文/蕊红

“六条措施”益于培育和发展住房租赁市场

文/蕊红

一、激活住房租赁市场政策措施最重要

在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租，而成熟的房地产市场，专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。在5月6日召开的国务院例行政策吹风会上，住房和城乡建设部副部长陆克华透露，我国将出台六条措施培育和发展住房租赁市场。

（一）培育市场供应主体。发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持个人依法出租自有住房。

（二）鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受公共服务；落实提取住房公积金支付房租政策；明确出租人和承租人各方权利义务。

（三）完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。

（四）支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。

（五）加大政策支持力度。对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持，相关文件将很快出台；鼓励金融机构加大支持，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；完善供地方式，增加租赁住房用地供应。

（六）加强住房租赁监管。健全法规制度，完善监管体制，规范租赁市场。

住建部还将从中介机构房源信息发布等七个方面入手进行规范和整顿，目前正在制定有操作性的具体措施，并将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。

据报道，日前召开的国务院常务会议提出，要培育和发展住房租赁市场，推进新型城镇化满足群众住房需求。具体措施包括：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；推进公租房货币化；完善税收优惠政策；推行统一的租房合同示范文本。不少网民称，住房租赁发展不足、租购失衡是当下房地产市场的一大短板，原因在于，在房源、租金和中介等方面存在痛点，为此，有必要效仿发达国家，完善规则，维护秩序，净化市场，保障房东、房客和中介的利益，如此才能激活住房租赁市场。

“去库存”是当下全国各地房地产市场的主旋律。为了卖房，不管是开发商还是地方政府，都使出了浑身解数，而在这个时候国务院会议作出部署，要求培育和发展住房租赁市场，鼓励百姓租购并举，是从理性出发、从现实出发的必然之选。因为，人们要想在城市立足，先得找到一个能够睡觉的地方。买房当然最好，但面对一套房子动几十万、几百万的价格，凑齐首付款也不是一件容易的事情。对于刚刚进城的农民工和刚毕业的大学生们来说，租房是一个既现实又务实的选择。因此，在房地产迎来存量时代之际，租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海，也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。

二、发展租赁市场利于房地产业健康发展

国家倡导租购并举的住房政策，无疑是对过去租购失衡的房地产市场的一种纠偏。而要推动住房租赁市场的良性和健康发展，必须首先满足两个基本的前提条件：一是有房可租；二是租得起房。所以说，国家将要出台的六条措施得以全面落实实施，对培育和发展住房租赁市场将会有极大的益处。尤其是国务院提出的从“住房租赁企业”、“个人自有住房”和“商业用房改建租赁住房”三方面扩大房源，有利于增加进入租赁市场的房屋的数量，丰富租房者的选择，同时也有利于平抑租房价格，让租房者能够以较为合理的价格租到心仪的房子。

国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。我国“散兵游勇”式的出租模式加大了交易成本、信息成本，不利于租赁市场的发展和规范。“房源”、“租金”和“中介”是住房租赁行业的三大痛点。

据笔者了解，目前中介市场上的租房合同可谓五花八门，但单方面保护现象比较严重，有的只保护房东利益，有的甚至只保护中介利益，推行统一的租房合同示范文本有利于解决各方利益问题。中介服务方面要建立行业规范，收费方面不要管得过死，既要规范，又要鼓励市场竞争。因此，从陆克华所透露的住建部将从规范中介机构房源信息发布等七个方面入手进行规范和整顿的信息中可以看出，国家有关部门很快就会制定出具有可操作性的具体措施，并将在开展全国范围内的房地产中介专项整治行动中进行落实。

值得一提的是，5月4日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时提出：“将发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”此项政策不但鼓励开发商和个人将持有的住房出租，还允许将商业用房改建为住房出租。例如，上海的住宅类用地都必须配建至少5%的保障房，可作为公租房，满足社会的租房需求。结合本次政策中的“增加租赁住房用地供应”，未来可能出现更多将较大比重或者全部房源用于租赁的住宅地块，缓解供需矛盾。

业内人士认为，去库存是当前楼市任务之一，尤其是三、四线城市，去库存压力较大。由售转租，一来可以盘活存量，提高利用效率，二来可以满足多层次的住房消费需求，为城镇化助力。另外，当前高库存还有结构性突出问题，即商业类产品高库存问题难化解。从表述来看，今后政策会给予一定倾斜，允许符合相关规定的改成租赁住房，这同样可以化解高库存的压力，对房企而言，也可以缓解资金压力。总体来看，发展租赁市场有利于满足多层次居住需求，也有利于房地产行业健康发展。

三、让住房回归居住本意是房市调控第一目标

对于刚毕业的大学生或进城打工的农民工来说，无论是在一线城市、二线城市还是在三、四线城市就业打工，到底是租房划算，还是买房幸福？这是困扰不少人的难题。日前召开的国务院常务会议，从培育和发展住房租赁市场措施的角度，给出了一份理性的破解方案。会议指出：“实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件。”

可以说，购租并举的提法，首次亮明了政府对住有所居的态度，既给青年群体一个稳健的预期，也为住房市场供给侧结构性改革提供了明确的方向。更重要的是，在去年以来特大城市房价又一轮快速上涨的背景下，“购租并举”有利于将商品房的“商品”属性、居住用途“拉回来”，从而避免住房金融化、房地产行业泡沫化。

当前特大城市热点区域的住房交易，正逐步脱离购房者的原始目的。某些旧城区的“学区房”动 每平米一二十万元的价格，远远超出优良品质的租赁住房。很多人蜂拥而上购买“老、破、小”学区房，一方面是为了孩子不输在起跑线上，另一方面是瞄准了“预期收益率”，只待孩子毕业转手一卖，便可轻松翻番获利。

然而，这种“击鼓传花”式的货币游戏，注定难以持久。倘若越来越多的人投身于此，不仅会误伤庞大的“刚需”群体，还将大幅度削弱普通商品的购买需求，伤及实体经济的根本。因此，让住房回归居住的本意，永远是房地产市场调控的第一目标，同时也是“去库存”的深层次含义。

所以，即将开展的对房屋租赁市场的完善，包括对相关企业的扶持、财税政策的激励、商业用房纳入房源，以及培育和发展住房租赁市场“六条措施”的出台等，目的均在于让住房回归居住的本意。当然，再好的政策初衷，也可能在落实中打折扣。无论货币补贴政策，还是户籍制度改革，以及财税、金融政策在各地的差异化等，都需要在实践中先试点、再铺开，多听取社会各界的意见。特别是政府调控要在关键节点、关键地区稳定民众预期，否则“先租后买、早晚后悔”仍会困扰年轻人。只有实打实的“租房红利”，才能让大家从容地根据自身财力作出理性选择。