文/包宗华

答房价高涨原因的提问

文/包宗华

近年来，有几个大城市的同仁分别来函反映，如以2000年的房价为基数，城市建成区（不包括郊区县镇）的房价，大多上涨了几十倍，并询问其原因。有的同仁问：该市取消了主管住房的行政部门，这是否为房价高涨的主要原因？现以个人的认识作答。

一、 根子在制度

西方国家进入资本主义社会以后，长期实行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一种商品，应由市场自发调节；住房是一种生活用品，应由居民自行解决。这种制度也就是政府不管广大居民住房问题的制度。这一制度的要害有二：其一，有可能出现房价猛涨，政府却无力调控；其二，解决不好广大中低收入者的住房问题。因此，在进入20世纪后，许多国家陆续地 弃了住房商品化制度，推行一种具有重大改革内容的现代住房制度。改革的要点有：其一，政府要管住房问题，并把解决好广大居民的住房问题、为人民造福定为政府的责任，总目标是人人享有适当住房；其二，推行一种以住房福利（我国称为社会保障）为主并与商品住房适当结合的新制度，使用较多的是住房分类供应制度；其三，新制度的重点是中低收入者，即对最低收入者充分供应廉租屋，对中中和中下收入群体，要让他们买得到和买得起房；其四，严格控制房价上涨。许多国家的实践证明，推行现代住房制度，既能较好地解决好广大中低收入者的住房问题，又能有效地稳定房价。新加坡在上世纪60年代至90年代的三十多年时间里，房价每年上涨大多为1%-2%，有的年份还不上涨。德国在近三十年时间里，房价上涨60%，由于房价上涨是累进计算，因而每年平均上涨只有1%多一点。我国之所以出现房价连续猛涨，根子在于推行住房商品化制度。

二、我国房改后为何会推行住房商品化制度

1998年国务院颁发的23号文既决定以住房商品化为指导思想，又决定在我国推行住房分类供应制度，无论各地执行哪一种住房制度都有红头文件所载内容为依据。按住房分类供应制度的要求，我国每年建房总数中保障房应占80%以上，而我国每年建房总数中，商品房占了95%左右，实际走的是住房商品化道路。一个重要原因是，虽然建保障房免收土地出让费且税费减半，但城市政府要“赔钱”，而建设即使没出售的一亿元商品房，政府通过出让土地也可以收入五千多万元。这就自然而然地驱使地方政府“重商厌保”。

三、 我国房价为什么会连年高涨

推行住房商品化制度有可能导致房价连年高涨，若有国家将这种可能性变成了事实，则都会有其特殊的原因。我国最为特殊的原因是出现了“土地财政”。原先中央和地方的四大共享税都由地方得大头，经过2000年以后的几次调整，转为中央得大头。地方税收大减，只得在出售土地上狠下功夫。据了解，许多城市的财政收入中，来自土地的要占40%-50%，成了名副其实的土地财政。而要保持土地财政的常盛，有两个重要要求：一要不断扩大商品房建设规模；二要房价不断高涨。政府支持涨价的力量特别强大。还有一个辅助原因是，中国不到总人数20%的有钱人，拥有全国个人财富总量的80%以上。他们的钱存在银行会因负利率而贬值，而转投住房，则会因房价不断高涨而大幅度增值。房价连年高涨反而刺激了住房投资，使得在一定时期内，房价连年高涨，房子仍然卖得出去。

从2003-2013年，我国政府连续发出九份以调控房价为主的宏观调控文件，但因这些文件没有触及住房商品化这个根子，因而房价仍然是连续高涨。

四、城市住房局所能发挥的作用

据了解，不少推行现代宏观调控住房制度的国家，中央政府中都设有住房部，城市政府中都设有住房局。这些机构肩负着解决好广大中低收入者住房问题的重担，也承担了完成好调控房价涨幅的任务，因而作用巨大。我国的城市住房局固然能够发挥一定作用，但如果继续推行住房商品化制度和土地财政，必会使其既不能很好地解决广大中低收入者的住房问题，又无力调控房价，能够发挥的作用相当有限。

五、 应该汲取日本的深刻教训

二十世纪上半叶，日本主要是搞侵略战争，下半叶又忙于战败后的经济起飞，因而它在发达国家中是一个特殊的一直坚持住房商品化制度而未改革的国家（虽然也搞了一些小改革）。日本坚持住房商品化制度最突出的负作用是，从1960-1990年的三十年间，以六大城市为代表，土地价格（房价也同步）竟上涨56倍多，其中不少年是高涨幅。经济学界认为，每一次土地和房价的高涨，都会产生一定程度的泡沫，因有国家强大经济实力的支撑，泡沫若不是特别大，一般不会破灭。泡沫只有在一年又一年地积累，达到国民经济无力支撑的惊人程度后，才会破灭。日本就是经过三十年的泡沫积累，土地和房价惊人地上涨56倍多之后，才于1990年发生了举世闻名的房地产泡沫经济破灭，有的经济学家称之为一种特殊的经济危机。泡沫破灭危害深重的主要表现，是使日本出现了长达十几年的国民经济萧条。应该看到，我国房价连续猛涨十几年，许多大城市的房价涨了几十倍，已经潜伏着房地产泡沫经济破灭的可能性。因此建议，必须及时转向推行住房分类供应制度，下决心解决土地财政问题。

（中国房地产业协会）