段金侠

摘要：本文站在开发商和造价事务所两者的角度上，通过总结大量项目经验，实际案列分析，阐述了从建设项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段 、施工阶段、竣工结算阶段分别详细阐述了全过程造价控制要点。通过管理和技术措施控制使造价咨询单位真正做到为开发商节约投资，达到成本控制的目标，真正发挥在建设项目全过程造价控制的重要作用。

Abstract： From the perspective of both the developer and the cost firm， this paper expatiates the key points of whole process cost control from the investment decision-making stage， the design stage， the bidding stage， the construction stage and the completion settlement stage by summing up a lot of project experience and practical case analysis. Through management and technical measures control， the cost consulting units can achieve real savings for developers to achieve the goal of cost control， and truly play an important role in the cost control for construction project.

关键词：造价控制；成本管理；房地产

Key words： cost control；cost management；real estate

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）32-0044-03

0 引言

随着房地产行业白银时代的到来，开发商将面临销售瓶颈 ，行业竞争日益加剧，利润空间急剧下滑。而开发商销售成本由项目土地成本、前期开发成本、建安成本、销售成本等构成。具数据显示建安成本约占销售成本的60%到70%。开发商成本部作为成本控制的重要部门如何做到降低建安成本将成为房地产成本控制中首当其冲的问题。

大部分开发商在成本部仅设置成本控制管理岗位，而缺乏大量造价数据积累和专业齐全的专业工程师来投入到实际工程核算和现场造价管理中。然而，工程造价咨询公司则是一项经济技术含量高、投入产出比大的知识智力性服务，有大量项目造价数据库，有专业性强的技术人才，做到公正合理地确定造价，确保工程价格的真实可靠，准确地反映工程的价值，保障业主、承包商均取得合理的经济利益。因此，开发商可以聘请造价咨询事务所专业服务力量来协助开发商从项目前期投资策划、设计阶段、招投标阶段、施工过程、竣工结算各个阶段来做全过程的造价控制投资具有重要的作用。如：万达、龙湖、中粮、银泰等大型房企在成本控制中都引进造价事务所专门做全过程造价咨询工作都取得良好的效果。

本文站在开发商和工程造价咨询单位两者的角度上，通过总结大量项目经验，实际案列分析，总结和分析建设项目各个阶段成本控制要点，分别从以下几点阐述笔者的观点。

1 建设项目投资决策阶段

开发商在取的土地所有权后，应该充分利用造价事务所的造价数据库的资源。造价咨询师根据项目不同定位，对不同业态、不同的功能项目开发成本进行估算，及时提出优化建议将造价控制工作前置，协助业主完成前期项目成本的定位工作，使估算更能够正确完整的反映工程项目的建设投资。

2 建设项目设计阶段

在该阶段造价控制主要工作是，对不同设计方案进行测算，向业主提供造价指标作为供优化设计依据。如：某项目初步设计地下室顶板采用十字次梁有梁板，通过对项目方案一：十字次梁有梁板、方案二：单向梁有梁板、方案三：无梁板。三种方案钢筋、砼、模板进行测算，最后得出采用无梁板，虽然砼含量相对其他两个方案增加，但钢筋含量和模板含量都有所降低，造价单方指标586.56元/m2，相比十字次梁有梁板造价单方指标：639.23元/m2，单向梁有梁板造价单方指标：606.30元/m2，在满足功能的前提下比较经济。

在设计阶段造价咨询单位应做到对不同材料品牌对造价影响给开发商提出优化建议，做到针对不同材料品牌进行优化比较。如某项目原设计外墙采用蒸压加气砼砌块，而实际施工地点该材料供应量不足。另外，该施工工序较为复杂，砌墙砌筑至高度一半时需进行腰梁钢筋植筋、绑扎、模板支设、混凝土浇筑、模板拆除、清理等工序的施工。而烧结页岩砖无需以上工序的施工，可大大缩短施工周期，减少砌体、腰梁等费用。经测算方案一：外墙采用蒸压加气砼砌块单价：802元/m3，方案二：外墙采用页岩砖单价：642元/m3，相比之下每立方节约160元/m3。因此采用方案二来达到造价控制目的。

造价控制过程当中，并不是只以减少造价为目的，而是应该在满足设计规范、功能效果为前提，提出造价的合同控制。如某项目：原设计采用中空玻璃铝合金门，但根据最新审图标准外门窗需增加遮阳效果，因此采用中空百叶铝合金门，经造价咨询人员测算方案一：中空玻璃铝合金门单价584元/m2，而方案二：中空百叶铝合金门单价868元/m2，两者相差284元/m2，虽然方案二比方案一成本高，但是为了满足最新审图标准，只能采用方案二。因此，对造价可能增加的项目要及时跟业主沟通，做好动态成本控制。

3 建设项目招投标阶段

3.1 协助业主做好前期招标工作

在该阶段完成招标工程清单和控制价的编制工作。保证招标清单项目齐全，不要出现漏项，项目特征和工作内容描述要完整清楚，不要出现相同的工作内容包含在不同项目特征描述中。根据当地信息价并结合市场价合理的确定招标标底，以防过低或过高的标底导致后期结算索赔发生。

3.2 协助业主对招标文件和合同审核工作

招标阶段招标文件和合同文件最为重要，造价咨询师要对招标文件和合同文件中造价相关的合同条款要认真研读。防止出现文字产生歧义，合同条款不完善对后期结算造价造成陷阱或损失。

3.3 协助业主做好前期标含分析工作

标含分析作为招标阶段最后一项工作尤为重要。标含分析不是简单的对各家投标文件简单的数据对比，而是要从数据对比中发现问题，分析问题原因。施工单位有无高套定额单价或取费是否合理，找出施工单位不合理的投标报价及算术误差，及时发现问题让施工单位书面澄清，防止后期索赔发生。如：在某项目总包标含分析的时候发现施工单位在某定额子目当中调整定额人工含量，使人工含量超过定额含量1.5倍，造成单价偏离实际成本。造价咨询工程师及时发现文件，让施工单位澄清并提供组价明细。因为，施工单位往往在报价过程对图纸可能要变更的报高价，而对一些暂估价及后期可能要分包项报低价，通过标含分析将施工单位采取的不平衡报价策略在前期及时处理，防止成本后期增加。

4 建设项目施工阶段

4.1 做好施工现场跟踪记录工作

全过程造价跟踪过程中，要重点跟踪土方工程、基坑围护、桩基工程、降水工程、主体工程、装饰装修工程、各分包工程的实际跟踪工作。在此期间重点造价控制以下几点：

4.1.1 土方工程

①重点关注土方的实际开挖方式与施工组织设计有哪些不同。基坑边坡土方开挖前，必须根据项目场地实际情况及下发土方开挖图，明确土方边坡放坡系数及卸土区范围、深度作为边坡土方计量依据，并于施工期间加强现场巡检，做好反索赔资料收集。

②对于地质条件差，特别特别是存在淤泥、爆破等情况的项目，重点加强淤泥的复核与判断，必须结合地勘资料，复核地勘资料上“岩土层主要物理力学指标值表”上关于淤泥孔隙比的定义与项目所在地定额对淤泥孔隙比定义是否一致，重点区分湿土及淤泥的定义界限。因为，在施工过程中淤泥的挖运费远远比一般湿土造价要高很多。

③在土方工程量计算时要注意土方的计算规则，土方清单量计算规则按天然密实体积计算。在实际施工中我们往往现场去测量土方的体积，而没有转换为天然密实体积。如：某项目在施工过程中对现场种植土进行现场测量，现场测量工程量直接做为结算工程量，没有根据土方的计算规则对其进行换算，造成结算金额增加。

4.1.2 基坑围护

①护壁喷射砼护坡是否根据下发土方开挖图放坡系数计量，施工期间须复核现场，重点检查喷射砼护坡厚度、挂网钢筋型号、插筋与图纸要求是否一致。

②注浆钢管是否和设计图纸要求一致，是采用一次注浆还是二次注浆及注浆水灰比。如某项目设计要求采用二次注浆施工工艺，施工单位报价组成也是按二次注浆进行报价。而实际施工过程而采用一次注浆施工工艺。这需要造价咨询人员深入现场，重视实际现场施工工艺，及时发现问题，使成本更能体现实际工程价值。

③水泥搅拌桩实际施工的水泥掺入比变化、水泥标号的变化等。

4.1.3 桩基工程

做好每天打桩记录，检测第三方出具的桩基础检测报告与施工记录桩长以及与设计要求桩长是否一致。跟踪现场施工记录原始资料，与施工方后期上报资料进行对比，复核是否存在虚假资料。

4.1.4 降水工程

做好降水系统实际布置图记录，与施工图纸对比找不不同。在清单工程量中管井的运行通长按“天”计算，因此要做好现场复核降水台班运行时间的记录及降水井点数量是否与施工图纸数量不相符。如：某项目采用管井降水，清单工程量按“天/套”运行时间计算。但在实际施工过程中管井运行并不是24小时全部运行。而在结算过程中施工单位就按全部的管井每天24小时运作工程量作为结算工程量，而现场实际管井运行时间并非24小时运作，造成造价远远超过目标成本。造价咨询师最终按三方认可的隐僻资料管井每天记录每个管井的运行时间作为结算工程量。

4.1.5 主体工程

①重点控制实际施工图纸与招标图纸有哪些不同，项目特征描述中施工工艺，施工单位是否都按实施工。另外，做好土建总包与各分包的界限划分问题。如：某项目施工单位因配合消防验收对机房门窗做临时封堵，结算时对该项费用提出索赔，经造价咨询公司审核，根据合同条款：总包管理费及配合服务费包括脚手架使用费、塔吊及垂直运输使用费及分包工程安装后的堵补等费用均包含在内该项费用已经包含在总包配合费内，不应计取。

②现场签证和设计变更的控制是控制工程造价的关键。

现场签证主要包括不构成工程实体的一些合同外的用工、用料、措施或设计变更不及时和非施工方原因引起的返工费用等。首先分析该项费用产生的原因，是业主责任还是施工单位责任，如果属于施工单位责任造成或属于施工单位措施项目费将不应计量。签证单上内容与设计图纸、定额及其他签证单或设计变更工程内容是否重复，对无法用图纸反应，无法计量的工程量应该现场三方确认工程量，并留下实际施工照片作为结算依据。

4.1.6 装饰装修工程

装饰装修工程重要要对材料品牌定位。因为建筑材料品牌繁多，经销渠道多样性。同种效果、功能的材料因为品牌、产地的不同造成价格差距特别大。如：地面石材，有国内品牌、国外品牌。便宜的每平方200元左右，国外品牌石材每平方1000元左右。因此，造价咨询师在编制控制价过程中应该和业主沟通对整个项目装修标准、功能要求、材料品牌的定位要有明确的定位。

4.1.7 各分包工程造价控制

每个建设项目实施都是由不同的专业工程共同完成。如：门窗工程、精装修工程、外墙涂料、外保温工程、安装专业分包等。因此在项目实施之前应该对土建总包与各个分包做好施工界面的划分，防止由于界面划分不清造价工程内容重复或新增工作内容。如：某项目从外墙外保温改为内墙内保温，如果做内保温时，内墙面的找平层将由保温工程分包单位来完成，而在结算过程中，土建总包故意又将内墙找平层工程费用重复上报。

4.2 做好造价信息资料的收集工作

由于造价指标具有时效性、动态性。造价咨询人员应及时协助业主每月收集当地当月地材价及市场价，如：钢筋、砼、地材做好价格浮动指标变化记录，及时提醒业主价格变动风险对目标成本的影响。并注重合同条款中有关主材调差中价格风险范围，提早为项目结算做好资料准备。

5 建设项目竣工结算阶段

竣工结算过程重点对施工单位竣工图纸与实际施工现场进行审查，重点计算因设计变更减少或取消部分，以防施工方只计算设计变更增加部分，而不计算设计变更减少部分。同时，重点研究合同条款中对结算方式的说明，包含结算方式、合同中业主与施工单位风险范围的划分。

综上所述，造价咨询单位在全过程造价控制中应重点协助业主做好前期投资决策过程中造价优化建议，同时在项目实施过程中做到勤下现场，时刻做好现场实际记录工作，防止过程中出现造价较大变更，为后期的结算做好依据。真正做到从项目立项到项目竣工决算发挥全过程造价控制作用，客观、公证、准确地反映工程的建安成本，保障业主、承包商均取得合理的经济利益。

参考文献：

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