臧建军

近日，沪宁“地王”频现，再次撩动所有人的神经，让很多人惊呼看不懂。上海泗泾，南京河西，地价超过当前楼价，未来都要卖到6万元/平方米左右，不免让人为勇摘“地王”的房企捏把汗。尤其是南京，人们还很难将6万-7万元/平方米的单价与这个城市联想在一起。

从楼市发展历史经验来看，地价接近甚至超过当前楼价的“地王”一般出现在房地产市场短周期的高潮阶段，甚至是一个小周期的见顶阶段。“地王”频出，往往就是楼市即将转入调整期的前兆。我相信这次也并不例外，这似乎更让“地王”雪上加霜。

正如我之前强调的，拿地前当然要预警风险，但拿地后就必须积极寻找机遇。“地王”成本压力当然很大，市场调整随时可能发生，但没有必要仅就“面粉贵过面包”和市场的周期性波动为“地王”判死刑。事实上，这种情况在楼市过去十余年里已经屡次发生，确有部分“地王”折戟，但也有不少项目名利双收。对于一个一年后入市、正常销售周期两三年的地产项目而言，对于当下城市、板块和品类严重分化的市场而言，下一个市场短周期、每一块地所处的具体环境才是需要重点关注的。

从过往的经验来看，成功的“地王”往往有以下几个条件：

首先，也是最重要的，项目运营要踏好下一个周期的节奏。项目入市时，楼市应进入下一个小周期的回暖阶段，随着项目的开发进度逐步进入高潮。而且下一个周期的价格同比有一个较大涨幅。过去十几年楼市平均每三年一个小周期，每个周期都会经历一番螺旋式大涨，从而化解了绝大部分“地王”地价与楼价的巨大差距。……