陆文成

摘要：随着房地产行业土地成本的逐年提高及国家对房地产行业调控的长期性，房地产行业面临着较大的资金压力，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，如何进行合理的土地增值税税收筹划，减轻纳税负担，成为房地产企业关注的重要课题之一。本文结合项目土地增值税清算，对土地增值税筹划过程中的几个要点进行分析，主要分为项目前期和后期两部分，项目前期主要指取得土地到项目首期开盘预售前，后期主要指项目开盘预售后到项目售罄完工。

关键词：房地产企业 税收筹划 土地增值税

项目前期，要筹划的重点是二个“临界点”的判断，一是普通标准住宅增值率20%的临界点，二是各级超率累进税率的临界点。

一、普通住宅增值率20%临界点的筹划要点

首先，需要明确普通标准住宅的范畴。《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

第二，确定20%增值率临界点的售价。普通住宅增值率20%以下免税的规定，给土地增值税的清算结论提供了较大弹性空间，在项目规划指标基本确定，各项成本能够相对准确的得出预算数据后，如何计算项目达到20%增值率的售价，就成为前期筹划的关键。

现就如何计算临界点售价，以及其理论上对售价制……