文/戴晓波

供给侧结构性改革与上海房地产业

文/戴晓波

2015年底召开的中央经济工作会议，把供给侧结构性改革作为引领新常态发展的指导思想和任务，掀开了未来五年甚至更长一个时期经济发展的新篇章。自上一个五年计划开始,上海已经在工业用地供应、保障性住房结构调整等很多方面开始着手尝试供给侧结构性调整。如今，需要进一步在思路上、体系上、实践上实现房地产业供给侧结构的深化改革，以期率先走出转型创新发展之路。

一、需求侧之路：房地产投资与消费越走越慢

经济学中的所谓三驾马车，是指消费需求、投资需求和进出口需求，也就是典型的GDP在需求侧的增长动力。从消费需求看，过去我国消费具有明显的模仿型排浪式特征，现在这一阶段基本结束，而个性化、多样化消费渐成主流，因此，产品的质量安全、通过创新供给激活需求等重要性显著上升，可通过供给侧再造使消费继续在推动经济发展中发挥基础作用。从投资需求看，经历了三十多年高强度大规模开发建设后，传统产业相对饱和，但基础设施互联互通和一些新技术、新产品、新业态、新商业模式的供给侧投资机会大量涌现，对创新投融资方式提出了新要求，应把握投资方向、消除投资障碍，从供给侧使投资继续对经济发展发挥关键作用。从出口和国际收支看，国际金融危机发生前国际市场空间扩张很快，出口成为拉动我国经济快速发展的重要动能，现在全球总需求不振，我国低成本比较优势也发生了转变，同时我国出口竞争优势依然存在，高水平引进来、大规模走出去正在同步发生，必须加紧培育新的比较优势，使出口继续对经济发展发挥支撑作用。

在2007年美国次贷危机爆发后，随着出口增长速度的明显减缓，政府开始关注需求侧问题，中国的产业以出口为主转向依托投资拉动进行,出口快马被投资快马替代。

作为投资拉动的大手笔，最具有代表性的是我国政府在2008年增加了四万亿元固定资产投资规模，旨在刺激经济发展。我国固定资产投资增长速度从最初几年的30%以上，持续下跌至2015年的12%左右，虽然还是保持两位数增长，但明显是强弩之末。房地产业作为投资主力军,直到去年底，投资增长速度还一直保持在两位数。上海也不例外，房地产投资占全社会固定资产投资比例不断提高，从2000年的四分之一上升到去年的近三分之二。房地产投资在投资拉动经济中功不可没。

“十二五”期间，政府开始关注三架马车中内需消费这匹马儿，但其先天发育不良。首先，城乡居民收入增长长期低于GDP增长速度，在GDP中的占比份额不断下降；其次，居民收入中大部分用于储蓄，消费意愿受到住房、养老、教育和医疗等重大开支压抑；第三，城镇化率不高和农民消费水平低下，影响了消费增长；第四，随着城市居民消费水平的提高，许多产品和服务已经跟不上消费的需要。因此，虽然中国的零售商品销售总额增长一直稳定在15%左右的两位数增长，但短期难以弥补前两驾马车失速的颓势。

房地产需求也不例外。从全国层面看，房地产去库存压力巨大。从上海地方看，由于土地供应短缺限制、房地产市场价格高企以及限购政策等因素，商品住房市场交易忽热忽冷，但是总体运行平稳。不过，由于前期商铺等商业地产供应过度，加上电商网络平台的兴起，对实体商铺的需求减少，商业地产市场也存在去库存的问题。

二、从需求侧到供给侧：规模拉动变为质量驱动

供给侧结构改革思路实质就是实现以创新发展为核心的五大理念，也包括体制改革、机制设计和政策工具更新。

首先，通过供给侧结构改革解决当前的供需结构不对称矛盾，房地产业以管理、市场和金融创新等进行结构调整。我国市场需求从短缺到过剩的发展过程中，供需不对称现象已经在各个领域悄然出现。例如，在农业方面，中国消费者愿意去欧洲和香港购买婴儿奶粉等，而西部地区的部分农民养牛采集的牛奶却无人收购，虽然在需求侧奶制品需求充分，但是在供给侧奶制品的质量无法得到保证，市场有效供给不足。再如，在制造业方面，中国游客会去日本大量采购电饭煲、电暖马桶盖等高端消费品，而国内的服装、家电等普通商品却大量过剩，在供给侧上中国制造的产品消费者体验差和缺乏科技创新。又如，在住房供应方面，部分城市的商品房积压严重，去库存压力大，而棚户区改造却又需要大量建造保障和动迁住房。这种供需关系错位是由收入分配差距和住房分配机制造成的，亟须通过金融创新加以解决。

其次，通过供给侧结构改革创造房地产未来新兴需求，以服务创新和商业模式创新等开拓新兴市场。供给侧的产品创新可以创造出很多新产品，这些新产品或者颠覆传统商品，或者创造新的需求。管理创新与商业模式创新是孪生兄弟，如网络服务产品就是“羊毛出在牛身上”的互联网盈利模式颠覆了传统的商品销售商业模式，互联网通过吸引消费者眼球而获得广告收益和大数据等其他收益，属于典型的互联网新技术与商业新模式的结合。房地产业已经开始房屋经租等商业模式创新，将闲置厂房和办公楼等资产用于酒店服务等，去库存手段开始多样化和市场化。

再次，通过供给侧结构改革实现产业层次的提升，以技术发展和应用实现产业科技创新。在各类产业的产能均已过剩的前提下，产业结构调整已经不是需求侧改革的关键，需求侧改革的重点应放在产业的层次提升上，而产业层次提升的核心是人才和技术层次提升。房地产业发展要求新技术：一是劳动力替代技术的应用，我国的人口红利已经逐年消失，建筑业一线工人工资高、年龄大、招工难，迫切需要建筑工厂化、施工自动化，因此，装配建筑技术和施工机器人的重要性日益显现。二是信息技术的运用，随着信息革命与信息技术的发展，BIM等建设施工技术已经日趋成熟，上海中心的建设利用BIM技术获得的成功经验，正在房地产建设中推广和应用。三是节能、节材、节水和环保等技术和材料，特别是建筑业中大量采用的高分子材料，具有重量轻、价格低廉和施工方便等优势，但也带来易燃和有毒有害等问题，因此，应通过材料改性和检测，使建材更加优质。

三、供给侧结构改革：房地产资产价值提升

中国要从房地产大国转为优质资产强国，那就意味着要将现有的资源和资产进行全方位的改造，改革的任务艰巨而复杂。

首先，供给侧结构改革要保持和提升房地产的有效性。中国要实现2020年GDP比2000年翻两番目标，存在一个假设的前提，即人民币与美元汇率不会发生大的变化。换言之，如果发生房地产价格下降、资产利用效率低下等问题，则可能会引发人民币贬值，人均GDP可能会达不到翻两番的目标。按照初步测算，中国“十二五”期末的人均GDP已经达到了7800美元左右，如果汇率不变、GDP比2000年翻两番目标实现，中国有望在2020年达到人均GDP一万美元的水平，基本达到世界上小康国家的经济水平。

在1997年东南亚金融危机爆发时，很多国家因为市场需求转移和资金外逃，形成产能过剩和房地产积压等不良资产大量存在的状况，引发的主要问题就是资产贬值。例如，1997年泰国在发生金融危机时，由于资本市场的开放和自由的外汇市场汇率浮动，国际资本可以在泰国大量抛售资产，并通过外汇市场换美元汇回美国，从而造成国内房地产等资产贬值和泰国货币泰铢的贬值，使得泰国经济持续近二十年没有大的发展。又如，1997年香港在发生金融危机时，由于资本市场的开放和自由的外汇市场汇率浮动，国外投资在香港也大量抛售资产，并通过外汇市场换美元汇回美国，由于香港政府坚持港元兑美元不贬值的政策，虽然捍卫了港币的国际市场地位，但却付出了房地产资产大量贬值、市场价格腰斩一半的惨痛代价，使香港经济受到重创。当年中国经济也面临着商品房过剩和库存积压、房地产投资减缓等不亚于今天的困境，由于资本市场和外汇市场没有对外开放，等于建立了防火墙，让国外资本无法抽逃，中国在2000年加入WTO后，迅速填补了国际市场的需求，获得了宝贵的发展机会。今天，随着人民币国际化和资本市场的开放，房地产资产的有效性在未来人民币走势中具有举足轻重的作用。

其次，基于供给侧变化带来的资产结构变化，会引发新的经济与产业业态的形成。中国已经在高铁投资建设、新型城镇化发展等方面进行了有效的布局，对于房地产业发展具有积极的意义。

中国高铁的大规模投资是2008年为应对美国次贷危机而进行的投资拉动，随着高铁逐步成为新的长距离轨道客运交通体系，其在供给侧结构上发挥的作用开始日益显现，对房地产市场分化也有影响。一是从全国层面看，高铁经过的城市在基础设施、开发区和园区、房地产业等方面还保持着资产优势，房地产价格没有明显回落，去库存压力除部分城市外，明显比没有高铁的城市要小。在高铁交通枢纽城市，人口集聚效应还在持续。二是从“长三角”层面看，由于高铁网络和城际轨道交通体系的建成，人们可以当天来回于不同的城市，“长三角”的同城效应开始凸现。这一地区从过去的以商品配套与关联生产为代表的产业链合作，已经开始转向以人才与技术交流为代表的价值链合作。有预测认为，“长三角”地区未来发展得益于生产效率和价值的提升，在全球六大城市群中排名将在2030年上升到首位，近期房地产价格上升的城市中，“长三角”的主要城市都名列其中。三是从高铁本身看，原来的舆论认为高铁上马是为中国需求侧拉动投资的手段，在成本高昂和票价高企的前提下，短期不会实现乘客规模以实现收益。事实上，2014年京沪高铁就实现了按线路的盈利。而今，上海出发的高铁已经无法在白天实现当班就走，在周末等高峰时段还会出现一票难求现象。高铁体系在未来“以人为本”的发展时代，在旅游和商务等服务业的发展中，作用会更加突出。

中国的新型城镇化发展与高铁发展异曲同工，都是在扩大投资需求背景下产生的，带来的却是供给侧结构变化，新型城镇化使城市质量大幅度提高，亦即房地产的升值。中国过去的城镇化主要是工业化带来的，在产品生产为主的背景下，城市品质比较低下。新型城镇化是以人的安居乐业作为主旋律的，便利的交通、优美的环境、宜居的生态和现代服务可以吸引更多的人才入住这个城市。这些人才的创业和创新，用新的就业方式构建了城市的新业态。如北京和上海，服务业已经逐步替代制造业成为主流产业，北京的服务业产值占比已经高达80%以上，上海在2020年服务业增加值占GDP比重规划将达到75%以上。随着中国的城镇化率提高，未来更多的人口向城市集中，2020年中国居住在城市的人口将达到60%以上，新型城镇化为房地产业发展奠定了良好的城市基础。

最后，消除中国城乡两元结构，实现不同所有制的资产跨界流通，既可以刺激消费，也可以激活更多的有效资产。为此，一方面要让城市的房地产投资下乡建设新农村，另一方面要让农村的不动产资产盘活融入城市，再一方面就是建立起城乡一元的市场体系，使得中国的各类资产保持市场活力和产业竞争力。

第一，农村集体建设用地的供给侧结构改革，可以实行城市投资下乡，拉动投资需求。目前改革的最大障碍就是二元的土地制度，按照我国宪法和土地法，土地性质分为国有和集体两种，集体土地在使用、流转和交易等各个环节是受到限制的，因此，房地产业的活动只能在城市建设用地和批租用地上进行，投资难以下乡。因此，如果在“十三五”不打破农村建设用地的入市壁垒，城市与农村的二元差距无法缩小，农村土地无法进入经济发展的供给侧。党的十八届三中全会已经明确农村建设用地可以入市流转，农村土地确权已经在全国进行。如果实施顺利，有望在土地方面实现供给侧的结构性突破。

第二，农村集体建设用地资产供给侧盘活后，农民获得土地收益，进而带资金进城购房置业，可以实行农民身份转变。目前农业与非农户籍的二元结构正在被打破，而农民在农村的资产因为无法有效置换，使得农民工在农村的资产闲置，在城市也难以购房置业。农民工由于身份和财产的限制，大量游离在城市与农村之间，在城市难以实现稳定合法居住和稳定合法就业。上海当年实行的公积金制度，在本质上使上海城市居民实现居住住房自有化，居民可以通过市场进行房屋置换，不断提高居住水平。如果农民工可以将其在农村的资产价值在市场兑现，然后用资产收益在城市购房置业，将会使农村和城市资产均得到有效利用，获得双倍的资产效益。

第三，建立城乡一元的户籍制度和土地流转制度，是供给侧结构改革的最大红利，其政策效果将会从新型城镇化反哺到新农村，对于消除城乡差距、提高农民包括财产在内的各项收入，都有着重要的意义。

总之，供给侧结构性改革与中国正在进行的各项改革是紧密结合的。供给侧的改革目标主要是资产价值提升和资源的有效配置，可以通过市场置换国有僵尸企业、置换不良资产、挖掘新资源、发展新业态等不同的渠道和手段，实现房地产资产存量优化和开发新的资产增量，从而期望在2020年全面实现住房小康目标。

（作者单位：上海社科院房地产业研究中心）