事件回放：看不到希望的户口纠纷

王先生为了自己的孩子能上个好小学，他想买个学区房。一番调研后，他看中了位于徐汇区的一套房子。

通过中介的介绍，王先生与房东李先生见了面，双方洽谈很顺利。问及户口时，李先生表示一家的户口都在里面，一旦置换新房后，马上会把户口迁走，并表示户口迁出问题可以在合同中约定房款的20%作为违约金。王先生打消顾虑，签订了房屋买卖合同。

房屋买卖合同签收后2个月，王先生全额支付了购房款，并和李先生完成了过户。但之后三个月过去了，李先生迁户口的事却没有动静。王先生要求他立刻将户口迁出，可李先生解释说，自己买房时，遇到了卖家违约，一时买不了房，没法迁户口了。这实在让王先生哭笑不得。于是，他将李先生告上法院，要求法院判决李先生将户口迁出房屋，并按照房款的20%支付违约金。

各方意见：

王先生：双方是有合同的，李先生应该按照合同的约定及时迁出户口，至于迁到什么地方，是李先生该想办法解决的事。

李先生：现在迁不走很无奈。除非法院提供迁户口的地方，否则即使判了我也没法迁。

律师意见：

在买卖二手房中，经常会遇到户口纠纷。在这里，我觉得有必要为大家对这类纠纷的性质和预防措施作一个分析和介绍，从而让大家选择最佳预案。

问题一：

房屋卖家拒绝迁出户口有哪些潜在危害？

学区房的学籍问题：现在不少地区都对学区房能获得的学籍名额有限制，如果买到的学区房学籍名额已被占用，那就竹篮打水一场空了。

拆迁补偿：目前虽然说产权房涉及的动拆迁补偿是以补偿产权人为原则，但在商业拆迁的实际操作当中，往往要结合户籍和实际居住情况作为补偿依据，所以房子里面有多余的户口，有可能影响产权人拆迁利益的完整性。

影响转售价值：如果你的房子中有不受控制的户口问题，那么过几年你再想出售房子，考虑到潜在买家对户口问题的忧虑，就要低价售卖了。

问题二：

房屋过户后，买家是否可以向法院起诉卖家要求迁出户口？

现行的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。按照该规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。

此外，因为户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。

可见，无论是公安机关，还是法院，都无法要求任何人将户口从现有房产中迁出。

问题三：

有否避免类似纠纷出现的措施？

目前现行的二手房买卖合同（建委版）中明确约定了原户主迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，能得到法院的支持。

对于房屋买家而言，如原卖家拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。

特别要注意的是，现在法院普遍有将双方约定的过高违约金调低的趋势，所以就户口问题约定过高的违约金恐怕未必会得到法院的支持，所以很多卖房的往往在约定高额违约金方面答应地很爽快，诉讼时又要求法院调整违约金，降低自己的违约成本。所以本律师建议，可以约定部分余款在卖家过户并迁移了户口后再支付。如果对方拒迁户口，就不用支付了，同时卖家还需要支付一定金额（5%左右）的违约金，这样相对来说，等于用余款充当了违约金的功能，更有保障。

本案中，最终法院判决李先生向王先生支付了房款的5%作为违约金，但对于王先生要求李先生迁移户口的请求，明确说明不属于法院管辖范围而予以了驳回。