业用房，并且入了养老保险，仅养老保险每个月就可以领2000来块钱，只要不生病，钱花也花不完。

目前，义乌市集聚建设高层公寓项目7个、总套数11885套，配套产业用房项目7个、总建筑面积81.2万平方米，可使14463名农民融入城市圈。

二、不动产权证让“死资产”变为“活资本”

权能不足、用益物权保障不足是多年来义乌市农村宅基地的一个突出问题，农民希望通过改革将“沉睡的死资产”盘成“活资本”，使农村住房成为增加家庭财富的重要组成部分，同时能够使自己的农村住房拥有完全产权，在遇到资金困难时可以随时抵押融资。义乌市对历史形成的轻微违反土地、规划管理方面建设的农房，由农户向村集体缴纳有偿使用费后，对有合法权属来源依据的不动产权予以确权登记。

北苑街道游览亭村是义乌市农村土地制度改革历史遗留问题处理试点村，该村120多户建成新房的农户因不同程度存在一些改变规划等轻微违反规划管理方面的问题，导致村民的不动产权证书一直无法予以办理，借着历史遗留问题处理的东风，该村积极发动群众，严格按照程序，在摸清底数的基础上，认真开展历史遗留问题的处理工作，仅在2016年12月12日当天，就有67户农户向村集体缴纳了200多万元有偿使用费，并同步申请办理了不动产登记。

“房子旧改10多年了，由于四层半起坡高度违法规划房产证一直办不下来，在今天缴纳有偿使用费后，终于可以办理不动产证，心里踏实了。”游览亭村村民拿着宅基地超标准占用收取有偿使用合同，乐得合不拢嘴。

“有了不动产权证，就是多了一份生活保障，这也提升了义乌市的‘韧性城市’程度。”义乌北苑街道黄杨梅村村民对此深有感慨，原本经营一家小型吸塑包装厂，在2015年遭遇收款难、垫资多的困境，亟需外部资金支持，在十分无助的情形下，他得知市里出台宅基地贷款试点政策，很快以126平方米宅基地和一套四层半的自建房作为抵押，向义乌农商银行北苑支行办理了30万元贷款，解决了燃眉之急，他说：“改革让宅基地真正成了能生钱的资产，这对经商普遍的义乌农民来说意义重大。”

三、“集地券”一举多得让“人地钱挂钩”

在义乌市城镇化进程中，一些地方形成了大量空心村、闲置地，其中一个重要原因就是进城农民宅基地退出机制不合理，义乌市在确保农民宅基地权益不受损和保障“户有所居”的前提下，探索建立宅基地自愿有偿退出机制和“人地钱”挂钩政策，通过实施“集地券”制度，将农村的闲散低效的建设用地复垦盘活，节余的建设用地指标统筹用于城镇发展。

“集地券”制度的核心是盘活农村集体存量建设用地，在符合规划的条件下，鼓励农村农户将闲置、废弃和低效的建设用地先实施复垦，验收合格形成相应建设用地指标，即“集地券”。“集地券”一是实行“台账式”登记，建设项目需要时可在全市范围内灵活掌握、统筹使用；二是可上市交易，并确定政府回购指导价，确保农户有保底收益；三是允许进行银行质押，拓展其金融功能。特别是各镇街形成的“集地券”，允许较大比例由镇街自行安排用于农民建房需要。

目前义乌市已建立了“集地券”后备资源储备库，第一批调查有1000多亩地块符合复垦条件。其中，已立项267.39亩，已验收63.54亩。截至2016年12月16日，义乌市首批2本“集地券”证书正式颁发，下一步将进入转让、报批等环节。

此外，农民自愿退出农村宅基地的，可以根据土地级差有序参加城乡新社区集聚建设，或进行纯货币化安置补偿，保证农民宅基地权益不受损。腾退的宅基地用于集体经济组织内部宅基地再分配的，回购价格由农村集体经济组织参照宅基地基准地价与宅基地使用权人协商确定，政府给予集体经济组织每平方米1000元的补助；腾退的宅基地复垦形成“集地券”的，政府按每年公布的指导价兜底回购，确保农民利益不受损。