孙轶

一般人一说到成本控制第一个反应就是工程成本，因为它直接，更容易进行比较。实际上，开发成本如果从可节约空间的角度排序，主要包括财务成本、工程成本、营销成本、土地成本、规费成本等。

财务成本在总成本中的比例以最近拍出的几块土地为例，土地楼面价万元左右，建安成本4000元（包括人防等分摊）左右，取得土地后20个月开盘，则财务成本在开始销售时就要超过1500元，如果销售速度不理想，一年内未卖到70%，规费、工程费及营销费用支付后的财务成本就要超过2500元。

而标杆基本能做到8-10个月开盘，财务成本降低一半，在这个利润微薄的时代，差距就很明显了。

从拿土地到开盘，要经历设计和基础及上部结构工程（高层要施工到1/3高度）施工阶段，施工周期在现有的工艺条件下压缩的空间很小，只能向设计要时间。

压缩设计时间不等于粗制滥造，否则就会造出一大堆垃圾盘，一到冬天第一个冻死（有的在秋天就完蛋了），最有效的手段是设计前置。

设计前置的基本概念是在取得土地前，对土地性质和市场进行充分研究，基本完成概念设计乃至方案设计，土地取得后马上可以报批。可以压缩10-12个月的周期，江北区政府推广的模拟报批，在取得土地前就完成施工图设计、招标及政府相关部门认可，甚至可以做到取得土地后一周内开工。

设计前置提前细分客户资源，对项目的货值、成本、工期做好规划，其过程在取得土地前随时可以终止，同常规开发模式相比不仅仅压缩了财务成本，由于从取得土地到项目销售的时间大大减少，市场风险更加可控。……