文/郭连平

海外人士如何在澳洲买房

文/郭连平

为何在澳洲买房？

在2015年冬季达沃斯论坛上，澳大利亚贸易与投资部部长Andrew Robb发表讲话称，澳大利亚与全球经济增长最快的区域为邻，在充满不确定性的全球经济形势中，澳大利亚就像一座灯塔，始终为投资人提供稳定可预测的投资环境。

从南非“新世界财富”（New World Wealth）的最新报告《W20：20个世界最富裕国家》中可以了解到，澳洲人均财富排名跃居全球第二，而以财富增长排名，澳洲高居全球第四，在2000-2015年间财富累计增长248%，远远超过很多发达国家。澳洲人均财富高速增长或得益于澳洲房产市场的繁荣。权威机构研究显示，澳洲最富裕家族中有17个选择在维州定居，其中最富裕家族排名前三位都在墨尔本有投资，房地产是热门选择。因而不难猜测王健林、李嘉诚等国际富豪为什么钟情墨尔本。

墨尔本房价涨幅长期高居澳洲前列，据澳洲权威地产研究机构RP Data数据显示，2008－2015年澳洲8大州府城市房价增值48.8%，墨尔本房价增长了68.8%。地价暴涨是房价高企的根本原因，2014年之前的24年，澳洲州府城市地价中位数增长了8倍。据SQM最新报告《2016澳洲房地产繁荣与衰退报告》预测，2016年墨尔本的房价最高将上涨13%，租金回报率最高为7%。SQM主管Christopher指出，2016年将是墨尔本房价的加速增长期，墨尔本房产的清盘率将维持在70%左右，人口数量将持续扩大，空置率将下降，租金会加速攀升，投资置业墨尔本已经成为海外投资置业主流。

在澳洲购房如何巧用银行贷款？

许多海外人士都想在澳大利亚购买一套属于自己的温馨小家，但是苦于刚刚工作或者其他原因暂时没有钱来支付大额的购房款。这时候，从银行贷款就成为完成心愿的不二之选。

澳洲的银行有着相对低的贷款申请门槛。在澳大利亚，经过专业贷款经理人的指导，银行通常会乐意提供最多70%的贷款额给申请人。同时申请人无需提供除房子外的其他抵押品，贷款期限也可以长至30年，这都为申请人提供了巨大的便利。把有限的资金做多元化的投资可以带来更广泛的收益。举个例子，您拿50万澳元一口气买了一套价值50万澳元的房产，您就没有了任何流动资金。如果过了几天您突然发现别的投资项目或者生意需要资金周转，您就没有可用资金了。假如购买的时候选择了从澳洲的银行贷款，当时的贷款总额为50万×70%=35万澳元，也就是说当时的首付仅仅需要50万-35万=15万澳元。贷款带来的资金流将为您提供更多的投资选择和潜在投资收益。

大家再看一个为什么要贷款买房的例子。A在若干年前以50万澳元购买了一套房产，当时向银行贷款了35万澳元。经过了若干年后，房产增值到了55万澳元。如果您选择进行二次贷款，那么您会再次获得惊喜，银行会将增值的部分返回给您。比如，现在的房价是55万澳元，而贷款70%的总额为38.5万澳元，用现在的贷款总额减去三年前的35万澳元，会有一个3.5万澳元的增值。您可以用这部分资金作为购买一套新房的首付或者是加速偿还您现在房产的贷款，亦或是您平时生活、生意周转所用的资金。

回到上面提到的例子，如果您当时选择用节约下来的35万澳元另外又支付了一套或者数套房子的首付，假设在若干年内，这几套房产都得到了一定程度的增值，那么在若干年后您就拥有了更多的资产，也有更多的增值部分可以从银行提出，这就为我们平时的投资提供了一种可行的选择。

对冲账户（offset account)算是澳洲银行贷款中的一个特色产品。对冲账户的存在让借款人在有钱还款的情况下，可以方便地将余钱放置在对冲账户中，而这个账户和贷款账户是相连的。账户里余额所产生的利息会自动与贷款账户中每次需要偿还的利息相抵消。举个例子，本月需要偿还的利息额可能是125澳元，而放在对冲账户里的钱可以产生90澳元的利息，那么客户本月实际需要支付的金额就仅仅是125-90=35澳元了。用对冲账户配合前五年只还利息不还本的贷款模式以及随时存取的特性，借款人在前五年就可以轻松地拥有更多的流动资金。

怎样在澳洲买房？

问题1：海外人士能否在澳洲买房？

回答1：能，海外人士只要符合如下条件就可在澳洲买房：必须是买全新的房子；向澳洲“海外投资审批委员会”（FIRB）申报并获批 (由开发商或律师为你申请)。

问题2：海外人士在澳买房后的法律权利能否得到保护？

回答2：能，您在澳洲的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。按照澳洲法律，您对房产的拥有权是终身的。

问题3：在澳洲购买物业后，怎样租赁和管理我的房子？

回答3：开发商将会为您提供物业管理服务。您也可以委托中介公司，即澳洲持牌的地产公司，作为您的物业管理者。

问题4：交房时，我自己需要亲自来澳洲吗？

回答4：不必，您可以委托中介公司为您办理交房手续。您也可以自己亲自来澳洲检查房子。

问题5：如果在租赁和管理中发生任何纠纷，我将如何处理？

回答5：首先，您可以委托中介公司为您服务。如果您仍然不满意，可以委托律师，也可以委托任何其他人向澳洲公平交易部（Fair Trading）进行投诉。

问题6：如果将来我要出售我的房子，该如何处理？

回答6：您可以委托任何一家地产中介出售您的房子。中介公司除了收取一定的佣金外，所有利润都是您的。您本人不必亲自来澳洲。

问题7：我不懂英文，看不懂有关的法律文件。我怎样才知道我的法律权利是受到保护的呢？

回答7：根据澳洲法律规定，在您买房时，必须聘用当地的律师。您的律师是完全独立的，且完全为您服务。中介公司会为您介绍懂中文的律师。您的律师会详细地向您解释所有的法律条文，包括您在购房中的权利和义务。

问题8：在购房及将来卖掉房子的过程中, 我的资金如何进出澳洲呢? 安全吗?

回答8：您的律师将会同开发商的律师取得联系, 通过中国银行将您的购房资金转到一个澳洲政府监管的银行账号，资金将保存在您的名下, 一直到房屋成交后才转到开发商的银行账户。整个资金运作过程都在银行间进行, 并且都存在您的账户下，因此是绝对安全的。

问题9：买房的费用是多少？

回答9：买房的首付为10%，交房时再支付20%（视个人收入而定）。买房的其他费用包括印花税、贷款申请费、律师费。其中，印花税视不同的州而定。悉尼的印花税大约是房价的4%。墨尔本印花税大约是房价的5.25%。但是，如果在墨尔本购买期房，大部分印花税是可以豁免的。昆士兰与悉尼大致相同。律师费约需1500澳元，还有其他的一些杂费约3000澳元。

问题10：澳洲的银行利息是多少?

回答10: 澳洲银行的利率是经常变动的，目前的二年固定利率为4.5%。

问题11：在澳洲购房的程序为何?

回答11：客户选定物业后，交付1000 -5000澳元不等的定金, 具体数目视楼盘而定。定金可以是现金或转账支付，中介公司会出具代收凭证， 然后将开始工作：一是会在一周内安排律师与您见面，当面向您解释购房合同，并签署购房合同。您也可以自己找律师，这完全由您决定（律师和中介公司是完全独立的两个机构）。二是在您签署了购房合同后的10个工作日内，您须交换合同，并支付房价总额的10%（如果房价是60万澳元,需支付首付6万澳元）。

如果您买的是期房, 在剩下的时间里将不会再发生其他费用。一直到房屋建好成交时再将其余的款项交给开发商。房屋成交后开始支付银行利息。在交房前6个月，中介公司将会和您联系，准备银行贷款。

（作者单位：澳洲悉尔集团）