【摘要】目前，自今年的五月份起，我国已全面推行营改增的实施，营改增的试点范围已经扩展到各个行业。这就表明了我国营改增已进入到了收官的阶段。在各个行业中，房地产行业是受到营改增影响最为显著的行业。实施了营改增之后，房地产行业的增值税税率被定位了百分之十一。这对于房地产市场有着很大的影响。本文笔者从一般纳税人、税率、发票以及中央和地方的税收收入比例四个方面对于商业地产营改增进行了探讨。

【关键词】商业地产；营改增；税负；影响

在今年的三月十八日，国务院常务会议决定自五月一日起，我国将剩余的建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业四个行业全面纳入营改增的试点范围。这使得我国将全面推开营改增的试点。对于商业地产而言，营改增的全面实施在一定程度上降低了企业的税负，提高企业的利润率。这在很大程度上能够促进企业的生产力的提高，使企业得到全面的发展。

一、营改增的必要性

目前，营改增的推行不仅能够解决营业税和增值税之间的矛盾，还能够解决营业税和增值税的征管问题。随着我国经济的快速发展，我国目前正处在经济发展方式转变的关键时期。现代服务业等第三产业的发展对于我国综合实力以及经济结构的调整有着非常重要的作用。而在实施营改增之前，我国只对第三产业征收营业税而不征收增值税。因此第三产业出现了重复征税的现象，提高了税收的成本。这在很大程度上阻碍了第三产业的发展。

自2016年5月起，我国将营改增进行了全面推广。在实现税制改革之前，营业税的存在使得企业不能够全面的接受专业化分工，降低了企业的生产效益。而营改增的实施能够避免企业出现重复征税的现象，提高了企业的经济效益。

目前，在我国的税收收入中，增值税占到了四分之一，成为了我国最大的税种。但是，增值税由于没有经过全国人大制定法律而不具有一定的法律地位。而随着我国税收法治观念的提高，增值税立法已经成为了一种必然的趋势。营改增的全面实施是实现增值税立法的最重要的一部分。

二、营改增对于商业地产的影响

1.一般纳税人的标准

对于增值税而言，一般纳税人标准的提高或者降低都会使征税成本、税制扭曲、税收收入三者之间保持均衡的状态。如果一般纳税人的标准提高，那么税务机关虽然在一定程度上降低了征税成本，但是会提高税制扭曲，而降低税收收入。而如果一般纳税人的标准降低，那么这三者将会出现相反的情况。目前，虽然大部分的国家都实施了单一增值稅，但是却只有极少数的国家使用了不同的一般纳税人的标准。扩大增值税的范围主要是为了减少税制扭曲，一般纳税人标准的提高则会使大部分的企业不被包含在增值税的征税范围中。随着多年的实施运行，我国加大了对于增值税的征管能力。另外，商业地产具有健全的会计核算以及建账建制，且经营规模较大，因此，在营改增全面实施之后，我国将年应征增值税销售额50万元以上作为商业地产一般纳税人的标准。

2.商业地产的税率

商业地产实现营改增不仅能够降低商业地产的实际税负，还能够提高商业地产的利润率。在全面推行营改增之前，商业地产的营业稅为百分之五。而商业地产在实施了营改增之后，商业地产的增值税税率基本确定为百分之十一。税率的大幅度提升使得大多数企业担心实际税负会上升。但是国家承诺商业地产的实际税负只会降低，不可能增长。实际上，商业地产营改增后的百分之十一的税率虽然看起来比较高，但是增值税的计税是通过销项税额来减去进项税额。因此，进项税额在符合条件的情况下是可以进行抵扣的。但是在这之前，商业地产的百分之五的营业税是面向全部的经营收入进行征税的。在现实情况下，营改增不可能降低房地产开发企业税负，营改增后将会增加房地产开发企业的整体税负，增加的范围是2%至3%。

尽管表面上看增值税率11%比营业税率5%多6%，但由于营业税属于价内税，而增值税属于价外税，口径不一致，不具有可比性，所以还需要统一口径，按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。

增值税价内税负率=增值税率÷（1+增值税率）=11%÷（1+11%）=9.91%

由于增值税实缴税额等于销项减进项，为了便于不同房地产开发企业作对比，假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4%，则营改增后，考虑附加税费影响的直接税负增加：

=（增值税价内税负率-进项收入比-营业税率）×（1+12%）

=（9.91%-4%-5%）×（1+12%）

=1.02%

即当进项收入比为4%时，直接税负增加1.02%。

此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，同时扣除进项税后的成本也减少4%，则该两项变化对土地增值税的影响：

=（收入-成本×（1+30%））×30%

=（-1.02%-（-4%）×（1+30%））×30%

=1.25%

即当进项收入比为4%时，土地增值税增加1.25%。

此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，扣除进项税后的成本减少4%，土地增值税增加1.25%，由此导致企业所得税变化：

=（收入-成本-土地增值税）×25%

=（-1.02%-（-4%）-1.25%）×25%

=0.43%

即当进项收入比为4%时，企业所得税增加0.43%。

营改增对房地产开发企业直接税负、土地增值税、企业所得税的影响，当进项收入比为4%时，营改增对房地产开发企业整体税负影响：

=直接税负影响+土地增值税影响+企业所得税影响

=1.02%+1.25%+0.43%

=2.71%

营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是其随着进项收入比的增加，营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，企业整体税负增加2.89%；当进项收入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有影响。

对于实际的房地产开发企业来说，在目前增值税率最高为17%，并且成本收入率相对不高的情况下，可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过10%，进项收入比根本不可能达到63.5%。

根据前面的计算分析，在现实情况下，营改增不可能降低房地产开发企业税负，营改增后将会增加房地产开发企业的整体税负，增加的范围是2%至3%。

3.商业地产营改增发票的管理

商业地产的营业税被改征为增值税之后，对于不同的购买对象，不动产在销售时都应开具不同的发票。从国家税务总局、财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《中华人民共和国发票管理办法》中可以看出，纳税人不能够向消费者提供增值税专用发票。增值税专用发票一方面能够证明接收方支付了增值税并且接受方能够按照相关规定来实现进项税额的抵扣，另一方面能够实现纳税人对于已经缴纳增值税税款的传递并据以抵扣。而消费者是应缴纳的增值税的最终负担者。因此，消费者是不需要通过增值税专用发票来进行进项税额抵扣的。而对于商业地产来说，在不动产的销售过程中，房地产企业应对购买对象进行分类管理。如果购买对象是企业，那么房地产企业应开具增值税专用发票。而如果购买对象为消费者个人，那么房地产企业应为消费者个人开具普通发票。

4.调整中央与地方的税收收入

在2016年4月30日，国务院发布的《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》明确规定了所有行业企业缴纳的增值税均纳入中央和地方共享范围，中央分享增值税的50%，地方按税收缴纳地分享增值税的50%。因此应在测算逐步扩围的行业数据的同时核算地方营业税收入量。其中，差额部分可以由转移支付方式进行弥补。在具有了一定的转移支付体系的情况下，如果税收收入分成比例调整不到位，那么中央集中的收入增量通过均衡性转移支付分配给地方，主要用于加大对中西部地区的支持力度。这样也能够调动地方的自主性，环节地方因增值税扩围带来的财政困难。

5.交易双方受益更多

以商业办公租赁为例，如果租户都是一般纳税人，就可以全额抵扣增值税，在实行新的“营改增”后，那么我们的总成本就会下降一些，这表明在实行“营改增”后两方都会有很大的贏利空间。

再以投资商业地产为例，由于三月十八日颁布的“营改增”细则中规定购置的商业地产增值税部分将可作为进项抵扣，这可以当作税制改革的重大突破，将利好商业地产，该举措有望激发投资者投资大宗商业地产热情。

结语：

综上所述，在我国全面实施营改增之后，我国将年应征增值税销售额50万元以上作为商业地产一般纳税人的标准。商业地产的税率也由原来的百分之五的营业稅暂定为百分之十一的增值税。这在一定程度上降低了企业的实际税负，提高了企业的经济效益。对于发票的管理，商业地产在实施了营改增之后，对于不同的购买对象，企业需要开具不同的专用发票。对于中央与地方的税收收入比例，我国相关规定明确指出了既要保障地方既有财力，不影响地方财政平稳运行，又要保持目前中央和地方财力大体“五五”格局，全面促进企业的发展。

参考文献：

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[3]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发.2016（10）

[4]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息.2015（19）

[5]郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探[J].税务与经济.2014（04）

作者简介：

徐兴艳（1978年9月），女，工作单位：山东钢铁集团房地产有限公司，职称：中级会计师，职务：财务经理，学历：本科。