牟振宇



上海开埠早期英租界土地交易、地价分布及其驱动力分析(1844—1853)*

牟振宇

上海开埠早期(1844—1853)英租界地价在白银40两—100两之间波动，而真正增长在1852年之后，外滩并非是地价的最先决定因素，码头、交通和高地对地价的影响更大。其次，该时段的土地交易，除了华洋首租外，还包括转租、割租和添租等多种形式，首租为城市化的开始，后者为城市化发展的表现。第三，该时段外国商行和洋商是土地交易的主体，其中占地20亩的大地产商以大洋行的大班或职员为主，而中小型洋行或普通洋商在租界城市化过程中的作用，同样不容小觑，特别是较晚来沪的洋商，直接向其他洋行租地，而非至界外向华人租地。他们对于地价提升、土地分割与产权转移的意义更大。

开埠；英租界；道契；土地交易；土地价格

作为最早开埠的口岸之一，上海在近代中国中的地位颇为重要，被视为“中国问题之启钥”。而关于开埠初期上海租界城区的起源与城市发展，最受学界重视，故研究成果颇为丰硕。老一辈学者最先从制度层面入手，对租界的起源、扩展以及相关章程等问题的历史细节已考究甚深*代表性研究：徐公肃、邱瑾璋《上海公共租界制度》，载《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版；[法]梅朋、傅立德《上海法租界史》，倪静兰译，上海译文出版社1983年版；George Lanning, Samuel Couling, The History of Shanghai, Shanghai: Kelly & Walsh, Limited, 1921.。而对于空间的关注，仅限于租界的几次空间扩张。二十世纪八十年代以来，学界已渐渐意识到，单纯将租界扩展等同于……