黄银丰

多年来，德国的低房价并未刺激德国人买房置业需求，目前60%左右的居民租房。房屋租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和控制房价起到了重要作用。这对于我国发展公共租赁住房，确保居者有其屋有一定借鉴作用。

一、德国住房租赁体系建设的良好做法

（一）广开出租房源，确保租赁住房供应

1.政府兴建社会福利公共住房。二战后，德国大规模兴建社会福利性公共住房，解决低收入者住房问题。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府没有停止建设高质量福利房，一直鼓励社会投资人建房出租。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。目前，德国租赁住房结构为：65%的是私人出租住房，22%的合作社出租住房，8%的基金或保险公司出租住房，3%的专业建房公司出租住房，2%的政府公房出租住房。

2.贷款支持租赁住房建设。对建设社会福利性公共住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业，政府都对其进行资助，通常是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，额度通常占建房费用的60%至70%，有的甚至高达90%，该贷款偿还期可达30年左右。还贷期结束后，有关出租的约束解除，房屋所有人可以按市场价格出租出售房屋，30年来德国政府为此花费300多亿欧元。

（二）健全法律体系，给予承租人强有力保障

1.保障出租房供应。德国法律规定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同时德国地方政府规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门建造并出租给低收入家庭。例如，现在科隆市每年新建3800套房，其中规定开发商必须专门建造低收入家庭出租房1000套。

2.严格加租和退租条件。一是明确房租上涨条件。在租金问题上，起始租金虽然自由商定，但加租要受限制。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护租户利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下须举出三个同类住房涨价的例证，否则租户可以起诉。即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，且涨幅一般不得超过10%。租户或业主对于租金水平有异议的，通常有专门部门仲裁处理，德国各城市有定期进行的市场租金调查来支撑相关判断。二是鼓励不定期租赁。在租期问题上，德国以续约为默认安排，住房租赁基本都是自动续约的不定期租赁，定期租赁只在很严格的情况下才会被允许。而且，业主在期满收回住房时，同样需要提供理由并走冗长的法律程序。

3.严防租赁非法投机。一是明确规定禁止“二房东”（即转租）现象，维护租赁市场秩序。二是超限额涨房租构成犯罪。德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况来确定基本价格范围。如果房东房租超过“合理房租”20%，则构成违法行为，超过50%构成犯罪。

（三）出台配套措施，实施税收优惠和房租补贴

1.适当税收优惠。对住房合作社建造出租房屋，政府实行免税政策。但自有房屋出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳25%的资本利得税。这种税收差别，大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

2.实行房租补贴。房租补贴是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。对于那些不能入住福利性公共住房的低收入群体，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。居民实际缴纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担。其中，居民实际缴纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

二、对我国的启示

（一）鼓励社会资金参与租赁住房建设

一是在城市规划中划拨一定土地发展租赁性住房，通过增加廉租房和公共租赁住房的数量来满足低收入家庭住房需求。二是鼓励专业建房公司等机构投资福利性租赁住房，租金和市价的差额由政府提供税收优惠政策或直接补贴。

（二）加强租赁住房市场的规范和管理

一是从立法上规定福利性租赁住房的资金来源、建设标准、租户资格、租金设定以及专门管理机构的职能。二是各级地方政府制定地方性规范，加强福利性租赁住房的管理和分配，严格申请人的信息筛选和管理工作，建立动态的进入和退出循环机制，对骗取福利性租赁住房的行为进行惩罚。三是地方政府还应结合本地经济发展的实际，根据地理位置、房屋状况等制定租赁参考价，对恶意转租和炒作等行为给予以严惩。

（三）扩大住房租赁制度的覆盖面