文/尹伯成 尹晨

略论我国住房租赁市场发展问题

文/尹伯成 尹晨

今年六月初，国务院办公厅印发了《关于培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下简称《意见》），明确了一系列相关政策措施，以推进新型城镇化，满足住房需求。这些政策措施都是针对当前影响我国租赁市场健康发展的实际问题的，有利于化解阻碍这个市场顺利发展的种种矛盾，也许能从国家层面有力加快我国住房租赁市场春天的到来。但是，对于大力发展住房租赁市场，还有许多问题值得进一步思考与认识。

一、大力发展住房租赁市场的重大意义

众所周知，住房市场应当包括交易市场、租赁市场和保障市场三个维度。国外的经验告诉我们，租赁市场在住房市场中有着非常重要的地位，例如德国，住房自有化率才40%多，除了保障住房，大量居民都是通过租赁市场解决住房问题的。可是在我国，仿佛安居乐业就是要有自己的产权房，加上我国处于房地产市场发展的初期阶段，开发、销售等交易市场一直是楼市尤其是住房市场的主体，保障性住房近年来也有了一定发展，唯独租赁市场一直滞后，处于自发状态。各行各业人士对发展住房租赁市场的重大意义缺乏应有的认识。

为什么在市场经济中会存在住房租赁市场且必须对其加以大力发展？

第一，是劳动力这一生产要素流动的需要。市场经济发展要求生产要素能经常根据需要流动。劳动力，无论是体力劳动者还是脑力劳动者都是会根据需要流动的，而不会像自给自足的农业社会或者计划经济年代那样终生不动。随着工作地点的变动，就业者本人和家庭的住房也需要变动，而自有产权房的变动比较困难，因此租房居住的需求就必然会产生。

第二，是解决相当一部分人尤其是年轻人和新市民住房困难的需要。这些人往往因为刚工作或积蓄不多而买不起住房，即使可以按揭贷款，也因为付不起首付以及还不起贷款而无法购房。按照条件，他们又不能享受保障性住房，怎么办？租房居住成为他们的合理选择。发达的市场经济国家城市居民中的很大比例都租房居住，如美国1/3居民家庭租房居住，德国居民租房比例超过1/2，而不像我国这样动不动就要通过购房来解决“住有所居”问题。

第三，是居民和企业的金融资产的投资需要。金融资产特别是货币资金是需要保值增值的。尤其在通货膨胀的年代，不动产投资是一种安全合理的投资渠道。我国最近一二十年来的住房投资发展很快，然而住房投资与其说是投资，不如说是投机，因为广大投资者的住房投资绝大多数是为了博取低买高卖的差价收益，而不是购房出租的长期投资行为。由于住房价格不断上涨，而住房租金不可能如此快速上涨，在房价异常高企的情况下，住房出租收益率变得远远低于资金成本，使购房出租成为很不合算的事。实际上，真正的住房投资应当是购房出租以获取租金收益。在发达的市场经济国家，住房投资的情况也确实是如此。只有在非理性、不健康的房地产市场中，才会发生短期投机取代长期投资的现象，就像我国股市中股民购买股票都是为了博取买卖差价，而不是为了获取红利或者股息收益。

第四，是我国房地产市场健康发展的需要。这些年来，我国住房市场发展迅速，也出现了一系列问题，包括房价飞涨，投资购房后因待涨而导致空置率高，商业地产过剩而空置严重，等等。最近国务院公布文件，要采取一些措施来大力培育和发展住房租赁市场，对促进我国住房市场健康发展会有重要作用。一是租赁市场真正发展起来后，可使许多人认识到租房住同样很好，特别在当前房价高企局面下，买房住不如租房住合算，就不会都急吼吼去抢着买房，房价上涨的脚步不仅会慢下来，而且可能逐步合理回归。因为房租是消费需求决定的，不像房价那样很大程度上由投机需求决定，一旦住房投机炒作风停下来，由消费能力决定的房租又只能慢慢地小幅度上去，房价就势必逐步走向合理。二是政府通过政策措施促使租赁市场发展起来，还能使许多本来闲置的住房被利用起来，减少资源浪费。三是允许把一部分商业地产改造成为出租住房，更是切中当前商业地产严重过剩的现实，适应电商日益发展使商店商场需求量逐步减少的大趋势，从而使我国住宅地产和商业地产协调均衡发展。

二、当前阻碍住房租赁市场发展的一些因素

大力发展住房租赁市场意义很大。那么为什么在我国，这个市场多年来没有能很好发展起来？首先是观念问题。传统观念认为，安居乐业就是要有自己的产权房。我国自古以来就有所谓“有恒产者有恒心”的说法。现在，这恒产首先就是指自己的产权房。因此，许多姑娘找对象时，首要条件是男方要有自有结婚用房。如果租房结婚，女方一般不大愿意。因此，这个传统观念很大程度上抑制了租房需求。

第二，承租人权益得不到保障。由于租赁市场缺乏相关法规，承租人合法权益经常受到侵害。例如：房东突然收回房子或者突然大幅涨租金的现象屡见不鲜，中介机构隐瞒房子真实情况、无理扣压押金的情况也是家常便饭。承租人缺乏安全感，总感觉生活没有保障，因此认为要安居，就得有自己的产权房，租房是迫不得已的选择。

第三，缺乏良好、正规的租赁市场供应主体也是一大因素。根据国家统计局公布的第六次人口普查数据，我国城市89.5%的可出租房来自私人出租住房，住房租赁市场供应主体可以说基本上是散兵游勇，缺乏正规租赁企业。为什么会如此？这与发展住房租赁业务无利可图大有关系。长期以来，做房地产开发远比做租赁经营有利可图，因此，一般房地产企业不愿意轻易转型，从开发走向租赁。做租赁经营要先把物业建造好或者买下来，先期投入极大，而租金收益只能长期逐步流入。在我国，住房租金收入水平一般能反映广大中低收入家庭的收入和消费水平。由于收入高的家庭通常早就购买了自有住房，要租房住的大多是工作不久的年轻人或者是经济比较困难的人群，他们支付不起高房租，这是房地产企业通常不愿意发展租赁业务的一大原因。还有一个原因是税收成本太高。按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，加上其他成本支出，净租金收益率只有2%左右。这个收益率远低于资金成本，确实无利可图。这样，社会资金对住房租赁业务望而却步就不奇怪了。

第四，缺乏住房租赁市场的相关法规制度和监管措施，市场比较混乱。例如：现在租房市场上中介机构经纪人进行恶性竞争，为了完成业务量，发布的信息中差不多80%以上都是重复房源和虚假信息。人们平时经常会接到中介机构电话，不是问你住的房子要不要卖或者租，就是问你哪里的房子要不要买或者租，实际上，接电话者可能从未向中介机构说过要买卖或者租赁住房。中介机构之所以经常打电话骚扰人们，是因为中介机构每月用“带看量”考核经纪人业绩，其实经纪人对于房子买卖或者租赁本身并不太感兴趣，更不在乎房源是否能满足租客需要。由于中介机构管理混乱，租客与房东缺乏信息沟通，相互之间没有信任，整个租房市场的效率很低，租赁双方常常会浪费许多精力。这说明建立健全的租赁市场相关法制法规、完善监管体制机制、规范租赁中介机构服务，是多么重要而迫切。

三、《意见》对我国住房租房市场供需的影响

这次国务院出台《关于培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确了六方面政策措施来培育和发展住房租赁市场。如果这些措施能有进一步的实施细则并且真正得到落实，我国住房租赁市场的春天也许真的可能到来。

第一，从供给的角度看，能从质和量两方面大大提升住房租赁市场的供给能力。例如：从质的方面看，《意见》明确要大力培育市场供应主体，包括发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，要鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。《意见》还鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运行管理。为了提高经营租赁业务的积极性，政府将对租赁经营实行很大的税收优惠，降低租赁企业成本，来推动租赁市场发展。所有这些措施就有可能改变我国城市绝大多数的可出租房来自私人出租住房、住房租赁市场供应主体基本上是散兵游勇、缺乏正规租赁企业的不正常局面。从量的方面说，为了扩大租赁住房来源，除了要大力开发兴建以中小户型为主的租赁住房，还将允许把商业用房按规定改建为租赁住房，将现有个人住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，并且对于个人出租房也将实行很大的税收优惠，由原来按房租5%征收减为按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万的，2017年底前免征增值税。这将大大调动个人出租住房、减少空置率的积极性。这些有效增加租赁住房房源供给的措施，对迫切要求解决住房困难的年轻人而言，应当说是一个福音。这些年来，一些城市尤其是一线和部分二线城市的房价一路 升，房价上涨推动房租上涨。年轻人刚工作不久，工资收入较低，没有多少积蓄，别说购房，租房都很困难。合理的、可以承受的租金对他们来说是多么重要。租赁市场上的价格是由供给和需求的关系决定的。在需求一定的情况下，房源增加就能抑制租金上涨。

第二，从需求的角度看，《意见》也提出了一系列提高住房租赁率的政策措施。一是要完善住房租赁支持政策，对于非本地户籍承租人，按有关规定，经备案的租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的包括教育、医疗等在内的公共服务，以此引导城镇居民通过租房解决居住问题的积极性；二是落实提取住房公积金支付房租政策以提高承租的能力；三是推进公租房货币化，并规定在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业的大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员中凡符合条件的，都应纳入公租房保障范围；四是采取一些加强住房租赁市场监管的措施，健全法规制度，完善监管体制，规范租赁市场，推行住房租赁合同示范文本以规范出租行为，出租人提供的住房室内空间要符合相关政策要求，在租赁合同期内，出租人无正当理由不得解除合同，对于房地产中介行为要严格规范，打击违法欺诈行为；五是强化地方政府责任，加强住房租赁监管，规定城市人民政府要对本地区区域内住房租赁市场管理总负责，要建立多部门联合监管体制，明确责任分工，充分发挥各级基层组织作用，建立租赁信息平台，推进部门之间信息共享等。所有这些都将大大提高住房租赁市场的有效需求。

总之，这次国务院《意见》的出台，应当认为是我国住房市场运行中的一件大事，是房地产政策调控又一重要着力方向，对切实解决就业青年和城镇化过程中出现的新市民住房困难有很大帮助，也会对我国房地产业以后的运行发展有很大影响，也许将标志我国住宅从只重开发销售向租售并举转变，也可标志我国许多房地产开发企业从单一开发走向开发和租赁并重的转型开始。

四、我国住房租赁市场春天能否到来

我国住房租赁市场的春天能否真正到来，还取决于中央的这些政策措施能否真正落地，而这在很大程度上又受限于各地政府和房地产企业，原因是我国住房租赁市场能否真正发展起来与能否理顺以下三个关系直接有关。

一是土地财政和发展住房租赁市场的关系。住房租赁市场如果真正发展起来了，二手房市场需求会大大分流一手房市场需求，一手房价格就难以上涨，因而地价就难以再涨，这就会影响到地方政府的土地财政。如果地方政府手里还有不少土地使用权要出让，地方政府还会大力发展住房租赁市场吗？如果地方政府不积极、不给力、不配合，国务院的文件再好，也只是一纸空文，或者雷声大雨点小，住房租赁市场还是难以真正发展起来。

二是住房开发与住房租赁的关系。多年以来，我国城市房价一直在不断上涨，使住房开发利润丰厚，因此许多开发商争先恐后高溢价拿地，拿到地就能赚钱。如果住房租赁市场的发展影响新房房价，进而影响新房开发利润，房地产开发商还会转型去发展住房租赁业务吗？

三是房价和房租的关系。目前我国租房者的经济承受能力大多比较低，如果房租过高，就租不起。因此，租金合理而且稳定，是住房租赁市场有足够需求的一个前提。然而在当前我国住房价格高企的情况下，房租不可能低，低了出租人就得亏损。国家希望发展专业化、规模化的住房租赁企业，这固然十分重要，但是住房租赁企业也必须讲经济效益。因此，确定什么样的房租能让承租人租得起就成了一个大问题。

以上几个关系不妥善处理好，我国住房租赁市场要很快发展起来恐怕就不会那么容易。现在国务院有了一个很好的关于培育和发展住房租赁市场的文件，但是它只有真正得到落实，才能促使我国住房租赁市场的春天到来。

（复旦大学房地产研究中心）