施昱年

促进住房租赁市场健康发展，应当要实现供需均衡、价格合理，但由于租金与房价脱不了勾，发展租赁市场不能不考虑购房市场，两者是连动的。如何精准化地测算租赁补贴金额、公租房建设规模、租金水平与保障人群，是公租房建设必须细化的重要课题。

2016年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），总体要求建立购租并举的住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

从经济学的视角来看，促进住房租赁市场健康发展，应当要实现供需均衡、价格合理，但由于租金与房价脱不了勾，发展租赁市场不能不考虑购房市场，两者是连动的。因此，在当前房价依旧偏高的情势下，高租金或将成为培育住房租赁市场必须面对的课题。

当增加租赁住房供给数量是为了平抑租金，发展公共租赁住房（下称公租房）保障体系的目标不再只是保基本、促公平，还应包括以量制价。政府供应适当的、足够数量的公租房，将能有效稳定市场租金，而此一目标的难点，则在于精准预测公租房的供应数量、订价以及保障人群，并避免造成供过于求，供给浪费。

然而，从过去购房市场发展的经验来看，通过保障房供应稳定房价，需要大量的政府财政投入，因此公租房的供应需要更多元的手段增加供给，不能只依靠政府。

首先，在公租房供应部分，《意见》提出了两项措施，第一是实物保障与租赁补贴并举，第二是鼓励地方政府采取和社会资本合作（PPP）模式。

这两项手段可以简化提供保障的程序，也可以降低政府财政压力，起到市场化的效果，提供市场需要的公租房，而其难点，在于补贴金额及保障对象的确定。

《意见》也提到，补贴金额与市场租金水平须相互配套，而这也是补贴政策的关键;保障的对象，则涵盖在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，反映出对劳工以及高素质人口的支持，但这两群人收入差异大，这也表明公租房的保障人群收入范围大，数量大。

因此，如何精准化地测算租赁补贴金额、公租房建设规模、租金水平与保障人群，是公租房建设必须细化的重要课题。

其次，《意见》也提出形成多元化租赁住房供应主体，将供应主体划分为房地产企业、租赁企业、个人及中介，各司其职，构成完整的租赁市场。

针对提高房地产企业、租赁企业出租房的供应，笔者认为关键在于房地产企业与租赁企业对物业的自持比率以及改革城市更新手段。自持比率愈高，代表持有物业的房地产企业与租赁企业有自主能力经营租赁住房，或将商业用房等按规定改建为租赁住房，去化多余不适宜商业用房产品，有效降低经营风险，并带动金融机构通过发行债券、不动产证券化方式投资。

因此，对于新建租赁住房的土地供应必须在土地出让条件中明确受让方自持比例与自持期限;改革城市更新手段有助于盘活城区存量土地供应，新的更新手段应当能够合理满足被更新居民的基本住房需求、政府取得足够滚动开发基础设施资金的土地数量以及有剩余土地可供新建租赁住房。

综上所述，《意见》的出台为促进住房租赁市场健康发展迈出了重要的一步，其在依法登记备案、建立信用平台、增加租赁住房供给数量等三个重要关键上也做出了明确的指示。

笔者建议，未来的政策内容，若能在税收优惠政策中加大个人出租房登记的税收奖励措施，提高承租人对出租人网上合同登记的制衡力量;在信用平台建立工作上，优先治理中介机构乱象，推动租金实价登录，强化互联网租赁信息管理、规定最小人均租房面积要求;在增加租赁住房供给数量工作上，精准化测算租赁补贴金额、公租房建设规模、租金水平与保障人群，在土地出让条件中明确受让方自持比例与自持期限，加快城市更新手段改革，将能更加全面有效地推进住房租赁市场建设，实现城镇居民住有所居的目标。

（作者系中国人民大学公共管理学院土地管理系硕士生导师）