宁林忠

【摘要】随着我国专业服务业的发展，各种证书“挂靠”等人证分离现象就成为了业内普遍存在的潜规则。虽然证书挂靠能够解决相关机构的资质问题，并给持有者带来一定的经济收益，但是也导致业务机构实际能力与资质不符，从而影响业务质量，因此需要对该现象予以研究并提出解决方法。中国房地产估价师与房地产经纪人学会今年将“注册房地产估价师挂靠现象分析及解决办法”列为1号研究课题，本文在此背景上，对相关问题开展研究，以期为问题的解决提供建议参考。

【关键词】注册房地产估价师；证书挂靠

一、绪论

随着我国各个产业的迅猛发展，各种从事专业服务的机构也迎来了发展机遇。这在吸引大量从业人员的同时也催生了各种“考证”热，各种估价师、造价师、会计师、建造师等证书越来越受到高校毕业生和白领的追捧。对于证书的持有者来说，考取以上证书不仅能够提升自身的职业价值，更加能够通过“挂靠”的方式获取额外的收入。而企业的发展也需要将证书作为自身资质提升的方法，从而催生了一条证书挂靠的灰色利益链。

在房地产行业，也同样存在着考证和挂靠的灰色产业。注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册 ， 取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。目前我国共有执业注册房地产估价师近5万人，具有房地产估价资质的评估机构5500多家，产业规模达到500亿元，这些专业人员和机构在金融信贷、房屋征收、税收征管、司法鉴定等领域提供房地产价值价格等咨询和服务，对维护人民群众切身利益、经济安全和社会稳定发挥着重要作用。虽然目前业内存在着众多的房地产估价机构，但大部分都是中小机构，行业集中度不高，整体产业增长趋势趋于放缓。各个机构为了争抢客户资源，除了通过价格的方式进行竞争之外，为了进一步降低成本，还采用证书挂靠的方式，来提升或者维持自身的资质。同时招聘无相关资质的人员从事实际业务。这种行为不仅仅严重影响到评估质量，更扰乱了市场秩序。

2016年5月3日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会将“注册房地产估价师”“挂靠”“现象分析及解决办法研究”列为今年1号研究课题，将会根据行政审批制度改革的宗旨，结合取消房地产估价师执业资格注册初审事项后续衔接工作的有关要求和房地产估价师注册工作特点，研究注册房地产估價师“挂靠”现象，提出解决建议，并对行业这种灰色的挂靠现象进行整顿。

二、注册房地产估价师证书挂靠行为界定及原因分析

我国相关行业的监管制度以及资质门槛要求专业机构或者事务所在获得业务资质、开展相关业务前需要相当数量的注册执业人员，业务开展之后资质的升级或者保级也需要一定数量的专业注册执业人员，否则就意味着无法取得资质和无法开展业务，从而导致在专业领域内没有竞争力，而竞争力则是企业生存的核心。由于专业资格证书考取难度较大、相关专业人员的获取需求和实际获取存在较大差异，同时考虑到维持专业人员队伍成本等因素，就导致了有些职业资格证书的获取者可以实际上并不到相关业务机构真正从事相关职业，只是将自己的资格证书注册到相关的机构。用业内相关人员的话语来说，就是“相关部门有要求，市场有需求，考证挂证有奔头。”证书的挂靠能够给证书的持有者带来一定的现金回报，同时满足房地产估价机构业务开展的资质要求，降低房地产估价机构实际聘用证书持有者进行业务的人力资源成本。对于证书持有者以及房地产估价机构来说是一个双赢的局面，因此在房地产行业在内的各个行业都是一个普遍存在的现象，并且形成了一定的市场和灰色产业链。

虽然证书的挂靠对于持证人和挂靠机构来说都有益，但毕竟是一种不符合实际的行为，特别是从事业务的人没有资质、有资质的人不从事相关业务，这对于相关机构的从业质量造成了损害，进而会威胁到机构客户的经济甚至生命利益，因此证书的挂靠行为并不值得鼓励。当前我国法律中目前并未直接使用“挂靠”这一概念，与其相对应的概念主要是“出借、转让资质”或“借用资质”。对于房地产业在内的绝大多数行业来说，持证上岗是法律规定的基本要求。按照法律规定，“出借、转让资质”或“借用资质”是违反法律法规的行为，其相关协议也得不到法律的保护。证书的挂靠不仅仅是将证书出借给相关机构授权其使用相关资质的证明，当该机构的业务或项目出现事故，证书的持有者同样需要承担相关责任。

三、解决注册房地产估价师证书挂靠现象的建议

如上文所述，大部分房地产估价机构出钱挂靠相关的职业资格证书，主要是由于机构的持证注册房地产估价师人数不够，导致机构无法通过资质认定从而影响项目承接以及业务的开展。而证书挂靠一方面导致了房地产估价机构的资质与实际业务能力不符，存在损害了客户的利益的可能性。当前在行业监管中由于证书信息和社保信息等暂时没有实现全国联网，各个机构又具有“真实”的劳动合同供检查，因此无法对挂靠行为进行清楚的鉴别及有效的监管，因此需要对此问题进行研究，提出解决挂靠现象的建议。

首先是市场层面。导致房地产估价师等证书挂靠现象的根源是市场的供需不平衡。现行的《房地产估价机构管理办法》对于房地产估价机构的成立有着明确的注册房地产估价师的数量要求。但是另一方面如上文所述，该产业的规模、增长速度以及市场成熟程度等却又无法容纳足够多的房地产估价机构和估价师，导致了房地产估价机构必须通过降低人力资源成本的方式来保证不亏损。

其次在立法层面，《评估法》应尽快被有关部门列入议事日程，房地产估价行业发展了二十多年，至今只有《中华人民共和国城市房地产管理法》中的相关章节和国务院部门规章对房地产估价作了相关规定，在法律层面上还没有由全国人大委员会制定的专门法律，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时房地产估价机构和估价人员的权益也难以得到保障，估价行业亟待法律约束之下的可持续发展。