杨阔

【区域转型发展】

区域房价运行结构性的理论分析

杨阔

区域城市化进程是区域房价运行的最基本动因。在长期均衡中考察区域房价运行，通过三个不同梯度的区域界定和划分，构建“区域城市化进程决定区域房价运行”“三个梯度区域互动”的理论模型，对该理论模型进行分析后发现：区域房价运行的轨迹呈特殊的倒U形——“双S对接形”，其上存在两个“拐点”、一个“驻点”和一个“长期均衡点”；三大区域的城市化进程在整体上呈现错落有致的结构性，即“异步对应性”，这从根本上决定了房价运行的“异步对应性”，例如：大城市区域房价的“减速上涨期”对应中小城市区域房价的“加速上涨期”；中小城市区域房价的“减速上涨期”对应小城镇区域房价的“加速上涨期”。

区域房价运行；区域城市化进程；梯度区域互动；异步对应性

一、问题提出

区域城市化进程的加快引致人口等生产要素在空间集聚，城镇地区的房地产市场随之孕育，并随区域城市化水平的提高而不断扩大。国内对于房产领域的研究自我国住房制度改革以来逐渐增多。梁云芳和高铁梅（2007）、安勇和王拉娣（2015）对于房价的区域不平衡性进行了研究，都认为中国房价波动带有明显的地区不平衡性。况伟大（2010）、李斌等（2015）、叶永刚等（2016）、孙伟增和郑思齐（2016）等则实证分析了预期因素对于房价变动的影响机制，普遍认为预期因素对于中国城市房价波动具有较强解释力。王文莉和赵奉军（2011）、程侃和杨斌（2013）分别就中国房价租金比和房价收入比问题进行了实证分析，前者认为房价租金比与城市化速度正相关；……