吴媛++邓晓盈

摘要：近十年来，我国房地产企业大起大落，反反复复，房地产企业在信用方面暴露了诸多问题，因此我国政府要尽快建立房地产企业的信用评级制度，通过对建立房地产企业信用评级以提高市场资源的配置效率、加大银行的信贷支持、降低融资成本，提高企业之间竞争力、解决投资者在金融市场交易当中信息不对称的困恼。本文从企业财务的角度和银行贷款前期分析，利用AHP法构建房地产企业信用评级体系的财务指标，从项目偿债、盈利和营运、发展、资本实力五个方向来衡量房地产企业财务信用状况。该体系可以用一个信用综合评价指标——信用度来定量评估房地产企业信用的高低。

Abstract： In the past ten years， Chinas real estate enterprises have experienced many ups and downs， and real estate enterprises have exposed many problems in credit. Therefore， the government should establish the credit rating system of real estate enterprises as soon as possible and improve the market resources allocation efficiency， increase the banks credit support， reduce financing costs， improve the competitiveness of enterprises， and solve the problem of information asymmetry of investors in the financial market transactions by building credit rating of real estate enterprises. From the angle of corporate finance and bank loans， this paper uses the AHP method to construct the financial indicators of the real estate enterprise credit rating system to measure the real estate enterprise financial credit situation from the project sinking， profitability and operation， development， capital strength. The system can use a credit comprehensive evaluation index- credit to quantitatively evaluate the level of real estate enterprise credit.

关键词：房地产企业；信用评级；财务

Key words： real estate enterprises；credit rating；finance

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）32-0009-04

0 引言

我国房地产企业蓬勃发展，房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。随着房地产企业不断发展，许多问题也暴露出来，如房价上升过快、房地产投资具有高风险性，近几年我国房地产投资规模不断扩大，出现房地产企业财务危机，房地产贷款融资出现困局、房地产供应结构失调，房地产趋近饱和，其市场滞销导致企业资金链断裂，烂尾楼事件不断爆出，使弱势的购房者带来极大的经济损失和财产风险。

信用评级属于中介服务，主要作用是揭示企业违约率。在对企业的违约率进行估算时，该企业的财务状况成为评估内容的焦点。企业信用评级是指第三方信用评级机构在没有任何干预的条件下对受评对象在经济交易当中因各种原因而不能履约，对其可能性进行分析并预测结果，虽然一个企业的财务状况并不能完全作为信用风险的判断依据，但财务状况差或者经营利润弱的企业会存在资产流动性弱、坏账、呆账等问题，导致企业债务到期而没有足够的资金偿还给金融机构，企业的信用风险随之增大。因此，信用评级机构把企业的财务状况作为主要评级因素进行信用评级分析。

信息不对称现象在房地产市场中频繁出现，不论是投资者还是企业管理者都很难掌握对方的完整清晰的信息，各自发布的信息在市场上的局限性使双方都无法拥有更多的交易信息或者有效的信息。在市场经济当中，交易者之间存在逆向选择、道德风险问题，这些可能成为市场的交易率失败的原因。然而房地产企业信用评级的建立可以保护投资者和消费者免遭由于信息不足而受到的损失，在投资者、消费者、企业之间建立信息桥梁，降低投资者在市场上寻找风险情报的信息成本和逆向选择的困扰、为企业建立一个“品牌效应”、拓展融资渠道、给消费者一个健全的市场。同时为投资者和消费者奠定真实的市场信息基础，使投资者和消费者可以利用信用评级报告的结果在投资市场上进行有效的投资、及时收回成本和利润、降低决策风险、提高交易效率、推进公平交易。

1 房地产企业特点

1.1 房地产开发投资的概念

主要是指土地使用权一旦被开发商拿到，就开始进一步对土地进行开发利用，即经过前期规划和后期的建设等过程，当房地产产物被建成用来满足人们的生活需求，开发商将房产在市场上进行转让变卖，找到新的投资者让渡使用权，产生回收资金、在利润上得到了有效回报（郑生钦，2013）。

1.2 房地产开发投资的主要特点

①前期投资资金较大。开发投资和置业投资企业，所需要的资金一般都会超出投资者的资金能力范围。前期投资当中仅30%的资金是投资者自有的，而剩下70%的资金是通过其他融资渠道获得的。在项目进行时，大部分的资本被项目占用，使得企业出现短期的财务危机、资金紧张，甚至出现企业负资产的状态。

②投入资金回收期长。一般在项目顺利完成后三到五年才能收回前期投资资本，而置业投资企业要至少10～8年才能回笼资金，有些要几十年之久。此时资金压力、市场风险都是企业应该考虑的。

③变现性差。由于购买者对房地产的特殊偏好及消费者的谨慎等原因导致交易时间过长使投资者在短期内无损变现能力减弱，随之房地产资产流动性变弱。这一性能也可能导致房地产投资者在回收资金上过于漫长，在偿还银行的债务来临时因无法兑现而破产。

④适宜长期投资。土地不会损坏，其权益一般在40年以上，我国法律规定权益可以延长。土地上的建筑物、附着物具有耐久性，所以房地产投资适合长期投资。

⑤收益水平相当可观。一般房地产开发项目的成本利润大多在20%～40%，企业的信贷资金和财务杠杆在有效的利用下，投资利润将会显著增加。

⑥对金融机构的高度依赖性。房地产企业初期投资金额巨大，往往投资者自有资金较少需要利用大量的抵押贷款资金和少量的权益资金进行投资。房地产后期的价值具有一定的增值空间，所以金融机构一般愿意贷款给房地产企业进行投资开发。房地产企业抵押贷款资金一般在70%左右，所以对金融机构有高度依赖性。

2 房地产企业信用评级财务指标选取依据

2.1 财务指标选取根据

房地产企业在前期投资开发项目时，其资本金是其重要因素，因为它决定房地产企业的市场空间。从房地产企业的财务情况来看，绝大多数企业都存在着同样的问题—资本金不充裕，业主在参加招投标，竞投到土地使用权之后，再进行启动项目时资金明显不够。企业为解决资本金不足，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下会将土地使用权或在建工程等抵押给银行，从而取得贷款，使得后期工程顺利进行。一般开发商为了项目顺利完成，资金有效的周转都会向银行贷款，但这一行为也将其项目风险间接转嫁给银行。

银行是否贷款给房地产企业，主要考虑其项目的盈利能力和还款偿债的能力，作为企业的第一还款来源是其项目的可行性和销售资金回笼能力，第二来源是其企业的抵押物。但第二还款来源的价格波动比较大，随着项目的完成其价值需要逐步显现和增值。所以作为借款者银行主要还是考虑第一还款来源是否可靠，对房地产企业的项目财务经济指标进行前期贷款分析，主要考察企业项目的三大重要指标—盈利能力、清偿能力、不确定性分析。

从房地产企业项目可操作性出发，考虑其本身的特征，并结合房地产企业年报的特点，银行对房地产企业贷款的前期分析，主要是从房地产企业偿债能力、偿债意愿出发，有表1所示财务指标进行分析。

2.2 财务指标分析

盈利能力分析：该指标是房地产企业获取利润大小的体现，房地产投资风险较大，其获利能力直接关系到企业是否可以持续经营下去，是其偿还债务的重要资金来源，也是投资者和债权人得到报酬的保证，是评级机构对其判断还款能力的重要指标。

偿债能力分析：该指标是评价房地产企业后期经营是否有能力偿还债务的能力，是判断企业信用风险的关键。一个企业的偿债能力良好，则表示该企业信用较好，银行和投资者、债权人对企业更加信赖。

营运能力分析：它是一个企业资产运转的效益能力分析的体现。资金在房地产企业运作当中是其重要提前，房地产企业外部融资存在高风险性，其运作起来也相当困难。这就要求其房地产加强营运能力，稳固发展，同时房地产企业营运能力越强，在市场中的竞争力也越强。

发展能力分析：企业发展能力是指通过自身的不断成长和持续经营而积累下来的发展潜能，这种潜能最后转化为股东财富增值，企业内在价值的提升。所以，发展能力是房地产企业能够持续发展和品牌价值提升的基石，是房地产企业的生存之本、赢利之源。

资本实力分析：企业资本实力一定程度上与企业规模相关。一个企业的规模意味着企业内部结构管理和资金运行操作是否合理，规模越大企业各方面管理越到位，同时其信誉状况越好可以比较容易得到消费者的信赖打开市场，取得预期收益。相反的规模较小的企业，一旦受到经济下滑或者金融风暴，很容易受到经济的影响而面临困境甚者破产违约。

3 层次分析方法

3.1 层次分析法应用

近年来，层次分析法在评价和决策两大问题中被广泛应用，从微观方面来看，层次分析法被广泛应用于建筑行业，施工领域，信用评估领域以及投资决策等领域。林婷婷（2015）依据小微企业的特点和实际财务情况，运用AHP 法对小微企业的信用等级、违约风险进行评估分析，为企业融资建立了信用平台。何芙蓉（2014），将基于G1法的层次分析法应用于招投标案例中，构建了项目的系统评标指标体系和投标方关于投标项目选择指标体系，最终做出合理的决策。王力聪（2014）对于建筑业的诚信状况，采用AHP法计算建筑业的指标权重，从而可以评估建筑行业的信用度。李政、许宁（2015），将层次分析法理论应用在影响投资者投资决策的指标上并构建其模型，根据权重分析对影响投资者的投资决策指标进行排序，最后根据各个指标排名得到投资者投资决策因素相对重要程度。

3.2 AHP（分层方法）的描述

AHP（Analytic Hierarchy Process）层次分析法是美国运筹学家T. L. Saaty教授于二十世纪70年代提出的一种适用于多方案或多目标的决策方法，是利用定性与定量相结合的分析方法（张所地、吉迎东、胡琳娜，2013）。以下是层次分析方法的几个步骤：

wi为第i个准则在评价体系中的权重，wij代表第i个准则下第j个指标在i准则下的权重，则第i准则下第j个指标相对于评价体系的权重wij。因此wij=Wi*Wij。

3.3 求各个指标的权重值

3.4 组合指标权重的确定

本文以房地产企业的特点和上市房地产企业年报特点分析房地产企业的财务指标，通过层次分析法分析得到最终的组合指标权重值和排名顺序，此方法逻辑清晰，减少了人为因素的影响，得出的结论比较真实客观，是一种值得信赖的计算权重方法。得到的权重值反映出各个指标在房地产信用评级财务分析上的重要程度，使房地产企业可以根据其排名重要顺序进行有效管理和调整。其中盈利能力两项指标和偿债能力中的流动比率占有的权重值超过10%，应得到企业的高度重视，而发展能力得到10%的比例，也不容房地产企业小觑，其他指标均未超过10%。但我们房地产企业仍存在着各种差异和不同，所以在财务指标进行选择时，也不能做到全面考虑与整合，在实际房地产企业应用当中存在着不足。

4 结语

近几年，房地产企业蓬勃发展。国民住宅投资备受青睐，与其行业直接、间接产业高达60多种。房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。因此，房地产信用环境的恶化在严重影响该行业的同时，也间接影响到了我国社会经济正常的运作、持续发展。目前暴露出来的房地产信用问题，使得加强房地产信用体系建设的任务更加紧迫，亟须尽快完善房地产信用体系，营造可靠安全的房地产信用环境，优化房地产生态系统，是全社会共同的呼声。

我国房地产企业信用评级财务指标体系的建立关键是规范企业当中的财务信息的收集和使用。把不同的财务信息的收集者、使用者及财务信息指标在制度上作出安排，使三者统一起来，这是我国房地产企业信用评级财务指标体系建立的关键所在。要把这三者在制度上统一起来大体可以通过三个渠道：一是政务有关财务信息公开化；二是行政机关财务信息的内部互通；三是完善房地产企业征信系统。当前我国房地产企业财务指标公开化较少，只有上市房地产企业公开企业内部财务数据。我国房地产企业发展到今时今日，房地产市场参差不齐、风险加剧涌现，政府对房地产企业的授信业务应及早出台。

最近，随着政府购房新政发布，一线城市如火如荼房价飙升，二、三线城市冰天雪地正在去库存化，市场忽冷忽热，正处于一个看似繁荣却在孕育着超级泡沫。房地产问题诸多，将会演变成另一场金融危机，一旦失控，势必影响国民经济有序发展，加剧银行坏账风险。通过政府建立房地产企业信用管理制度，第三方评级机构建立评级体系对房企实施信用评级进而了解企业内部财务状况，可促进房地产企业信用意识增强、信用水平提高，使房地产市场得到稳定发展，减少各方投资者不必要的损失，同时也使国民经济得到了稳固发展，在房地产市场整顿措施上提供有效帮助。

参考文献：

[1]郑生钦.房地产开发投资与实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[2]林婷婷.基于AHP法的小微企业信用评级指标体系构建研究[J].经济管理，2015（18）：1.

[3]何芙蓉.层次分析法在施工招投标中的应用研究[J].西南交通大学，2014.

[4]王力聪.基于层次分析法的建筑业信用评价体系研究[J].大连理工大学，2014：3-4.

[5]李政，许宁.基于层次分析法的投资者决策影响因素探析——投资者个人视角[J].会计之友，2015（2）：1-2.

[6]张所地，吉迎东，胡琳娜.管理决策理论、技术与方法[M].北京：清华大学出版社，2013.