张志新　徐海清　刘大鹏



基于模糊层次分析法的房地产项目风险研究

张志新徐海清刘大鹏

摘要：本文采用模糊层次分析法对房地产项目风险进行研究，建立适用于房地产项目风险管理的模糊层次分析模型，并以昆明俊发·空港城房地产项目为例对其风险进行实证分析，对此方法的可行性进行有效验证，验证结果证明此模型结果有效。

关键词：模糊层次分析法；房地产项目风险；俊发·空港城

一、模糊层次分析法

由于房地产项目规模大，系统复杂，模糊层次分析法可以将房地产项目转换为有序的构造递阶层次结构，通过构造各层次元素的模糊判断矩阵，可以使项目能使用简单的两两比较形式导出[1]，进行风险管理的评估。

模糊层次分析法的一般步骤有：

第一，选定构成评价指标集的相应因素。比如总目标的第一层分为p个元素，在评价体系中表述为u={u1，u2，up}其中第一层因素还可以进行细分，分成相应的n个子因素，即un={u11，u12，u1p}，依照此方法对影响因素进行逐层分解。

第二，为各级目标因素确定评语。一般将评语集设为V={v1，v2vm}，其中v1、v2、vm代表相应的评语。例如在给学生评分时V={v1，v2，v3}，其中v1、v2、v3分别代表优秀、良好、及格。

第三，用AHP法确定评价指标的权重集。权重的确定对模糊综合评判相当重要，而且有不同的确定方法，本文选用比较系统的层次分析法。例如把权重集用A表示：A={a1，a2an}，1nm，其中，m表示指标总数，且a1+a2+an=1，以此逐级确定相应的子因素的权重。

第四，确定各个模糊子集的隶属度，构造模糊关系矩阵。模糊隶属度矩阵一般表示为：

其中rij表示根据因素集中因素ui进行评价时，对评价集中第j个因素Vj的隶属度。例如，在对风险大小进行评判时，rij表示对风险做出第j个判断的人数占参加评判人数百分比。

第五，确定模糊综合评判矩阵，进行一级二级或者多级模糊评判，从而得出综合隶属度。

第六，对评判结果进行分析，并作出选择。

二、昆明俊发·空港城房地产项目的风险实证分析

由于房地产项目不仅投资回收周期长，涉及的利益方众多，而且风险不确定性大，因此，俊发公司对俊发·空港城房地产项目的各种风险进行评估，首先经过分析，构造了该房地产项目的风险评价体系，具体如图1所示。

图1　俊发·空港城房地产项目风险分析

按照模糊层次分析法的步骤对该房地产项目的风险进行评估。将该项目的总目标确定为俊发·空港城房地产项目风险U，构成U的一级子因素为投资决策阶段U1、前期准备阶段U2、开发建设阶段U3、销售运营阶段U4四个因素，即U={u1，u2，u3，u4}，以此类推确定一级风险因素的子风险因素，即u1={u11，u12，u13，u14}，u2={u21，u22，u23，u24}，u3={u31，u32，u33，u34，u35}，u4={u41，u42，u43}。评语集V={1，2，3，4，5}，其中1、2、3、4、5分别表示风险非常小、风险比较小、风险中等、风险比较大和风险非常大。

构造关于各个一级子因素评判矩阵。俊发公司针对该房地产项目的风险，专门聘请了富有经验的有关专家，分别对影响该项目的各个要素给予了风险评级，并根据专家评判的分值算出各个因素的模糊评判矩阵如下：

采用层次分析法(AHP)对俊发·空港城房地产项目风险因素的权重加以确定。

房地产项目风险的影响因素多而复杂，难以明细，并且对各风险因素的评价很难量化，所以，本论文选用层次分析法确定各风险因素的权重。先根据美国学者T.L.Saaty教授提出的1-9标度法对一级影响因素构建的两两比较判断矩阵。并根据矩阵对数值进行归一化处理，最终可知U1、U2、U3、U4的权重向量W=(0.0601、0.1093、0.3254、0.5054)。这时由AW=λW计算出最大特征值为4.26，CI为0.087，小于0.1。同时对其进行判断一致性，其中RI表示A的不一致性容许的范围，经验值，据此计算出CR为0.096，小于0.1，所以A的一致性程度在容许范围之内。

运用同样的方法，对俊发·空港城房地产项目的二级风险因素U1进行分析，经过计算，其λmax=4.1588，CI=0.0529<0.1，CR=CI/0.90=0.0588<0.1,所以投资决策阶段U1的不一致性程度在容许范围之内。

同理，运用同样的方法，对俊发·空港城房地产项目的二级风险因素U2、U3、U4进行分析，经过计算，其λmax分别为4.1975，4.1655，3.0125，CI分别为0.0658，0.0552，0.006，CR=CI/0.90分别为0.0732，0.0613，0.099，所以投资决策阶段U2、U3、U4的不一致性程度在容许范围之内。

根据前面的计算结果，对此项目进行模糊综合评价，首先对一级风险因素进行评价，计算得到R投资决策阶段=[0.65 0.27 0.08 0 0]，R前期准备阶段=[0.53 0.39 0.08 0 0]，R开发建设阶段=[0.15 0.28 0.27 0.19 0.13]，R销售运营阶段=[0 0.07 0.31 0.36 0.25]。然后对二级风险因素进行综合评价，评价结果R=[0.17 0.22 0.25 0.21 0.15]。

由上面的计算结果可以知道俊发·空港城房地产项目风险在其评语集V={1,2,3,4,5}，其中1表示风险非常小、2表示风险比较小、3表示风险中等、4表示风险比较大、5表示风险非常大，它们的隶属度分别是0.17、0.22、0.25、0.21、0.15，所以俊发·空港城房地产项目的风险=0.17×1+0.22×2+0.25×3+0.21×4+0.15×5=2.96,2.96介于2和3之间，即俊发·空港城房地产项目的风险介于比较小与风险中等之间，并且接近于风险中等。同时，由专家判断表格中的数据也可以大致知道决定其风险大小的主要阶段为销售运营阶段。

三、结束语

本文将模糊层次分析法运用于房地产项目风险管理的过程中，并对风险识别中的各个影响因素的权重进行合理确认，从而结合了项目风险管理中的定量分析与定性分析，为房地产项目风险的管理提供了一个有效的方法。

但是在本文的分析过程中，对各房地产项目的影响因素的权重进行确定中主要使用德尔菲法，其客观性不足，带有一定的主观性，因而对结果会有一定的影响，若能加以该井，减少其带来的影响，会使得此法在房地产项目风险管理中有较广泛应用。(作者单位：云南大学滇池学院)

参考文献：

[1]吴承锋,张国金.BOT项目融资风险的模糊综合评价方法研究[J].探讨与研究，2005(06).

[2]王恬.海南XX房地产项目风险管理研究[D].四川：西南交通大学，2011

[3]陈德强,潘高.几种项目风险评估方法比较[J].合作经济与科技，2011(05).

[4]熊光红.BT项目风险模糊综合评判理论及方法研究[J].武汉理工大学学报(信息与管理工程版)，2013(04).

基金项目：云南省教育厅科学研究基金项目(2015C098Y)云南大学滇池学院校级课题(2015D012Y)。

通讯作者：徐海清，女，汉族，硕士研究生，云南大学滇池学院讲师，研究方向：财务管理及其实践教学。

作者简介：张志新，男，白族，硕士研究生，云南大学滇池学院讲师，研究方向：财政与财务风险、项目风险。 刘大鹏，男，汉族，硕士研究生，云南大学滇池学院副教授，研究方向：金融市场与世界经济。