李智文

（长春理工大学法学院，吉林 长春 130000）

一、住宅建设用地使用权存在的问题

（一）建设用地使用权与房屋所有权之间的矛盾

我国《物权法》在用益物权中规定了建设用地使用权是有使用期限的，规定我国住宅建设用地使用权期限为70年。但是对于土地上所存在的房屋而言，我国居民是享有所有权的，所有权根据我国法律的规定是不具有期限的问题，除非所有权人转让自身的权利。那么这两者之间就产生了相应的矛盾。并且我国《城市房地产管理法》中规定了合同约定的土地使用权到期之后，使用权人需要继续使用土地的应当申请续期，若使用权人没有按照规定申请续期或者续期的申请没有被核准的，由国家无偿收回土地。王利明主张将《房地产管理法》中规则的适用对象应当限定解释为仅指非住宅建设用地使用权，《物权法》第一百四十九条适用对象应当限定解释为住宅建设用地使用权。［1］这样便能够避免法律之间的冲突，但是使用权与所有权之间冲突却仍然存在。

（二）续期是否需要缴纳费用

《物权法》第一百四十九条中，只对住宅建设用地使用权自动续期进行了规定，对于是否缴费却并未作出规定。2016年，温州市出现了部分土地使用年限即将到期，部分市民将要面对自己所有房屋建设用地使用权到期，并且需要缴纳高额续期费用才能继续享有住宅建设用地使用权的问题。虽然此次事件通过自然资源部所做出的复函文件得到了解决，这却将住宅建设用地使用权续期缴费问题推上了高潮。《民法典》第三百五十九条延续了《物权法》的规定，但是加上了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”这部分的内容，可以知道首次在法律层面上规定了自动续期可以通过其他法律和行政法规来规定，这也在法律层面上承认了续期应当以有偿自动续期为准。［2］但是缴纳方式、如何缴纳以及缴纳多少的问题依然需要相应法律的完善与更新。

二、住宅建设用地使用权自动续期的可行性

正如前文所述，由于现行《物权法》对于住宅建设用地使用权自动续期是否需要缴纳费用没有具体规定，而在新通过的《民法典》中，关于自动续期的规定又给续期收费留下了立法空间。因此，住宅建设用地使用权自动续期又可以分为无偿自动续期理论与有偿自动续期理论：

（一）无偿自动续期理论

坚持建设用地使用权自动无偿续期理论主要有两个方面的原因。一方面土地国家所有并不意味着国家私有。该观点认为，城镇土地属于国家所有并不是指国家私有，而是指全国民共同所有，这种土地所有权并不属于任何一种民法中规定的所有权取得方式，因此国家不应当再收取类似于土地租金的收益。［3］另一方面，自动续期收取费用将会给百姓带来巨大的经济负担。百姓在获得房屋所有权时就已经付出了巨额经济成本，若续期时再收取费用，将会给部分百姓带来巨大负担。

（二）有偿自动续期理论

坚持住宅建设用地使用权有偿续期理论的原因同样可以从几方面进行理解。首先，有偿自动续期是由所有权所具有的收益权能和用益物权期限性共同决定的。我国《物权法》规定城市土地属于国家，那么国家自然就享有对土地收益的权利，收取土地受让金就是国家享有所有权收益权能的体现。土地出让行为实质上是一种土地租赁行为，土地出让金实质上就是租金，而自动续期实际上就是续租行为，那么对于续租行为收取费用也是合理之中。并且我国法律明确规定用益物权的期限性，这也决定了土地受让人续期需缴纳费用。其次，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》对于不同性质的土地其出让的最长期限做出了不同规定。这种客观事实的存在，使得如果适用住宅建设用地使用权无偿续期违背了市场公平、公正原则，会导致更多房地产投机行为的出现，使房产成为有些人获利的工具，而降低了住房原本的居住功能，破坏经济市场有序发展。最后，无偿自动续期会降低土地利用效率，加剧土地资源稀缺性的矛盾。不利于对土地的充分利用。无偿自动续期会使国家对于土地资源的控制能力降低，使得本来就存在的土地资源占有不公的继续长期存在。

三、住宅建设用地使用权自动续期的期限性

不管是我国现行的《物权法》，还是已经通过的《民法典》，对于住宅建设用地使用权自动续期做出了规定，但是自动续期时间是永久性还是暂时性的问题没有做出规定。如果是永久性续期，那么对于国家土地资源的有效使用会带来一定的问题；如果是一次性续期，那么居民所有权益又会受到损害。目前国内主流的观点包括两类，一种观点是自动续期、永久性续期，对于住宅建设用地使用权不满70年，先续满70年，再永久续期；另一种观点就是在期限续期的基础上确定一次性续期期限，续期的期限可以根据房屋最长使用年限或我国土地使用权最长使用年限来确定，但《民法典》对于该事项也没有做出切实可行的规定。目前理论对此同样存在两个不同观点，一是自动续期一次续期永久使用论，另一个则是一次性期限续期论。

（一）自动续期一次续期永久使用论

以我国学者杨立新为代表所支持的自动续期一次续期永久使用论认为，一次性永久续期，是自动续期之本意所在。自动续期其本身的含义就有当存在一项有期限的权利，在该权利期限届满之后，可以自动的延长其期限，使得该项权利得以继续存在下去。［4］当法律并没有规定这期限是多场时间时，就应当理解为永久。在这种解释之下，我国住宅建设用地使用权自动续期应当是一次续期永久使用。同时，这也是我国物权法立法目的体现。立法者在《物权法》中规定住宅建设用地使用权到期后自动续期的目的，本就是为了保护老百姓的房屋所有权。房屋所有权的永久性和建设用地使用权的期限性本就是存在冲突，如果自动续期不是一次永久续期，那么老百姓的房屋使用权就不能得到完全保障。且一次性永久续期也是符合“有恒产者有恒心”的价值观。最后一次性永久续期能够保证房地一体的相互协调。住宅建设用地使用的期限是70年，而房屋的安全使用年限大约为50年。在50之后房屋需要采取翻修措施，此时住宅建设用地使用期限尚未结束，如果不能自动续期，房屋的所有权就会受到侵害，只有一次性永久续期，才能保证即使房屋多次翻修，也能保证其所有权不受侵犯。

（二）自动续期一次性期限续期论

自动续期一次性期限续期论的观点则认为：立法不仅需要考虑房屋所有者的利益，同时也要考虑到一定的社会利益与其他利益，需要各方利益的均衡，而不能够趋于利益的失衡。采取一次性永久续期论，公民财产权确实受到了长久的保护，但并不是只有一次性永久续期论才能够保护公民的财产权。在利益选择的过程中，土地国家所有的属性以及人口基数过大的国情都需要纳入考量范畴。并且建设用地使用权作为用益物权，应当具有期限性。自动续期制度适用的是住宅建设用地使用权，但改变不了其作为建设用地使用权，即一种用益物权的根本属性，那么就应当是具有期限性。如果采用一次续期永久的观点，那么就会使该用益物权失去其特性，与所有权之间难以产生明显的界限进行区别。如果承认一次续期永久论，使用人永久使占用土地，那么国家土地所有权可能会形同虚设。

综上所述，房产是我国居民财产的重要组成部分，住宅建设用地使用权自动续期问题也是社会急切关注的问题。《民法典》相对于之前《物权法》的规定有所发展，但是由于房屋所有权永久性和建设用地使用权期限性之间的矛盾，又使其立法具有一定的局限性。

本文认为，后期的立法保护工作应当坚持住宅建设用地使用权有偿续期理论，以及自动续期一次性期限续期理论。这不仅有利于更好保护房屋所有权人的利益，同时能够兼顾各方利益，实现利益平衡，促进土地资源的有效使用。至于如何收取“续期费”和收取多少“续期费”的问题，可以参照购房者不同的购房目的、家庭人均居住面积等等。因此，住宅建设用地使用权自动续期的费用应当保证收费不能给老百姓带来重大负担，保证收费的公开性、合理性。透明性。