【摘要】随着近几年南宁危旧房改住房类型项目的开展，现阶段该类项目实施过程中存在的问题越来越突出，为解决该类项目难以确保资金到位、超工期现象等问题，文章提出了PPP+工程总承包的建设模式，并对勘察设计企业开展该类业务的介入方式、操作流程、合作模式等进行了分析。

【关键词】危旧房改住房；PPP；工程总承包；勘察设计企业

一、引言

危旧房改造项目涉及到还建住户在建设期内的安置问题，需要前期投入大量资金，对代建单位的资金实力要求较高，且该类项目对工期、造价要求严格，前期手续复杂，传统建设模式与之结合性不强，致使现阶段南宁危旧房改造市场超工期、超投资现象严重，大多数改造项目还建业主的利益未得到保障。

本文提出采用PPP+工程总承包的操作模式进行危旧房改住房项目建设，对勘察设计企业开展该类业务提供了理论基础。

二、南宁市危旧房改造项目市场问题分析

（一）难以确保资金到位

危旧房改造项目会面临旧房拆除、土地变性等问题（以限价房方式），项目建设过程中除需建设资金投入外，还需定期支出大量资金来解决原住户住房问题，而一般的代建企业很难长期、足额支付这笔资金。

如某危旧房改造项目，该项目的代建单位为一招标代理机构，总建筑面积约19万平方米， 建设投资约2亿元。项目于2012年4月发布招标信息，计划工期为46个月，后因代建单位未能筹集足够的资金来妥善解决居民搬迁安置问题，致使项目进展缓慢，工期已拖延18个月。

（二）超工期现象较为普遍

一方面，设计处于项目建设上游，直接影响着建设进度，而传统代建制缺少一个懂设计的单位进行统筹管理；另一方面，同时拥有较强融资能力、公关能力、管理经验的代建单位较少，工期管理处于空白，超工期现象较为普遍。

如某项目代建单位为一房地产公司，项目总建筑面积约20万平方米，建设投资约3.8亿元，项目共涉及约300户居民搬迁，2010年已完全搬出，2012年2月项目发布招标公告，计划工期42个月，后因代建单位统筹管理问题使项目工期拖延20个月，截止2013年7月仍未办理施工许可证。

（三）项目实际建设投资超出预算

危旧房改造工程涉及到旧房拆除人机费、居民搬迁安置补偿、土地出让金的垫付、建筑材料采购等巨额资金支出，而且不可预见的风险性很大，稍有不慎即会导致资金链断裂，巨额的支出无法收回，利润无法保证，最终导致整个项目建设失败。

（四）质量达到标准要求有一定困难

《广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》明确规定了代建单位进行危旧房改造的利润（最大不能超成本的7%），即危旧房改造项目存在很小的利润空间，且代建单位还要垫付大量的安置资金，所以在利润很少甚至无利可图的情况下一般的代建单位往往不能很好的对项目进行管理，确保其质量。

三、 PPP+工程总承包模式适用性分析

（一） PPP模式在危旧房改造项目中的适用性分析

PPP是指政府与社会资本为提供公共产品或服务而建立的“全过程”合作关系，以授予特许经营权为基础，以利益共享和风险共担为特征，通过引入市场竞争和激励约束机制，发挥双方优势，提高公共产品或服务的质量和供给效率。

由于危旧房改造项目是具有公益性和福利性的准公共产品，运用市场体系来运作危旧房改造项目难度较大，需要依靠公共政府部门来解决。但是当前政府方面投资于危旧房改造项目建设的资金仅为土地出让金的优惠，资金缺乏导致项目建设不能快速推进。

PPP建设模式可以有效解决危旧房改住房类型项目资金问题，我国一些地方政府如焦作市政府、青岛黄岛区政府等创造性地运用PPP模式运作项目，取得了不错的成效。

（二）工程总承包模式在危旧房改造项目中的适用性分析

工程总承包是在国外发展较成熟的一种建设管理模式，具有很多传统建设模式不可比拟的优势。在发达国家，社会对工程总承包的认同程度比较高，美国工程总承包项目超过全部工程项目的一半工程总承包模式与传统建设模式相比具有减少业主人力、物力等方面的支出；控制工程投资；确保工期；提高工程质量等显著优势。

针对危旧房改造项目的特点以设计牵头的代建总承包模式可以在一定程度上解决现阶段广西区内危旧房改造存在的问题。

1、控制非还建住房价格

非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成，即项目改造成本是决定非还建住房价格的主要因素。

以设计牵头的工程总承包模式可以充分发挥设计单位的技术优势，采用限额设计从源头上控制投资，不断优化方案，提高设计、施工、采购的结合度，大大减少设计调整和施工返工的现象，有效控制项目改造成本。

2、缩短安置过渡期

危旧房改造项目的工期决定了原有居民安置过渡期的长短。

以设计牵头的工程总承包模式下，一方面一體化的捆绑招标可以减少招标次数，减少大量的审批环节，从而对建设进度控制提供良好的保证。

另一方面设计单位作为总包模式的牵头方势必会确保施工单位了解设计意图，积极并快速解决施工过程中遇到的问题，避免了在以往工程建设中相互推卸责任的现象，控制设计变更，减少返工，确保改造工期，缩短居民的安置过渡期。

3、提高工程质量

一方面，作为以设计牵头工程总承包的牵头方，设计单位必然投入大量的技术力量来对设计进行优化，设计质量大大提高。

另一方面，设计单位具有相应资质、较丰富的项目管理经验和较完整的质量管理体系。在工程建设过程中，严格按照质量目标和标准，对工程质量进行控制， 有效避免施工环节由于没有充分理解设计意图而产生的错误和问题，提高工程质量。

四、 勘察设计企业采用ppp+工程总承包模式开展危旧房改住房类型项目分析

（一）介入方式

1、从项目入手

勘察设计企业每年都有数量庞大的设计业务，PPP项目在广西推广开以后设计企业也会有大量的危旧房改造类PPP项目设计业务，企业可借助这个资源，通过设计业务获取项目信息与相关资源，介入项目中。设计业务一般开展的较早，属项目前期，企业在这个阶段介入能较好的主导项目开展。

这类项目在选择的过程中要按照一定的条件进行筛选。筛选的条件主要有如下几方面：

（1）项目的投资方是银行、基金等金融机构，或项目投资方为非建设领域的公司，不具备项目建设的能力；

（2）项目所处地理位置好，商业价值高；

（3）项目基础条件好，资金已落实。

这部分危旧房改造类PPP项目缺少专业项目管理人员对项目进行全程把控，开展工程总承包业务的勘察设计企业可以提供工程总承包整体解决方案介入项目。工程总承包模式具有节约投资、保证工期、责任明确、确保质量等优势，这些优势势必成为项目建设单位选择工程总承包模式的必然原因。

2、从公共关系资源入手

勘察设计企业在多年的业务开展中与众多的政府部门保持着良好的公共关系，这些良好的公共关系资源成为企业获取危旧房改造类PPP项目相关信息的另一条重要渠道，获取项目的第一手资料，对项目进行分析策划，整合投资、建设、运营等各方资源对项目进行建设。

（二）操作流程

1、以提供工程总承包整体解决方案介入。以此种方式介入时，项目通常已具有社会投资方，勘察设计企业作为项目的工程总承包方为项目提供的是全过程项目管理服务，所做的主要工作有项目前期策划、工程设计管理、工程报批报建、施工建设管理、竣工验收、试运行等。企业依据工程总承包整体解决方案对项目进行投资控制、进度控制、质量控制、安全控制，最终达到节约投资、保证工期、质量、确保安全的项目目标。

2、以资源整合者身份介入。以此种方式介入时，项目通常处在最前期，即已确定采用PPP模式运作但还未有社会投资方、建设方等各方资源。在此类项目的操作中，企业可运用自身的资源整合能力为项目整合社会投资方、建设方等各方资源，然后作为总承包方通过提供工程总承包整体解决方案对项目进行建设。在此类项目运作中，企业可参与组成项目公司，也可只作为承包商对项目进行工程总承包。

（三）盈利模式

危旧房改造通常采用房地产综合开发加配建保障房或回建房的模式进行建设，项目投资通过房地产项目的出售进行回收并实现微利。在具体操作过程中，可通过如下两种方式来提高项目盈利，一是选择区位优势明显的项目，尽量发掘项目的商业开发价值，扩大商铺、办公等商业地产的配置。二是尽量配套建设经济适用房、限价房等能出售的保障房。

勘察设计企业在参与危旧房改造类PPP项目的运作时主要在如下两方面盈利：一是提供工程总承包整体解决方案，进行项目全过程管理，收取工程总承包管理费；二是作为股东与其他社會资本组成项目公司进行项目运作，收取项目利润分层。

（四）合作模式

勘察设计企业在参与危旧房改造类PPP项目的运作中主要涉及的合作方有三个：社会投资方、施工单位、项目运营方。在实际选择时应根据项目特点的不同具体分析，但所选单位应满足信誉好、实力强、具备相应资格资质等基础条件。

1、社会投资方。这里所说的社会投资方可以是银行、基金等金融机构，也可以是具有资金实力的施工单位、运营单位等，从其作为投资方的功能来讲，要求其具有雄厚的资金实力，具有与项目相匹配的偿债能力、抵御风险能力。

2、施工单位。要求施工单位具有与项目投资相匹配的施工总承包资质，具有丰富的项目施工建设经验。近年来与华蓝集团经常合作的施工单位主要有区一建、区二建、区五建、中建八局等。

3、项目运营方。这里所说的项目运营方指房地产类项目的后期销售代理、物业管理等，要求项目运营方具有较强的业务能力，有较好的口碑与信誉。

（五）退出机制

勘察设计企业一般运营能力弱，参与危旧房改造类PPP项目，在完成项目竣工验收后应迅速回收应得回报并退出，不应对项目进行长期持有和运营。公司的退出机制因介入方式的不同而有所不同：

1、以提供工程总承包整体解决方案介入，只作为项目的工程总承包方时。在此种情况下，华蓝集团收取的只有工程总承包管理费，在合同中应明确规定费用支付方式及时间，在项目竣工验收后公司应尽快收取应得费用退出项目。

2、以资源整合者身份介入，此种情况下企业一方面是项目的工程总承包方，另一方面可能会入股项目公司。当公司入股项目公司时，可在项目完成后将所持有的股权转让给项目运营方等第三方公司，这里需注意第三方应具有相应的资质。

结语：

本文在对南宁市危旧房改造项目实地调研的基础上总结南宁市危旧房改造项目存在的问题，最终提出PPP+工程总承包的操作模式能够有效解决当前危旧房改造项目存在的问题，并给出勘察设计企业开展此类业务的操作模式及流程，以指导未来业务的开展。

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作者简介：

庄乾敏（1986.08），女，山东莒县，华蓝设计（集团）有限公司、工程师、硕士研究生，工程管理。