杨红旭

研究房地产市场，最难的问题是市场需求，尤其是从房地产短周期来看，供应可以通过数据做测算，而需求较难测算。

过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究，其中就包括需求面的研究。

经过长期研究发现，住宅需求主要与人口规模和结构有关，人口总量的变化是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素。本文就以35城人口总量与增速为例，进行研究。

2014年，35城常住人口合计31345万人，占全国总人口的22.9%。其中，超过2000万常住人口的城市有3个，分别是重庆2991万人、上海2426万人、北京2152万人。其中，重庆属下的农业人口较多，中国真正的2000万级的超级大都市，其实只有京沪。

1000-2000万人之间的城市有7个，天津、成都、广州、哈尔滨、深圳、石家庄和武汉。其中，哈尔滨和石家庄属下农业人口较多，可以忽略。天津、成都、广州、深圳和武汉，是中国大都市的第二梯队。

党的十八届三中全会提出，严格控制特大城市人口规模。于是，京沪二市皆严控人口。比如上海的“十三五”规划提出：到2020年将常住人口控制在2500万人以内。而上海2014年已达2426万人，可见控人口的压力很大，住宅限购可能成为长期政策。

上海“十三五”规划要求：加强人口综合调控。更好运用市场化、法治化手段，以产业升级调整人口存量，以功能疏解调控人口增量，有序疏解部分城市功能，促进人口合理分布。中心城区坚持“双增双减”，严格控制住宅用地和建筑总量。……