张翠翠

中国的学区房已然不仅是“坐地起价”“一房难求”等表面的经济现象，更多的反映出“中国家长们”的深层饥渴，一方面是“孟母三迁”式的“择校”情结，一方面是“望子成龙、望女成凤”式的教育期盼。而归根结底，则直指中国教育的死结。九年义务教育实行“就近区域入学”制引发了“中国式家长”对优质教育资源的抢夺。

到底中国学区房是如何一步步走向畸形的？在这一条利益绳索上，捆绑着开发商、地方政府、中介，唯独家长们急需“救命”。

“保壳救命”的学区房

中国的学区房到底是何天价，一则最新的热点新闻足以说明。

“*ST宁通B”原是一家上市公司，主营大型通信设备生产。受经济下行影响，这家公司连续两个会计年度出现亏损，公司的股票已被实行退市风险警示。很显然，如果没有重组计划或资产出售，这间公司很难扭转盈亏，因而触发退市危机。

就在此时，他们突然想起来，2004年曾买了两套学区房，当时购入价只有7589元/平方米，每一套花费130多万元。而12年后，两套房经评估，市场价值每平米8万元，总价为2829.1万元，净赚2142.88万，增值16倍。

而2016年上半年，该公司实际亏损为2235.44万元。也就是说，只要房子顺利卖出，公司就可以扭亏为盈，上半年的亏损部分将被抹平，公司保壳的成功几率也会大大增加。

据了解，这两套房产位于北京西城区槐柏树街11号楼，属于北京相来家园小区，其对应的是北京市重点小学——北京小学的本部，中学为北京十四中，北侧挨着中国音乐最高学府——中央音乐学院，是真正的被北京市重点学区环抱。

上述房产转让事项受卖房消息影响，*ST宁通B在9月21日报收于8.48元/股，小幅上涨0.59%。

辛辛苦苦一年赚来的钱，还不如两套房产的市值高，这让实体经济怎么活？据万德数据库，今年上半年，净利润不到1000万元的公司，共有627家，占到沪深两市所有上市公司的两成。而*ST宁通B出售的学区房，一套预计产生净收益约1200万元。可怜的是，这600多家上市公司拿出半年净利，都买不起一套。

实际上，不少公司手里握有这种投资性的房地产。数据显示，在今年上半年净利润不足1000万元的627家上市公司中，有208家拥有投资性房地产。其中有34家上市公司拥有的投资性房地产净额超过1亿元，其中苏宁云商、京东方A、*ST商城4家上市公司拥有的投资性房地产净额超过10亿元。

这也意味着，如果这些企业把房子卖掉，收益将远远超过账面上数字。

近日卖房的上市企业不在少数。已被暂停上市的*ST新梅9月14日公告，其控股子公司拟将所持有的新梅大厦部分办公用房出售给公司关联方上海鑫兆房产发展有限公司。此外，近期还有多家上市公司大幅甩卖房产。其中，海航创新在9月19日发布公告中称，拟卖掉公司所持有的两套办公用房。9月20日晚间，绿庭投资公告中称，旗下子公司上海仁晖实业有限公司将位于松江区洞泾镇沈砖公路5598弄9、10号的工业房产以2168 。98万元的价格转让给晋拓公司。

中原地产首席分析师张大伟认为，500多家上市公司一年净利润不足以买一套房，反映出房价上涨畸形。

中国式家长的热盼与焦灼

学区房为什么那么贵？归根到底，中国九年制义务教育，仍在实行按照区域就近入学的制度。

这直接引发了，中国式家长的“孟母三迁”情结，让学区房刚需过旺；“望子成龙、望女成凤”的情结则促使家长们疯狂争抢优势教育资源。就中国教育的现状，全民享有的教育资源并不均衡，学区有教育优势高低之分，房子则有学区好坏之分。直接影响就是学区房价格的畸形发展。在中国，几乎所有的学区房比普通地位的房子贵，而拥有优质教育资源的学区房，则直逼天价，且一房难求。

今年济南市房价一涨再涨，9月，王广按捺不住想买一套学区房。他看好一套鲁能领秀城98平的房子，并在第一时间与中介签订意向书并缴纳意向金。就在王广回家筹措首付与贷款事宜时，签订意向书的第三天，中介打来电话称，房主已反悔，并以更高的价格卖给了另外一位买家。

王广气愤不已地找到了记者，颇无奈的是，他缴纳的是意向金而非定金，且在协议第二部分的第三条明确写着：如果卖方拒绝承认以上条款，则此合约无效，无息如数返还意向金。

“到底那位房主出了多高的价格？”气愤的王广再次致电该房产中介，一工作人员告诉王广，原定120万出售的房子，最后以高达158万的价格售出，比房主原定的价格足足高出38万。

三天涨了38万，哪位房主不动心？

眼见着要到手的学区房没了，王广意识到购买学区房的紧迫，“抓紧再去买一套学区房，不然过一阵子价格又会涨。”王广说，“永远没有赔钱的学区房，买的贵，卖时更贵。”

在中国，九年制义务教育实施划片区入学，这让学区房一直处于“坐地起价”的态势中，不仅如此，一座学区房可能一夜之间变脸为非学区房。今年五月，位于山东省博物馆对面的舜兴东方小区迎来了一场“变故”，原定学区为山大辅仁学校，却突然被教育局划出了该学区，并给出了理由：该区域内当年入学的学生数量超过区域内教育资源承受力，故把区域最远的舜兴东方小区划出。这直接引发了舜兴东方业主们的维权事件，好在9月辅仁学校开学时，舜兴东方的孩子们都如愿进入了该小学。据了解，最终是教育局与山大辅仁学校协商，由原本8个班的招生计划，增为10个班，又临时建设了教室。

实际上，每年的学区都有微调，原因就在于名校的教育资源太紧张，这也引发了不少维权事件，说白了，都是在争夺优质教育资源。

一条利益绳索，捆绑了谁？

就近入学本来意图良好的教育政策，然而，却因为教育资源的不均，意外结出了“学区房”这颗烫嘴的山芋，甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是，当开发商与中介们瞅准了这块“肥肉”，不断打气“学区房”的噱头，并将房价抬得更高，于是，学区房这一条利益的绳索将家长们捆得越来越紧，最终变成了“蚱蜢”。

其实，不止是学区房，学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍，在很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校，甚至引入名校，借以作为涨价的理由。一种不公平导致另一种不公平，从根本上说伤害的是家长和消费者的利益。

就在今年7月，保利华庭的业主们开启了一场维权大战。业主曲欣告诉记者：“2013年买保利华庭小区的房子时，开发商打出的最吸引人的噱头是，将来业主们的孩子可以就读历下区名校解放路第一小学分校。然而，7月历下区教育局发出的一则报名通知上却写着‘科苑小学，购房合同上明明白白写着的解放路第一小学分校，怎么变成了刚建成的科苑小学？”曲欣非常气愤，因为当时买房时，保利华庭的价格比同区位的房子高出不少，就是因为“第一名校”的噱头吸引了她的“一掷万金”。

实际上，学区房的利益链条上有三个利益主体：地方建设、开发商以及中介。

拿两套*ST宁通B的保壳学区房来说，其交易过程中会为地方政府带来巨大的财政税收。张大伟指出，需要扣除房产税、土地使用税以及契税、营业税、土地增值税等约800万元。足以说明，在房地产市场爆发过程中，地方政府分享到了巨大的财税收益。

而学区房之所以多年疯涨却几乎不受宏观政策影响，首先要从房地产现有模式中看出端倪。目前，无论是新城区开发，还是旧城区改造，手中无钱的地方政府几乎将推倒重来的成本全推给了开发商，开发商要包揽包括路面建设、公共绿化、园林景观乃至地下管网铺设等成本。作为利益回馈，地方政府也允许开发出来的商品房，获得包括户籍、公办学位等公共资源。

无形之中，开发商就得靠不算抬高学区房的价格来抵消楼盘附带的无形投资，其中之一就是向地方政府购买学位。