贾 晶（武汉商学院，湖北　武汉　430056）



武汉市居住贫困水平的测度研究※

贾 晶
（武汉商学院，湖北武汉430056）

摘要：从居住支付能力的角度出发构建城镇居住贫困水平的理论测度模型，并以武汉市为例进行实证研究，研究表明，城镇住房困难群体的居住贫困水平由居住支出和居住成本共同决定。住房困难群体由于收入、储蓄水平偏低而导致其存在居住贫困问题，将住房困难家庭依据有无住房资产划分，研究发现无产权型住房的住房困难家庭居住贫困水平为负值,需要政府的住房福利补贴；有产权型住房资产的住房困难家庭居住贫困水平为正值，可以实现基本居住需求的目标。

关键词：居住贫困；住房困难者；住房支付能力；武汉市

一、引言

随着我国经济快速增长，城镇居民居住水平有了一定的提高，但房价快速上涨引起了财富差距拉大现象和低收入家庭住房困难问题，公共资源分布的不平衡产生了居住贫困现象,如低收入群体居住条件较差，位置偏僻，公共服务落后等。政府兴建的保障性住房对支付能力不足的住房困难群体来说是一种住房福利，它能帮助他们摆脱贫困，获得自身发展的机会。住房福利政策要向城镇住房困难群体居住保障性住房实施量化的补贴机制，关键要研究居住贫困水平，这对促进居住和谐有重要的意义。本文从理论层面构建城镇住房困难群体居住贫困水平的测度模型，实证研究测度武汉市住房困难群体的居住贫困水平，为指定住房福利政策提供参考。

二、城镇居住贫困的构成

（一）城镇住房困难群体的居住支付能力

住房困难群体是其居住水平无法满足其基本居住需求，并且在未来一段时间难以改善自身的居住状况，他们主要表现为经济收入较低，在政治、经济上处于弱势地位，居住条件差，住房拥挤，居住面积小，储蓄较少，无法购买或租赁市场上的商品房，他们既包括有户籍的城市低收入群体，也包括外来流动人口和新就业大学生。

住房支付能力表示了家庭收入与住房成本的关系，剩余收入法（Stone，2006）认为排除住房支出后的剩余收入与非住房消费性支出之间的匹配关系直接影响住户的住房可支付能力，强调住房可支付水平等于住户收入减去非住房消费性成本。传统的评价方法并没有把交通成本以及环境对住房面积的替代考虑进去。借鉴剩余收入法的思路，居住支付能力应该是在住房支付能力的基础上，分析收入、非居住消费性支成本以及居住成本这三个核心要素，考虑区位在居住选择中的重要性，主要是通勤支出对住房选择的影响。因此收入、非居住支出和居住成本共同决定了居住支付能力。

（二）居住贫困的构成

居住贫困就是居住者在现有收入条件下无法依靠自身去满足基本的居住需求，无法实现基本的居住标准，具体表现为居住面积小，居住条件差，拥挤，环境较差，公共服务落后等方面，并且由于收入和储蓄较低，依靠自身难以改善居住状况，不能满足基本居住需求。居住成本是基于满足住房困难家庭最基本住房标准的成本。居住支出与居住成本这两者之间的匹配关系就决定了住房困难群体的居住贫困水平，本文认为分析居住贫困水平就是分析住房困难家庭对满足基本住房标准的住房成本的居住支付能力，因此居住贫困水平就是住房困难家庭居住支出与居住成本之差。

1、城镇住房困难家庭居住支出的构成

按照剩余收入法的思路，居民的收入以及非居住支出构成了居民住房支出。影响住房困难群体的居住支出有很多因素，第一，收入是影响居住需求的关键因素之一，它决定了住房困难群体的住房选择。第二，很多研究表明家庭的财富积累会提高居住支付能力，如储蓄和已有产权型住房。第三，非居住消费性支出也会影响居住消费能力，主要包括食品、衣着、医疗保险、教育文化娱乐服务支出等。第四，阿隆索的地租模型假设家庭收入用于土地及住房支出、交通支出和其他商品和服务支出，这表明通勤成本对住房用地成本的影响以及对住房所在区位选择的影响。住房困难阶层选择住房时，在收入一定的条件下会权衡此时的住房成本和通勤成本。

根据住房困难家庭原来有或者无产权住房，计算居住支出时要分两种情况：

第一种情况，当住房困难家庭原来无产权型住房，这时居住支出的构成为住房困难家庭的人均可支配收入加上人均储蓄余额减去人均非居住消费性支出和通勤成本，则城镇住房困难家庭的人均居住支出现值LEA为：

第二种情况，当住房困难家庭原来有产权型住房，那么住房资产也是构成住房支付能力的重要部分，这时居住支出的构成为住房困难家庭的人均可支配收入加上人均储蓄余额和原有住房资产价值减去人均非居住消费性支出和通勤成本，则城镇住房困难家庭的人均居住支出现值LEA为：

其中LEA表示人均居住支出，SA表示人均储蓄余额，AS表示原有住房资产，Y表示人均可支配收入，表示人均非居住性消费支出，表示人均年通勤成本。其中T（d）=K×d×n（d）,单位距离所增加的人均通勤成本为K，n（d）为人均年通勤次数，d为居住地距离就业中心的距离。g表示居民消费价格指数增长率用以表示人均可支配收入、人均非居住性消费支出和通勤成本的年增长情况。n表示年限，r为折现率。

2、城镇住房困难群体的居住成本构成

居住成本主要指公租房的居住成本，即满足住房困难家庭基本生活标准的公租房住房成本。当住房困难家庭采取租赁公共租赁住房的方式解决住房困难问题，则居住成本主要包括年租金和物业费用，因此城镇住房困难群体的居住成本现值表示为

其中，表示年公租房租金，表示年公租房物业费。g表示n年里的租金和费用每年增长率为居民消费价格指数增长率。n表示年限,r表示折现率。

三、城镇居住贫困水平的理论测度模型

居住支出与居住成本这两者之间的匹配关系决定了住房困难群体的居住贫困水平。因此城镇住房困难居民个体居住贫困水平LP可以表示为：

LP=LEA-LCA（3-1）

当LP＞0时，居民的居住支出大于基本住房标准的居住成本，其具有最基本的居住支付能力；当LP＜0时，居民的居住支出小于基本住房标准的居住成本，居住支付能力不足，需要外界的补贴才能满足基本居住需求，此时，LP越小，说明其居住贫困水平越高，外界的更多的补贴才能满足基本居住需求。这就需要政府提供住房福利政策来帮助住房困难群体。

四、城镇居住贫困水平的测度实证研究——以武汉市为例

（一）武汉市住房困难群体的界定

按照前文所述步骤，从住房支付能力角度出发来界定住房困难群体，根据房价收入比（PIR）公式，

可得居民人均家庭年收入Y的表达式：

其中P为住宅销售均价，A为单套住房建筑面积，AY为人均家庭年收入平均值，Y为居民人均家庭年收入，其中AY=Y×（1+），隐形收入调整系数，一般α设为0.5。

为了识别住房困难家庭，计算不同单套住房建筑面积下的城镇居民家庭年收入的理论值。国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》（〔2011〕53号）规定，保障性住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主，综合考虑选择A=50平方米，依据公式（4-2）和《2013武汉统计年鉴》数据计算家庭年收入Y的理论值，当A=50，Y=25823，这说明家庭年收入不足25823元的家庭为住房困难家庭。对照武汉不同收入居民的收入数据来看，Y的理论值接近中等偏下户的家庭总收入，按照统计分组法，最低收入家庭、低收入家庭以及中等偏下收入家庭的年家庭总收入均低于Y的理论值25823元，假设中等偏下收入家庭中有一半的家庭收入低于Y的理论值，则武汉市住房困难家庭的比例约为武汉市总家庭数的30%。

（二）武汉市住房困难家庭的居住支付能力

依据公式（2-1），结合《2013武汉市统计年鉴》可计算武汉市住房困难家庭的居住支付能力，即居住支出，分别算出住房困难家庭的人均可支配收入、人均储蓄余额、人均非居住性消费支出以及通勤成本。

1、人均可支配收入：按照前文确定的住房困难家庭在不同收入家庭的比例以及统计年鉴中人均可支配收入的数据，估算出人均可支配收入为16465元。

2、人均年储蓄余额：由于统计年鉴中只公布了人均储蓄余额，并未按照不同收入来划分，假设人均储蓄和人均可支配收入在不同收入家庭的变化趋势是一致的，估算出人均储蓄余额为28571元。

3、人均年非居住性消费支出：按照前文确定的住房困难家庭在不同收入家庭的比例以及统计年鉴消费支出关数据，可以估算出人均年非居住性消费支出为11640元。

4、家庭通勤成本：选取统计年鉴中城镇居民消费性支出中的交通支出作为估算基数。估算出人均年通勤成本元777。

5、人均原有住房资产：依据武汉市规定，取人均已有住房建筑面积10平方米为已有住房面积标准，依据房价数据估算出人均原有住房资产为68950元。

根据《2013武汉统计年鉴》算出居民消费价格指数增长率g为2.8%。假设住房困难家庭可以申请政府的保障房入住的时间为n=10年、n=20，折现率r采用银行一年定期存款利率3.25%，根据公式（2-1）计算不同年限武汉市住房困难家庭居住支出。以下分两种情况讨论：

第一种情况，当住房困难家庭属于无产权型住房时：

当n=10,LEA=67031（元）

当n=20, LEA=103765（元）

第二种情况，当住房困难家庭有产权型住房资产时：

当n=10,LEA=135981（元）

当n=20，LEA=172715（元）

（三）武汉市住房困难家庭的居住成本

当住房困难家庭采取购买非产权型保障性住房的方式解决住房问题时，这里主要指租赁公共租赁住房，根据武汉市公租房规定，公租房面积一般在40-60平方米，以一套50平方米的公租房为例，按照武汉市入住的公租房租金标准每月每平方米11元的，月租金为550元，物业管理费每月1.4元/平方米，每月物业费70元，则每月公租房费用为620元，年公租房费用为7440元。一般规定公租房的租金为同类住房平均市场租金价格的70%，按公租房每年费用上涨3%计算,则此时g=3%,折现率r为银行一年定期存款利率3.25%，假设住房困难家庭可以申请政府的保障房入住的时间为n=10年、n=20年，根据公式（2-3）计算居住成本为：

当n=10，LCA=70687（元）

当n=20，LCA=138352（元）

（四）武汉市住房困难家庭居住贫困水平测度

居住贫困水平是城镇住房困难家庭居民的居住支出减去居住成本。依据公式（3-1）可以计算出居住贫困水平值。当住房困难家庭采取租赁非产权型保障性住房（公租房）的方式解决住房问题时,分以下两种情况：

1、当住房困难家庭原来无产权型住房时

当n=10，LEA=-3656（元）

当n=20，LEA=-34587（元）

2、当住房困难家庭原来有产权型住房资产时

当n=10，LEA=65294（元）

当n=20，LEA=34363（元）

可见，当n=10年，住房困难家庭属于无房户，采取租用公租房形式解决基本住房问题时，其个体居住贫困水平为-3656元，也就是说个体居住支出不足以支付其满足基本生活水平的居住成本；当n=20年，其个体居住贫困水平为-34587元，其个体居住支出不足以支付其满足基本生活水平的居住成本，LP＜0。当住房困难家庭原来有产权型住房资产时，假设其可以将原有住房变现，不论n为10年或20年，居住可支付能力大大提高，居住贫困水平。

五、结论

本文采用剩余收入法的思路从居住支付能力的角度，考察城镇住房困难家庭的居住贫困水平，第一、提出居住贫困水平由居住支出和居住成本共同决定，并深入剖析了居住支付能力，居住支出由可支配收入、储蓄余额以及已有住房资产、非居住性消费支出和通勤成本构成。第二、实证测度了居住贫困水平，可以看出城镇低收入住房困难群体由于收入、储蓄水平偏低而导致其存在很大的居住贫困问题。首先无产权型住房的住房困难家庭如果按照现有的收入情况、储蓄和消费情况，考虑正常的收入和消费增长，当居住成本为满足基本居住标准公租房成本时，其居住支付能力无法满足居住成本，处于居住贫困状态,需要政府的住房福利补贴；其次有产权型住房资产的住房困难家庭时，假设其可以将原有住房变现去改善居住水平，则可以摆脱居住贫困，实现居住需求的目标。因此原来有无住房资产很大程度上则决定了居住支付能力，对于其居住贫困水平改善起着重要作用。住房困难群体居住贫困水平的测度有助于帮助政策制定者对住房保障方式和补贴标准做出合理的判断，对实现保障性住房的公平和效率有重要的意义。

【参考文献】

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责任编校：徐晓

Study of Poverty Measurement of Residence in Wuhan

JIA Jing
（Wuhan Business University, Wuhan, Hubei, 430056,China）

Abstract:A theoretical model of poverty measure for urban residence is built from the perspective of residence affordability, with Wuhan city as the study case. The results show that the residence poverty of urban residents with lodging difficulty is determined by both residence expenditure and residence cost. The low income and savings lead to residence poverty of those urban residents with housing difficulty, a group without housing asset. The study finds that the residents without property right are in negative value in residence poverty, in need of government housing subsidy; the residents with lodging difficulty who have property right are in positive value in residence poverty, indicating the basic housing need is met.

Keywords:residence poverty; residents with lodging difficulty; residence affordability; Wuhan

中图分类号：C913.31

文献标识码:A

文章编号:2095-7955（2016）02-0028-04

基金项目：※湖北省教育厅科学研究计划指导性项目《城镇居住贫困水平的测度研究——以武汉市为例》（项目编号：B2015387）。

收稿日期：2016-03-06

作者简介：贾晶（1983-），女，武汉商学院机电工程与汽车服务学院讲师，华中科技大学博士研究生。主要研究方向：房地产管理。