李莹

在房地产投资领域，鼎晖的“特殊机会地产基金”以“买便宜”成为鲜明特色。站在2016年房地产行业历经黄金30年后这个最诡秘的时点来思考投资，笔者认为，“城市更新”是房地产投资的特殊机会，已远远超越了“买便宜”这种简单的生意经。在高地价、高房价两种风险高度聚积，甚至是在“面粉贵过面包”的现状面前，以一种穿透视野前瞻性地把握土地政策上的微妙趋势，在“买便宜”的同时更是“买趋势”。

一、城市内生繁荣的驱动

城市从生长期至成熟期，由外拓式开发逐步过渡到内部更新开发。从空间范畴上看，城市不可能无边界地扩展下去，要满足城市里居住生活人们日益增长的生活需求以及实现宜居城市和持续发展的城市目标，只有靠在现有空间内进行有效更新。

法国马赫拉瓦莱建筑城市规划学院教授戴维·曼金（David Mangin）认为，要在城市上建造城市，这一概念的核心是优化现有土地资源以及建筑物的使用效率。他指出，城市中已有不少项目，但它们的功能是单一的，所以可以在这些项目之间新增一些小规模的新项目，在原有项目间创造联系，而不是新造封闭式的大型项目，这便是城市内生繁荣的驱动力。

二、“土地指标”倒逼商机涌现

在2014年初，国土资源部副部长王世元就明确提出“要逐步减少新增城市建设用地计划指标，以此在新型城镇化过程中守住耕地红线”。城市新城区建设中，“新增土地指标”与“增减挂钩”“占补平衡”指标的多重约束更是制约城市发展的利刃。……