潘爱萍+巩晖+孟小迷

[摘 要] 城市发展过程中房地产的拆迁是不可避免的，虽然有相关法规政策作为拆迁补偿价格确定的依据，但在实际过程中，补偿价格的确定仍然有复杂情况需要视具体情况而定。通过分析当前城市房屋拆迁补偿价格评估方面存在问题和难点，提出了解决对策，评估机构应该重视土地价值，建立科学的修正系数指标;加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通;按法律规定执行拆迁房屋用途的认定;按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房;评估考察时间前置，评估时点后置。

[关键词] 城市房屋;拆迁补偿;价格;问题;对策

[中图分类号] F301.3 [文献标识码] B

一、拆迁评估中存在的主要问题与难点

（一）对估价方法的选择问题

《城市房屋拆迁管理条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”当用比较法估价时，通常将评估基准价作为依据，再根据同类房地产在新旧程度、楼层等方面的差异情况进行修正，得出具体被拆迁房屋的评估价格。在评估基准价时，区位、用途和装修状况等已考虑在内。但如何确定基准价和修正系数就成为需要解决的问题。

基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边的房屋交易实例进行修正获得。但在房屋的拆迁时，本质上该房屋的区位已发生变化，上述原有房屋的土地规划用途应采用新的用途，只有这样才能达到该土地的最高最佳使用，因此，对拆迁房屋的价值评估，应重点考虑土地价值变化对整体房地产价值的影响程度。……