王春波

库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。相对住宅而言，商业地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题，不论是“社区商业”还是“文化消费”，开发商试图在电商的夹击下冲出一片蓝海。一面是商业地产的产能过剩，一面是有效的商业化业态供需失衡，如何盘活商业地产存量、有效去库存，成为亟待解决的问题。

一、商业地产去库存的相关问题

1.有效供应不足

在城镇化浪潮中，新的城市中心不断增加，商业开发快速向城市边缘外扩。目前我国平均每个省会城市有四五个新区，每个地级市有1个新区，据有关资料，这些新区面积已经够满足34亿人居住。新城如雨后春笋般冒出，购物中心的规模也一直迅速扩大。然而由于竞争激烈，关店潮却成为一线城市的典型现象。总的来说，2015年我国零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时代。

实际上，大家所说的商业地产产能过剩只是量上的数据，但是是否匹配需求则是不一样的标准。目前国内最主要的问题是商业地产供需的不对称，有效供应不足，一方面造成了供应空置，另一方面品牌也难选到合适的位置。

2. 传统商业模式面临巨大挑战

互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。事实上，商业新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向投资者出售商铺的“金街”。……