王彦龙

摘要：在不动产评估中，土地抵押评估是一项主要的内容，所以本文正是基于这一背景，主要就土地抵押评估中常见问题进行了探讨，并提出了针对性的改进建议。

关键词：土地抵押评估；问题；改进

中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）004-000022-01

土地抵押评估的根本前提是产权明晰，且土地抵押评估价值受影响因素较多，而且设计信贷安全与当事人合法财产的保护等方面的问题，因而其与常见的土地评估有着区别，在土地抵押评估过程中，经常遇到这样或那样的问题，尤其是缺乏明确的估价目的，难以确定其价值类型与估价时点，所采用的抵押估价流程难以促进信贷风险的规避等方面的问题，所以必须切实强化对其的改进和完善。

一、常见问题分析

在土地抵押评估中，经常会存在这样或那样的问题，这些问题的存在，不仅会对信贷安全带来影响，而且还会对当事人合法权益的保护带来影响，因而作为土地抵押评估人员，必须对土地抵押评估中存在的问题进行分析，才能更好地对其进行改进和优化。具体的问题主要有以下几点：

一是土地抵押评估目的和银行的抵押贷款操作存在冲突。土地抵押评估的目的，主要是评估方对债务人的土地使用权的抵押担保价格进行确定，从而对其所获得贷款的数据进行确定，进而对债务人如期履行银行债务提供物质上的担保。但是银行在操作抵押贷款时，往往只是将所确定的土地使用权的抵押担保价格的50%-70%作为贷款的额度，同时还考虑了折扣风险，导致所抵押土地在变现时价格被减损，使得所抵押评估的土地的抵押价值比市场价值低，使得客户利益遭受损失。

二是难以界定评估对象。因为土地抵押主要是抵押其使用权，而并非所有权。且在设定抵押权和实现抵押时的评估对象有着区别。在对土地使用权的抵押贷款进行评估时，主要是抵押权价格而并非其市场价格，所以在评估对象确定时存在较大的难度。使得土地抵押估价时难以从理论方法和估价规范以及估价实践上对其进行规范。

三是在再抵押评估方面的问题。当债务人还清银行的贷款，那么其所抵押的这一土地权可以再次进行抵押贷款，且其他未曾抵押过的土地也能作为再次抵押的资产。而如果是在抵押过程中，其抵押土地中的一部分并没有抵押，也能继续抵押。举例说明：债务人的某块土地的抵押评估价格是500万元，若500万元的债务全部还清，那么下次债务人仍可以利用这块土地进行贷款，往往需要再次对其使用权的抵押担保价格进行确定。但是若债务人在第一次贷款时为200万元，那么债务人可以向银行申请低于300万元的贷款。但是这都需要处于评估报告有效期之内，若第一次而第二次的抵押时间间隔长，地价出现了明显的波动，那么就需要再次对其进行评估，否则双杠必有一方的利益受损。还有就是两次抵押的间隔期超过了评估报告的时限，也应再次进行评估。

四是评估方和银行之间缺乏交流衔接。评估人员对银行的放贷流程步是很掌握，银行放贷人员在评估理论技术上又较为欠缺。使得评估机构所提供的评估报告与银行规程相符与否的问题出现，同时还存在银行能够正确的理解使用评估报告的问题。所以主要是由评估机构对抵押物的公开市场价值进行评估，银行根据这一价值的50%到70%进行放贷，而正是这样的模式使得评估风险较大，难以确保评估方法和理论技术得以合理高效的应用。

五是在抵押价值类型确定和估价时点确定时的问题。就理论而言，土地抵押的评估对岸为债务到期日，然而在评估报告实际操作中的实际意义低下。因为当前很多土地抵押贷款主要是开发商项目的开发贷款和工商企业流动资金贷款，而不同的贷款形式的违约风险的大小也不同，这就需要结合抵押贷款的形式对估价时点进行确定。且评估报告的有效期最多为一年，到期后的评估报告难以得到银行的认可，就需要再次进行评估，而再次评估的估价时点若采取当前的估价时点，虽然便于操作，但是在理论上又难以解释。

二、改进建议

通过上述分析，我们对土地抵押评估中的常见问题有了一定的认识，所以为了更好地优化抵押评估工作的开展，笔者提出以下几点改进建议。

1.强化风险规避，维护双方权益

在土地抵押评估中，其抵押评估价值应在采取当前估价时点基础上确定的公开市场价值，而这一过程中又存在风险，为了强化风险的规避，在防范信贷风险的同时更好地维护信贷双方的合法权益，所以在土地抵押评估中就应切实注重以下工作的开展。

一是对现有的土地抵押估价业务进行改进和完善。土地抵押评估工作的开展，不仅仅是在土地抵押之前或者处置土地之前发生，在整个土地抵押过程中也可能需要对土地的抵押价值进行评估。所以作为商业银行而言，应对已经抵押土地在市场价格上的变化进行监测，才能在第一时间掌握和了解其抵押价值的变化情况，并委托有关土地估价评价机构对其进行定期评估，或者在市场价格波动较大时进行评估。受抵押担保的债权人应结合抵押人所抵押资产价值的变化，要求所抵押资产的抵押人对其进行调整，若增加抵押资产、更换抵押资产等。

二是灵活的应用评估方法。不同的时期所采用的评估方法也不同，若处于经济低迷时期，就应采取市场法进行估价，从而更好地将其市场价格体现出来，而如果是价格持续上涨阶段，则应采取成本逼近法，或者采取基准地价系数修正法和收益还原法等“。

2.规范土地抵押估价行为，构建和谐的估银关系

行为规范主要是对抵押物的估价方法、估价流程、收费标准和各方关系平衡等方面进行规范。尤其是应构建估价方与银行之间的和谐关系，从传统的准委托关系转移到委托关系上来，这样评估机构在估价过程中就不会受到来自贷款申请方的影响，有效的预防出现地价高估的情况。

三、结语

综上所述，土地抵押评估是一项十分重要的工作，所以为了更好地彰显土地评估的科学性和合理性，应在分析不足的基础上，尽可能地强化风险规避，维护双方权益，规范土地抵押估价行为，构建和谐的估银关系，核心评估市场，赢得客户的信赖。