李超

近年来，在资本市场剧烈波动、宏观经济不确定性因素增加的影响下，不同类型城市由于潜在需求和库存水平差异较大，城市之间购房者的预期差异也非常明显。2016年上半年，在多重政策利好影响下，一线城市以及需求基本面较好的二线城市带动了楼市整体回暖，并呈现出过热发展态势，楼市调控也随之收紧，限购加码、限贷限价政策在一二线城市相继出台；与此同时，大部分三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是此类城市调控政策的重点。

楼市“大分化”时代来临

通过对比近年来的住房价格指数可以发现，中国住房市场的“大分化”时代已经来临，并呈现出明显加剧的态势。2012年至2014年，一线城市与二三线城市之间基本延续了同涨同跌的大趋势，在上涨期一线城市的涨幅要明显高于二三线城市，在下跌期一线城市的跌幅要明显低于二三线城市；进入2015年后，一线城市的环比大幅上涨与二三线城市的持续震荡之间形成了鲜明的对比，并且带动了二三线城市在2015年底开始触底反弹；2016年上半年，一线城市与二线城市开始轮番上涨，而三线城市则环比涨幅有限，去库存压力仍然很大。虽然货币、信贷等利好政策对全国整体市场均有影响，但由于一线城市和基本面较好的二线城市各类资源丰富，对人口吸引力较强，加上住房资源相对稀缺，住宅市场潜在需求较大，对放宽政策的反应也最为强烈。

人口和收入结构是市场分化主因