刘　敏

试论住宅建设用地使用权到期的法律后果

刘敏

《物权法》第149条就住宅建设用地使用权到期后的问题作出了自动续期的规定，但仔细分析自动续期后会发现还有很多问题值得我们去思考。比如自动续期是无偿自动续期还是有偿自动续期，可以续几次，每次续多久，等等。这些问题都需要我们在法律上予以尽快明确。笔者介绍了住宅建设用地使用权续期制度的由来以及分析了制度所存在的问题，最后针对住宅建设用地使用权期限制度的困境提出完善的建议。

住宅建设用地；使用权；自动续期

自2007年《物权法》施行以来，人们对于该法第149条关于住宅建设用地使用权到期后“自动续期”的讨论就一直没有停止过，最近温州土地到期缴纳高额出让金的事件，又使这个讨论变成全民关注的热点问题。而实际上温州并非首个出现关于续期问题的城市，在此之前，深州、青岛、克拉玛依等地都出现过类似问题。

一、住宅建设用地使用权期限制度的由来

建设用地使用权的定义在《物权法》第一百三十五条有所规定，指依法占有、使用和收益国家所有土地的权利，并且有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施[1]。在改革开放以前，我国的土地归国家和集体所有，由国家无偿划拨城镇土地给单位和个人使用，不存在土地出让的问题。在1987年，借鉴香港的地租制度，深圳经济特区率先试点推行城市土地使用权有偿转让制度，将土……