任玥

[摘 要]现如今的中国社会，房价成为了很多人关注的焦点，农村人口不断向城市涌进，城市住房的需求量不断扩大。各大房地产公司看到了商机，在加大居民用房建设的同时也不断炒高房价，形成了现如今社会房地产领域的泡沫经济。为了有效的控制住房价格，中国政府出台了以下一系列的政策：2006年国家出台了第一个房地产市场的调控政策，时称“国六条”；2010年出台了“国四条”以及“国十一条”；2010年4月15日，前所未有的重磅政策：90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成利率1.1倍。从下午5点政策出现在各大网站，立刻影响到了北京房产交易市场。在有效或者微效的控制下，中国某些地区的房价确实得到了调控，同时也能够避免泡沫经济下金融危机的出现。但是其效果并不明显，房价由2000年到现在呈现波动的现象，但整体趋势是不断飙升，政府有关房价的政策对其的调节只在于防止房价继续泡沫化，但是现如今的房地产市场泡沫经济现象依然十分严重，要想真正解决这些问题，还有很长一段路要走。

[关键词]房价波动；泡沫经济；政府调控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.150

1 中国房价的波动史与政府行为

2000年左右中国房价开始首次比较显著地涨浮，相比于之前年度，全国的平均房价上涨了近5%，原因就是政府想要增加内需，开启了房地产改革之路，政府在其中的作用当然不言而喻。在2000年这一次中国房价历史性的变革中，也是政府的行为带来了房价的增长，原因就是之前所说的政府为了拉动国内内需的增长。外加2000年，我们进入了21世纪，大批的农村居民来到了城市，为的是有着更好的居住环境。无论是政府还是房地产商都看到了这一点，此时开启房产改革不仅能够为企业带来商机，也能够推动中国经济的增长，政府的行为为房价的向上跳跃助了一臂之力。期间，政府颁布了《关于做好当前土地登记城镇地籍调查工作的通知》，更有效地促进了城镇房屋建设，为之后房地产商大力开发城市住房打下了基础。

2001年到2003年，中国的房价缓慢增涨，年均涨幅在5%—10%之间，期间政府也不断出台政策。比如2001年的《关于规范住房金融业务的通知》，2002年的《关于印发经济适用房住宅价格管理办法的通知》，2003年的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。在此期间，政府出台的政策其实也是为了进一步促进房地产业的发展，房价的缓慢提升是此时政府所希望的，可是政府并没有意识到泡沫经济即将到来。此时的政府行为，依旧起到了促进发展的作用，依靠其有力的调控力与执行力，公共经济——特指中国房价，在政府预期的道路上发展着。政府的目的是为了加强城市化建设，鼓励农村居民向城市发展，同时也是为了以房产业来调动我国经济的发展。

2004年起中国房地产业迎来了春天，这一年中国房价巨幅增长，全国的平均增长幅度远远超过了10%，一些发达城市地区例如北京房价增长率高达30.1%，这一涨幅让人们看到了房地产的商机。不少居民将手中的闲钱拿去买房子，房地产开发商加大房屋建设的同时仍然在不断炒高着房价，房价增长一发不可收拾。这样的房地产经济超出了政府的预料，原先出台的政策《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》似乎达到了反面的效果，这一年往后的房地产市场完全处在一个亚健康的发展，其间存在着巨大的问题。2004年起到之后的近十年，房价一直频繁地波动着，整体的趋势是不断飙升，2009年到2010年全国房价的涨幅率甚至超过了20%，房价如股市一般，引发了无数入的投资欲望。当然在此其间，政府当然没有袖手旁观，这样的涨幅定隐藏着大问题，中国房价的泡沫经济已经出现了。为了加强房地产业的管理，2004年出台了“8.31大限”；2005年出台了“国八条”、《关于做好稳定房屋价格工作的意见》；2006年出台了“国六条”；2007年央行也进行了五次加息，目的就是为了减缓贷款建房的势头；2010年出台了“国四条”与“国十一条”。这一系列的政策，都是政府不断进行着宏观调控的表现，但是效果并不明显。近十年里房价确实有过下调的势头，可是马上又反弹，可见中国房价的泡沫经济已经根深蒂固，要想真正地解决不再是一件简单的事。这一阶段，政府意识到了问题的存在，并不断尝试改善，在泡沫经济还未破裂，社会经济还没有出现危机的时候，政府进行了调控，干预房地产市场的不健康发展，政府行为解决着这一系列的问题。

近三四年到2016年为止，房价出现了回调，一些重要城市虽然仍处在上涨的趋势，但全国普遍的房价都在稳定中回调。政府的举措有了效果，目前而言中国的房地产市场不再有过去凶猛的上涨势头。那么可以说中国房地产市场的泡沫经济解决了吗？这当然是不可能的。泡沫经济已经孕育了十年之久，其间存在的隐患仍然可能会导致泡沫破裂，政府也许是找到了隐患的根源，接下来政府将会尝试着解决这一问题。

2 产生房地产泡沫的原因，政府调控房价的目的与作用

中国的房地产市场长久地处于不健康的发展，孕育了巨大的危机，其中泡沫经济就是一大问题。泡沫经济，指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑，本质就是贪婪。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为“泡沫破裂”。那么房地产市场泡沫经济当然也就是房价过高，人们投机心理变强，导致了房产市场形成了一个没有实体支撑，空洞的经济现象。那么，中国房地产市场的泡沫经济又是怎样形成的呢？主要有以下3点原因。

第一，房地产的区域性强。不动产之所以为不动产，就是因为它无法随处搬运，不可移动。而人们选择区域居住时总会选择交通便利、生活设施齐全的地段。因此，像市中心等地段就比郊区地段的房价高很多。同理，在祖国发达的一线城市生活，交通便利，机会也多，生活更加幸福，因此北、上、广等地的房价也一直居高不下。相比之下，新疆、甘肃等地的居民就没有这样的困扰了，地广人稀，房地产市场没有那么活跃。

第二，房屋生产周期较长。短期内供给难以有效增加，也就是说，房地产市场易被卖家操纵，买家会被灌输以买不到房的恐慌。因为房子一旦建成，短时间内根本无法改变，也无法因为需求的增加而加以变通，只能另外开发土地。而且，改革开放以来，不断有农村居民向城市涌入，城市用房的需求量大大增加。人们急于“安家落户”的思想更甚从前。

第三，房地产的价值不易判断。关于房屋价值，有很多评估机构，从事资产房产的评估业务。但当房产市场处于十分活跃的阶段时，学术上通用的一些估价方法都不适用，一个房产的价值，基本基于卖方对房产市场的操纵与买方对市场的预期。房产市场很难用理性来掌握，政府也无法实施稳定调控的职能。在这种情况下，只能任由市场自由发展，市场才是主导一切的“老大”。

为了打压房价猛涨的势头与泡沫经济的不断严重化，政府不得不干预房价。当房地产市场的泡沫经济破灭，定会带来巨大的影响，房价迅速增长的那十年，中国社会不断地有人投机于房地产市场，一旦这一市场经济危机化，随之来的将会是低价买房热潮或者是一大批新建的房屋没人买。萧条的房地产市场也会带动其他领域，中国社会将面临经济危机。在这一情况到来之前，政府采取一些措施，较有效地缓解了这一现象，虽然现在的房价依旧很高，但是上涨的势头已经有所消减。政府的行为维护着社会经济的稳定，以有形的政策与无形的力量调节着社会，在促进发展的同时也控制发展，努力让社会经济健康、稳定地增长。

3 结 论

无论是资本主义还是社会主义，政府对市场的公共经济的调节都是必要的，无论是哪一次金融危机的好转，政府在其中都起到了重要的作用。以中国市场的房价为例，政府在其中有着重大的影响，在房地产市场不景气时政府促进它的发展，在房地产市场存在大问题时政府想办法解决。单纯地放任市场进行自我调节，后果大家都知道，政府就像一双无形而有力的手，在市场需要时推一把，在市场过分膨胀时拦一下。当然中国房地产市场的泡沫经济暂时还没有破裂，如果有一天这样的事情还是发生了，政府定会采取其他的措施，来挽救中国的房地产业。

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