赵方昌

【摘要】城市规划是对城市土地合理利用、城市空间合理布局的一种策略，对于城市整体建设和发展起到重要的指导作用，而房地产业就是落实宏伟蓝图的重要产业。要实现城市的良好建设和发展，房地产业和城市规划必须利用好各自的特点，做到协调发展，才能发挥出各自优势，不断促进城市建设的顺利开展。本文首先探讨了现代城市规划与城市房地产开发各自的特点，对他们之间的关系进行了剖析，重点分析了实现城市规划和房地产开发协调发展的措施，以供参考。

【关键词】城市规划；房地产开发；协调发展

随着时代的发展、经济的进步，人们的观念已经发生了重大转变，并将可持续性发展作为了国家现代城市发展的人文取向与发展趋势。但城市的可持续发展取决于城市原有规划以及城市房地产规划的协调与和谐，科学有效地解决城市原有规划与城市后续开发之间的矛盾与问题，是取得城市科学发展的最基本保障。基于此，本文对城市规划和房地产开发的协调发展做了探索，以期为城市可持续发展的实现提供一定的参考。

一、城市规划与房地产开发的特点

1.1 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利[1]。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

1.2 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过分强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

1.3 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。

二、城市规划和房地产开发之间的关系

2.1城市规划和房地产之间存在内在联系

主要体现在：第一，城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。第二，城市规划指导和促进房地产开发。第三，城市规划也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。城市规划也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作

2.2房地产开发与城市规划存在协调不协调发展

目前，我国一些城市存在着房地产开发背离城市规划的现象。第一，过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的过度开发，觉的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑额度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。第二，开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发进其收益水平不同，导致开发部门开发行为在一定程度上的随意性[2]。第三，对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的工程项目，为社会的利益服务，但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。

三、实现城市规划和房地产开发协调发展的措施

3.1加强城市规划对房地产开发的管理力度

城市规划对于一个城市的健康发展至关重要。作为城市发展的第一阶段，城市规划必须对城市房地产开发进行有效的协调与监管。具体来说，就是城市规划必须要有超前意识与弹性意识。科学合理的城市规划可以从正面引导开发商，从投资重点到投资策略，起到一定的规整作用，使城市的开发在一个健康的轨道上前进。城市规划必须以城市的实际发展为准，以国家的各项法律条文为依据，同时还要考虑到城市的实际经济状况，使城市发展规划自身具备的法律效力得以完全发挥。最后，城市规划部门的各职员，必须清楚地认识到自身所肩负的责任，务必要适时承担起作为一个规划者应当承担的责任与义务。

3.2开发符合城市规划的房地产

城市房地产开发属于城市发展的第二个阶段—再发展阶段，这一阶段的建设必须居于城市第一阶段，即城市规划阶段之上，根据城市规划的指导对城市建设或者改建。在这一点上，地产商必须与城市规划部门取得一致，杜绝违规操作。市政部门同时也必须承担起自身对于城市建设的责任，适时对城市的开发行为予以监督与管理，两者共同携手实现城市规划向城市发展的转变过程。

3.3规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力

在市场经济中，城市规划在发展过程中始终不具有开发的决定权，而只是有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划机制仍以终极式理想规划占主导地位，难以面对现实中的冲击。今后应增强城市规划的弹性和應变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，制定城市规划调整修改管理办法，对规划必要时做出调整和补充，以适应城市规划实施的新形势。

参考文献：

[1]王琳.试论城市规划和房地产开发的协调发展[J].山西建筑，2011，02：253-255.