杨慧荣

一、现状

物业服务企业的收入来源大致包含四个方面：一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入；三是资产经营的收入；四是用户价值挖掘的收入。

第一种物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种是公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都控制在国家能源相关部门，物业服务企业得不到任何手续费。第三、四种服务费的收取靠的是物业服务企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力做到，则企业根本没有发展的前途和空间。

再看看物业服务企业的支出情况：物业管理的成本包含服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等，在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费、管理费、财务费、税收。

很多地方目前执行的物业管理费收费标准是2003、2004年制定的，十几年来一直没有调整，但由于通货膨胀的原因人工成本增长了很多倍，人工费占比越来越大。

不难看出物业管理的确是个微利行业，哪个环节都不能出问题，如果物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。……