梁惠民

(广州珠江工程建设监理有限公司，广东　广州　510655)



我国房地产行业宏观调控政策与其可持续发展关系分析

梁惠民

(广州珠江工程建设监理有限公司，广东广州510655)

房地产经济已成为我国经济发展的重点，宏观调控在新的发展时期能够起到重要的作用。研究首先分析我国房地产行业宏观调控的经济思想，在学理分析的基础上，总结宏观调控对房地产发展影响的利弊，就此提出房地产可持续发展的宏观调控政策。

房地产；宏观调控；可持续发展

一直以来，住房制度改革是国家进行宏观调控的重点。中央从上世纪八十年代开始就着手对房地产市场进行宏观调控，2003年以后我国房地产市场的发展渐渐歩入正轨。房地产事业飞速发展，投资过大，住房价格一路飙升、空房积压面积严重等问题层出不穷，过高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫，给房地产事业的健康发展带来了极为不利的影响。中央为维护百姓利益，加强了对房地产行业的宏观调控，其调控方式与政策符合一般经济规律，为我国未来房地产的可持续发展奠定了良好的发展基础。

一、我国房地产行业宏观调控的经济思想

(一)政府与市场“两只手”的有效结合

经济学理论中，关于行业治理的两种手段与方式，就是政府与市场，关于两者角色的争论一直持续了几百年，至今仍无定论。“两只手”的理论由来已久，并且其功能各异，发挥的作用也不一样。十八届三中全会进一步指出要发挥市场在资源配置中的决定作用，并且有效发挥政府的服务作用。2003年以来，面对房地产行业的迅猛发展，我国的房地产宏观调控政策主要是以市场调控为主。政府相继提出“国八条”，“国六条”抑制房价飞涨，2013 年的“新国五条”严格执行“限贷”政策。政府可以通过个人住房商业贷款以及住房公积金贷款利率，来有效的控制住房需求，并实施贷款利率上浮政策。当然，通过提高资金成本以及强制性减少交易所得的方式也可以有效遏制购房需求，达到宏观调控的目的。

以上简述的方法，其效果均是十分的明显，在对房地产市场进行调控的过程中，进行了严格的行政监督管理，严厉打击了某些大型城市不法房地产营销行为。可见，2003年以来，我国房地产行业在消费行为严重不对称的情况下，采取了有效的行政调控，政府在其中发挥了比较重要的角色，这是有必要也是必须的。同时，也进一步强化了政府部门对房地产市场经济发展的监管力度。

(二)统一方针、差别化政策与满足基本供给，控制剩余需求

我国是一个“东西”发展不平衡的国家，由于历史以及国情的种种原因，我国区域发展极为不平衡，出现了分化现象。鉴于，党中央依据客观经济发展环境，审时度势，在坚持客观经济发展规律的基础上，充分尊重地方经济发展的差异，允许地方差别化的房地产政策。中央政府对房地产市场的基本方针进行了“顶层设计”，地方应该领略中央精神，在充分认识自身的情况下，制定适合本地政府调控房地产行业市场经济的有差别的政策。实际上，我国三四线城市的住房购买力并不强，倘若实行一样的政策，就会压制这些城市居民的积极性，将对银行和地方政府财政收入造成巨大冲击。

满足基本供给，控制剩余需求。抑制具有投机性质的炒房行为是房地产宏观调控的主要目的之一，鼓励普通住房以及经济住房的建设，满足绝大多数老百姓的住房需求，防止投机倒把，对投资性质的房产需求进行控制。在此基础上，政府减免普通商品住房的营业税收，并且进一步提高普通住房所需的供应要求。

(三)新常态下房地产宏观调控的核心思想

后金融危机时期，我国政府在2010年退出反危机的扩张政策。目前中国经济进入新常态，在经济全新发展的阶段，认清国情以及发展阶段，对于房地产行业的发展至关重要。经济发展新常态要求政府转变宏观调控思路，在尊重市场规律的基础上，调整政府与市场的关系，改变过去“错误”的认识，房地产宏规调控思路与政府宏观调控思路一致，处理好政府与市场的关系是房地产业当前改革的重心。通过政府精简政务，政府权力更多地让位于房地产市场，将市场在房地产业资源配置中的决定性作用发挥尽致，增强经济发展的原动力。但是，老百姓的利益要绝对维护，政府的角色也永远不会变，永远是参与者和监督人。通过深刻总结与反思，房地产宏观调控更需要通过各种制度和体制改革来实现经济红利释放，发挥市场在资源配置中的决定性作用是新常态下房地产宏观调控的不二法门。

二、宏观调控对房地产发展的影响

(一)正面影响

1引领房地产行业的发展方向

房地产是高投入、高产出、高风险的产业类型。因此，房地产发展的良好事关国民经济的根本利益。再加上我国区域房地产发展极为不平衡，而其又严重依赖于国家与地方政策。因此，宏观调控政策可以从整体上指导房地产行业的发展。鉴于房地产自身的特殊性，其不仅与其他行业紧密相关，并且在投资上、税收上和金融政策上都有相关影响，因此房地产行业与其他行业的发展极为不同。宏观调控，不仅可以有效控制投机倒把，恶性炒房，还能从根本上稳定房地产行业的发展态势。当然，我国房地产业是国民经济的支柱型产业，这种调控的支配者是政府，这种行为是政府行为，要有相关的管理部门进行参与，而政府的介入，其角色的发挥往往能够决定未来发展的方向。

2有利于合理实现资源分配

政府调控能够运用政府这支“看得见的手”进行资源的再配置，况且，宏观调控政策是解决房地产行业集中矛盾的主要方法。有交易的地方就会有摩擦，有摩擦的地方就会有冲突，就会有矛盾。在同等资源能量的基础上，市场经济主导以市场发展为前提，合理分配是社会化大生产的原则。市场经济会造成过度市场竞争的现象。市场的缺陷此时表现得很突出，市场解决不了的问题可以由政府来解决，宏观调控政策的实施能够在资源和利益分配上起到整合的作用。实际上，宏观调控的政策是真正促进其发展的根本动力。

(二)负面影响

1我国的住房价格居高不下

虽然宏观调控在一定程度上解决了房地产的一些突出问题，但是其本质上并没有改变房地产发展的根本症结。很明显，2003年以来，即便政府出台了很多关于房地产发展的相关政策法规，也竭尽全力限制相关的购房需求，但是我国住房的价格还是不断上涨。到了2006年，房地产开发相对来说增长了21.8%，至今没有太明显的下降。可见，宏观调控依然没有解决房价上升的问题，老百姓大多数依然买不起房或者贷款才能买得起房，并且成为“房奴”。足以说明，房地产的市场调控力度有待加强。

2加息对房地产的市场经济发展带来的影响

宏观调控政策中，一户限购一套房，况且加上加息等政策的影响，银行按揭贷款比例上升，在一定程度上提高了购房的门栏，同时也就抑制了投资者、购房者的购房需求，减缓了资金的回笼速度，这样一来极大的影响了一些企业的现金流，致使企业运营成本的上升。实施加息政策，对于开发商来讲，开发成本也会相应增加，“羊毛出在羊身上”，从而导致购房者产生压力。长久以往，购房的成交率也会降低，尤其是二三线城市的购房成交率。对于开发商来讲，成交量的下降会使得开发成本增加，开发周期变长，加大房地产开发的风险，也影响了地方经济发展。

三、房地产可持续发展的宏观调控政策

(一)加强保障房的建设，满足中低层收入的群体需求

为维护弱势群体基本住房问题，政府依然要严厉打击房地产投机炒作，为低层收入的家庭提供住房，而不要过多关注市场房价的问题。国家应制订长远计划，缓解市场上供不应求的局面，严厉打击房地产投资炒作，加大力度在未来三年内完成保障房的建立，使房价进一步回归理性。加强对保障房的各个环节建设的监督，这样可以有效防止住房价格虚增的现象，为居民提供最基本的居住条件。建立公平合理的市场竞争机制，为房地产经济发展全力打造一个开放、公平的市场环境。

(二)采用以经济手段为主的房地产新政宏观调控政策

房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财税政策、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近年来主要的宏观调控政策。

2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本，有效地抑制了二手房的炒卖。

(三)建立明确的法律规范和行为准则

房地产行业的发展依托于国家政策的扶植和倾斜，其市场运作方面需建立明确的法律规范和行为准则。加强政策的执行效力要充分实现目标内容的转化，更要坚持刚柔并济的原则。宏观调控的干预要注意方式和手段，适时修改和调整政策的规范内容，都要以政策评估为基准。例如，针对土地拍卖和规划等环节公开透明，有效监督和控制开发项目，制定相关税收准则，制定囤房相关处罚条款，严谨建立房地产市场相关的金融监管制度，提高市场的供给量。要对资金进行合理规划，保护生态环境，对产权进行改革，改善项目开发的弊端。

四、结语

国家宏观调控的目标应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京、深圳等)的房价增速最好能明显地下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。我们相信随着国家对房地产可持续发展的宏观调控政策的继续深入，房价高位与空置面积居高并存的问题将会逐步解决，以保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。

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