我国商业地产金融发展现状、问题及对策研究

2016-08-07安徽财经大学金融学院姜娜

中国商论 2016年25期

安徽财经大学金融学院姜娜

安徽财经大学金融学院姜娜

由于商业地产行业的特点，使得房地产需要金融业的支持，同时金融业通过房地产获利，使得商业地产行业与金融业息息相关。本文通过分析商业地产行业的特点以及现阶段房地产与金融业的相互关联性，对商业地产金融的现状加以分析，以发现其中的问题并提出相关解决方案。

商业地产商业地产金融特征分析现状研究

商业地产金融是指围绕商业地产行业开发、建设、购买、消费等过程中，通过货币渠道和信用渠道所进行的各种资金活动及有关金融服务的总称。目前作为我国的支柱性产业之一的商业地产行业，应该更好地发挥金融领域、金融机构、金融产品等对商业地产行业的支持作用，而不是单单停留在金融贷款等方面，将商业地产行业与金融行业紧密联系在一起是商业地产金融发展的必然，通过金融业吸收社会闲置资金，通过金融产品的形式向房地产的开发者提供稳定的资金来源。

1　商业地产及商业地产金融的基本特征分析

对于商业地产金融，其出现根本在于商业地产行业的特征。商业地产行业具有以下几个明显的特征。

(1)流动性差、地域性明显，房地产作为一种特别商品，具有明显的地域性，一旦该商品投入生产和市场，房地产作为不动产就有着固定且确定的地域而无法改变，所以商业地产行业很大程度上受到房产所在地域的影响。

(2)资金要求巨大，商业地产行业需要相对巨大的投资，这就意味着商业地产行业相比其他商品需要更为巨大的资金支撑，更为完善的资金链，所以这就意味着对于投资者的投资资金要求较高。

(3)政策性强、要求严格，房地产与人们的生活息息相关，对于商业地产行业的要求较高，且与对国家政策很敏感，同时为适应我国房地产的需要，促进商业地产金融的发展，国家房地产政策正在逐步趋于完善，也将促进我国房地产良性发展。

(4)消费具有生活必须性、投资双重性、购买心理双重性等，无论是商品房还是经济房，对于房地产中国人由于传统的原因一直有着不解情结，对于普通老百姓，一辈子必须有一套自己的住房，同时在经济条件的允许下，对于投资，许多人也会选择房产。

2　商业地产金融发展的基本现状及问题探析

房地产的开发是以土地市场和销售市场为前提条件，开发是销售的条件。由于商业地产行业开发需要较大的投资数目，同时由于商业地产行业的特征，房地产开发具有较大盈利性，这就导致越来越多的企业开始从事开发房地产项目。通过分析来自中国统计年鉴最新的数据资料，可以发现房地产开发企业个数从1998年24378个到2005年的56290个再到2014年94197个，房地产开发企业个数一直呈上升趋势，且速度较快。实施住房市场化改革之后，商业地产行业始终持续稳定上升的发展，并且商业地产行业的发展，促进其相关联产业的发展，如建筑业、装修业、家电行业等。商业地产行业以及其相关联产业对国民经济的贡献愈发显著。通过对2015年统计年鉴的房地产开发企业，自1998年开始由国有企业一家独大，到现在国有企业、港澳台投资企业、外商企业等共同参与到商业地产行业的开发中来。商业地产金融的投资主体已经由原本单一国有企业为主逐步转变为现在的国有企业、民营企业、外资企业等多种不同企业形式的多元化新形式。

商业地产行业起步较晚，发展很快，因而很多制度还不完善。从土地的使用权到房地产基础设施和配套设施到房地产的物业管理，以及房地产的市场销售，使购房者处于劣势，增加购买和入住的风险和不便。随着我国房地产业开发与投资规模的不断扩大，房地产业的供需不再平衡，究其原因，是个别开发商等为追求暴利炒高房价，导致房价居高不下，产生供需上的不平衡。许多投资者投资到商业地产行业中的资金主要依靠于银行贷款，因为商业地产行业的投资资金需求较大，大部分房地产开发商无法提供充足的资金，而这些商业地产行业的投资者对于银行贷款的偿还主要依赖于商业地产行业的未来预期收入，意味着市场发生变化或者发生其他不确定因素都会影响银行贷款的偿还，给银行带来风险和损失，而利用银行贷款进行房产的购买以求囤积居奇，会造成房地产的泡沫经济，而最终的连锁反应会将风险转移到银行，带来金融信贷风险。

目前我国商业地产金融投资方式主要以银行信贷为主。在融资规模方面，直接融资远小于间接融资。在融资市场方面，初级市场为主体，二级市场仍然处在探索阶段。通过国家统计局最新数据资料，房地产企业资金的来源主要包括四种途径，分别是国内贷款、外资、自筹资金、其他资金来源。其中国内贷款主要是依靠银行贷款，房地产企业主要的资金来源是在其他资金来源中的商品房销售收入，销售收入则来源于个人购房款，而其中个人的购房款70%都来自住房贷款。寻求银行信贷即银行贷款的支持是商业地产行业自筹资金和其他资金的筹集最为主要方式。随着股市的发展，房地产开发商开始准备在股市上跃跃欲试。但是，商业地产开发商通过上市方式筹集的资金和其他上市企业通过股权债券融资方式筹集资金的再投资，那么总体而言数量依旧较小，占比低。由于我国债券市场本身不够成熟，市场规模、交易量、组织能力等方面不够完善，加上国家对房地产债券发行控制得很严格，以上原因都不利于商业地产债券的发行。除此以外，房地产信托业务和私募房地产投资基金行业也正在逐步占领市场，但是银行信贷对商业地产行业收紧，国家当局对处在初级阶段的私募投资监管程度较低，使私募房地产投资仅仅表现活跃，房地产信托业务稳定发展。

3　商业地产金融发展的对策研究

商业地产金融给予房地产发展资金支持，同时也扩展了金融业的业务范围，促进了金融业的发展。同时随着我国经济开放程度越来越高，中国经济受到世界经济的影响，瞬息万变的世界经济使得我国金融业存在许多不确定性，从而影响商业地产行业，而商业地产行业的风险最终会使金融行业承担最终的风险，从而引发经济泡沫。目前，我国商业地产金融主要依靠于银行贷款以及私募资金和信贷资金，相关政策的不完善使得商业地产行业资金充足却不受银行等金融行业监管，盲目扩大房地产开发建设，单一的投资方式也使商业地产金融资金使用的风险提高。

商业地产行业与金融行业的相互监管会使风险降低，房地产开发商会以市场为其标准，而金融行业以风险为标准，两个行业相互监督可以调控风险。商业地产金融风险同时还有关于房地产开发商以及房地产投资者期望获得更高的收益而囤积居奇，使得房地产价格虚高，形成供需不平衡，难以满足人们住房需求，规范房地产交易市场势在必行，政府需完善房地产体系。商业地产金融的稳定发展，但是相关法律法规还不够健全，没有跟上商业地产金融发展的步伐，许多法律法规虽然已经颁布，但是在实际生活中，相关法律法规缺乏实际操作性或不符合当今商业地产金融现状，使得商业地产金融不良开发商、投资商等在发展过程中容易通过法律漏洞获利，更会使商业地产金融行业的未来发展受到掣肘，为了使商业地产金融更好的发展，需要更为完善的法律法规以满足商业地产金融行业发展的需求。

商业地产行业关乎百姓民生，政府监管也比较严格，所以商业地产金融受政府政策影响较大，但是同时，由于大众的传统心理，商业地产行业一直稳定发展，商业地产行业价格一旦长期居高不下，就使得大部分投资者和有购房意向的人都持观望态度，这就极大地增加房地产开发商按期偿还贷款的压力，使得风险增加，银行等金融业成为风险的最终承担者。商业地产行业由于具有较高的资金流通，所以影响着国民经济，一旦商业地产行业的风险增加或者转移到金融行业，便会增大形成经济泡沫的可能性。这就要求政府加大对商业地产金融的监管、控制房价、监管资金、提高标准等，也要求商业地产行业与金融行业相互制约，形成双赢的局面。商业地产金融一方面关系到百姓民生，一方面关系到国家宏观经济，商业地产金融又容易受到客观条件影响，无论是世界经济还是国家宏观政策，都会影响到商业地产金融。这就要求商业地产金融需要严格的监管和政策支持，才能在世界经济发生动荡时不受到大的影响，形成稳定的商业地产金融。

商业地产金融以商业地产行业为基本，因为商业地产行业关系到民生问题，在商业地产行业形成饱和之前，商业地产金融将是未来不可忽视的问题。商业地产金融由于对政策以及经济动向的敏感性，所以它与其他商品不同，容易受到客观政策等影响。同时由于房地产开发商以及房地产投资者的主观猜想，很容易导致商业地产行业的价格虚高，这就导致多数有购房者意向的人会持观望态度，使得商业地产行业有价无市。商业地产金融的资金主要依靠贷款，一旦当商业地产行业的市场流通性滞后或者停止，就会使得商业地产行业的投资者无法有效地收回资金偿还贷款，最终的风险将会由商业地产行业转移到金融行业。完善健全的法律法规可以从商业地产行业开发开始提高标准，同时可以使商业地产行业与金融行业相互关联，在实际中房地产开发商从金融行业取得贷款后，在房地产开发商没有违约之前，金融行业不会参与到商业地产行业的活动中，而当房地产开发者出现违约状态，金融行业便只能以房地产为违约资金的偿还物。所以，商业地产金融需要投资者参与到这个商业地产行业的市场中，对市场进行有效地评估将会很大程度上降低商业地产金融的风险，同时会抑制房地产价格虚高的情况。

房地产在其本质上属于实体资产，依靠房产或者地产的开发流通等进行有效的市场投资。但是同时房地产又具有虚拟资产特征，这时因为随着经济的发展，房地产已经不单单是最开始供人们消费或者生产的房产或者地产，现在更是作为一种投资工具或者说是投资对象。由于商业地产行业具有这种双重属性，商业地产行业相比于其他商品行业价格更加容易波动，这就使得商业地产金融促进者实体经济的不断发展，同时也不断对市场经济提出了更高的要求。一旦商业地产金融的这些要求没有得到满足，就会出现金融危机或者泡沫经济。由于土地资源具有稀缺性等特性，使得商业地产行业是一种缺乏供给弹性的资本，同时由于这种特性必然使得地产行业价格上涨，从而导致房产价格上涨，便会极易导致房产价格偏离其本身的资产实际价格，为商业地产金融的风险形成提供条件。一旦发生商业地产金融市场泡沫，市场泡沫同时会反过来使得金融信贷进一步扩张，迅速放大商业地产金融甚至金融行业的风险，从而引发金融危机，使得市场上整体经济安全受到威胁。