李亮

【摘 要】近年来，休闲旅游地产得到快速发展，得到业界和学界的广泛关注，其盈利模式更是研究中的重点。本文以无锡田园东方为例，总结了休闲旅游地产的盈利模式，以期为其他休闲旅游地产项目提供借鉴。

【关键词】休闲旅游地产；无锡田园东方；盈利模式

Analysis of Leisure and Tourism Real Estate Profit Model by Taking Tian Yuan Dong Fang as an Example

LI Liang

（Nanjing Agricultural University，Nanjing Jiangsu 210095，China）

【Abstract】In recent years，with the rapid development of real estate and leisure travel，it has gained more and more attention，and its profit model is the focus of the study In this paper，by taking Tian Yuan Dong Fang as an example，summarizes the leisure and tourism real estate profit model，in order to provide reference for other leisure and tourism real estate projects.

【Key words】Leisure and tourism real estate；Tian Yuan Dong Fang；Profit model

0 前言

随着经济的发展以及人民生活水平的提高，简单的观光游览无法满足人们日益增长的休闲需求，近年来，休闲旅游地产作为一种休闲度假的新业态，逐渐受到游客的欢迎，业界与学界也开始关注，其中盈利模式是研究的重点。

1 休闲旅游地产的相关概念

1.1 休闲旅游地产的概念

目前学界关于休闲旅游地产的概念的研究还存在一定的分歧，不同学者拥有不同的研究视角及方法。本文要谈的休闲旅游地产，是一种集投资与消费于一体的新型物业模式，即开发商以当地旅游资源为基础，以满足游客度假休闲为目的，使旅游与地产相结合的物业的总称。

1.2 休闲旅游地产的形式

目前，主题度假社区、度假别墅、产权酒店公寓、高尔夫别墅、是我国比较具有代表性的休闲旅游地产形式。

2 休闲旅游地产的发展背景

2.1 休闲经济时代的到来

据国家统计局数据显示，2009年我国的人均GDP达到了3603美元，标志着休闲经济时代的到来，休闲旅游地产作为休闲旅游的一个组成部分，也得到了迅速发展。

2.2 坚实的政策支持

近年来，旅游行业得到各级政府的重视，如国务院通过的《关于加快发展旅游业的意见》中提出要把旅游业培育成战略性支柱产业，产业地位的提升使旅游业中的旅游地产板块在未来的发展将具备更坚实的政策基础。

2.3 旅游地产快速扩张

作为旅游与地产的交叉行业，我国的休闲旅游地产发展迅速，国内资本普遍看好，国内休闲旅游地产项目不断涌现，市场反响良好。

3 无锡田园东方简介

3.1 区位环境

3.1.1 地理位置

无锡田园东方由东方园林产业集团投资50亿元建成，项目位于无锡市惠山区阳山镇，地处我国的“长三角”地区，东邻上海、苏州，西接南京，南临太湖，北靠长江。

3.1.2 周边环境

自然环境方面，阳山镇的环境，自然生态资源丰富，桃林大约2万亩，生态林7000多亩，山地约10平方公里，素有“绿色大氧吧”的美誉。

旅游资源方面，阳山镇拥有丰富的资源：梦中桃花园、奇山、古刹、茶场等以及难得的火山地貌。

3.1.3 交通环境

陆路：新长铁路、陆马快通、锡宜高速、342省道穿境而过，西环线对接市区高架、靠近京沪、沪宁高速。

航空：距无锡苏南机场30分钟车程；距上海虹桥机场1小时车程；距上海浦东机场及南京禄口机场约1小时30分钟车程。

3.2 项目内的旅游地产板块

田园东方的居住板块的产品属于旅游地产中的旅游度假地产，业主多为中产阶级，购买的别墅主要用于度假，作为远离城市的“第二居所”，用来满足自己逃离都市，回归田园生活的愿望，满足自己的精神追求。

由于购买该项目地产的用途多为度假，非节假日的空住率较高，闲置的度假别墅造成了资源的浪费，因此该旅游地产项目也推出了分时度假的模式，实现了业主与开发商的双赢。

4 田园东方的盈利模式

4.1 地产项目盈利

田园东方内地产项目的销售是其获得利润重要的一环，在销售手段方面主要有预售和现售两种。而预售不仅可以实现了与现售相同的取得高额利润的作用，还可以保证项目开发过程有充足的资金。田园东方内地产项目的销售带来了大量资金又会反哺改其内的其他项目的发展和基础设施的改善，解决了旅游项目短期难以实现盈利的通病。

4.2 旅游项目盈利

旅游项目的盈利需要一个长期的过程，项目的经营需要长期稳定的资金。在地产项目销售的支持下，田园东方的旅游项目在经营方面就能更加自如，、地产项目销售还能实现对旅游项目的宣传，为旅游项目提供客流保障。

4.3 树立项目品牌盈利

一个成功的项目不仅可以获得巨大的经济利益，项目背后的品牌力量作为无形资产，带给项目的利益是无法用数字来形容的。

旅游地产项目本身具备树立强大品牌的条件，可以推动项目所在区域的发展，同时带动相关产业的发展。项目的成功运作会使得自身以及母公司的品牌成为一种无形的价值，带来地产项目更多的销售利润、旅游项目更好的经营效益。

4.4 升值项目价值盈利

就消费者个人而言，投资房地产项目在一定程度上具有稳定性，因为地产项目自身具有的保值增值性，属于风险相对较小而升值潜力大的项目。

就田园东方来讲，项目建设在土地方面的投资较小，成本不高，但是土地作为一种特殊的资源，后期经营中会有升值的空间，田园东方项目的成功直接拉动了周边地价的上涨，前期以低价所拥有的土地资源显现出优势，企业进行土地转让或者再次开发都会从其中获得巨大的利好。休闲旅游地产项目所带来的升值也是一种重要的盈利模式。

5 旅游休闲地产盈利模式的总结及展望

5.1 田园东方盈利模式的总结

旅游项目的缺点在于建设周期长、项目前期投资大、投资回收期长等，其优点在于运营期收益稳定。房地产项目开发的缺点在于对环境的依耐性较强，其优点在于回收投资期短，收益高。田园东方将二者结合，体现了优势互补的原则。首先通过低价获得郊区较大规模地块，开发旅游项目，完善周边配套设施建设，然后在基础环境、配套设施建设完善之后开发休闲旅游地产项目，获取高额利润，再将开发地产项目获得的收益投入旅游项目的建设和完善，如此循环往复，分阶段发展。在休闲旅游地产的开发及旅游项目的经营中，逐渐树立自己的品牌，获得无形资产，最终实现整个项目的升值。

5.2 休闲旅游地产盈利模式未来发展趋势

5.2.1 经营增长的盈利模式

此模式的核心在于从旅游项目的经营上获取最大的利润。这就要求在旅游项目的经营上不断推陈出新，将创意融入到旅游项目的开发上来，实现基础设施与服务水平的不断提高，满足游客休闲度假的需求，提高旅游项目的美誉度以及游客的满意度，完善旅游项目本身的经营。

5.2.2 品牌增长的盈利模式

在整个项目的运营过程中，经营者需要依靠高质量的休闲旅游及地产产品来打造自身品牌，重视品牌的价值，在成功塑造品牌后，不断延长品牌的产品线，让品牌的影响不断扩大，从而实现品牌附加值的全面盈利。

5.2.3 共享客源的盈利模式

在项目的经营过程中，要充分发挥地区内其他旅游景点的优势，积极与周边旅游项目及景点合作，推行联票制度以及会员优惠制度，共享彼此客源，实现互惠互利，延长游客在本区域的逗留时间，创造更大的收益。这种盈利模式是整合所在区域内一切可利用的旅游资源，进行连锁促销，实现资源共享，利润共享。

6 总结

休闲旅游地产项目要想做到可持续发展，必须依靠多种盈利模式，只有这样，才发挥休闲旅游与地产的优势，体现交叉行业的有点，实现优势互补。旅游项目的整体设计、硬件配套设施和服务都要追求一流，打造一流旅游品牌。在地产项目方面，要注重合理规划和可持续发展，注重地产项目的选址及配套设施的建设，提供多种户型，满足消费者的多种需求，提供优质的物业服务。在旅游项目方面，坚持创意取胜，为游客提供新奇的旅游体验，吸引旅游者重复旅游。在整个项目的运作过程中，不断深化品牌在游客心目中的形象，让品牌具有一定的感召力和传播力，使之成为核心竞争力。

【参考文献】

[1]陶欣欣.旅游地产商业开发模式探讨[J].现代商业，2014（30）：38-38，39.