沈颖年

随着经济及企业多样化经营的发展，现行的财税制度的局限性逐步凸显出来。为减少财务管理对企业发展的制约效应。2011年国务院颁发了《营业税改增值税试点方法》[1]。制度一经颁布受到相关部门及企业的高度关注。很多企业都在积极推进“营改增”制度的实施。

一、“营改增”制度及其对房地产企业的影响

“营改增”是指将企业缴纳的营业税改为增值税的一种财税制度。[2]这一制度的实施可以有效规避重复征税问题，提高企业的经济效益，激活企业的市场竞争活力。对于房地产企业来说，“营改增”涉及的领域及主体比较多，不仅涉及房地产业销售、租赁、使用等环节，更是牵扯到房地产生产商、销售企业及物业管理企业等。同时，房地产企业的“营改增”征管制度、征税程序等也较为复杂。再加上，我国不动产行业重复征税问题严重。因此，房地产企业“营改增”改革难度及风险也比较大。一旦处理不好，很有可能会严重影响企业的运营。

二、房地产企业“营改增”的必要性及存在的财务风险

（一）房地产企业“营改增”的必要性

通过对“营改增”及房地产企业的特殊性的介绍可以看出，房地产企业“营改增”不仅是制度改革的内在要求，也是房地产企业财务管理的必然选择。具体来说，主要体现在以下几个方面。

1.“营改增”可以有效避免重复征税现象。营业税是价内税，而增值税是价外税。因此，“营改增”可以避免房地产企业出现重复征税的现象。虽然“营改增”会在一定程度增加房地产的开发成本，但增值税的抵扣特性，可以通过正规增值税专用发票降低房地产企业的税负。……