王永胜

摘要：当前，随着市场经济的快速发展，房地产行业也得到了飞速发展，在快速发展的同时也带来了相关的问题，尤其是会计信息质量存在风险披露不足、职业判断力低、现金流不全面等问题。应采取建立完善的会计准则规范；完善内部核算以及财务管理制度；与国际会计法结合等措施，加以解决。

关键词：会计信息；质量探讨；房地产行业

中图分类号：F293.3，F23 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）04-0087-02

一、房地产行业特点及其会计制度分析

（一）房地产行业特征

房地产开发企业是拥有独立法人的资格，进行土地开发和房产经营业务的经济组织。房地产开发企业独立经营、单独核算、对自己的经营成果好坏及盈亏承担全部或相应的经济责任，存货是其最终建成的产品，就是待售商品，并对社会和用户进行等价销售及转手，这一点，使它有别于施工企业和建设单位。房地产企业的开发经营特征明显，主要表现为整体开发耗时长、步骤多，从几个月到数年不等；包括十几道中间程序，是典型的多步骤生产，有选址立项、征地拆迁、勘探设计、报建招标和施工建设，还得让各个工种之间分工合作。不同的工种不仅能在相同的时间、地点以平行或是立体的方式交叉作业，同时每项生产环节在时间和地点上也没有明显分界，从而无需或无法在会计核算上将每个步骤的产品开发成本进行计量。

（二）房地产行业的会计制度

当前改革开放并主动投身国际市场竞争的中国大陆，作为一门不可或缺的商业语言，会计在国际商业语言中具有举足轻重的地位。入世以来，市场经济的迅速发展，使得民营经济在国家整体经济总量的份量越来越重，大陆的民营企业通过在香港上市，便能将国际投资者的投资经由香港的市场引入国内，大力推进了内地企业的国际化进程。

中国企业要想走向国际化，一个必要条件就是按照国际的标准编订会计法例，并予以施行，以此来促使会计信息质量得到提升。过去几年，为了配合中国经济体制改革，中国证监会与财政部已然推行了多项会计制度的改革，尽管如今企业提交的会计信息质量有了长足的进步，但仍需要更全面地优化提升。

为使综合性城市建设开发企业的经济核算得到加强，会计管理水平得到提升，从而推动城建开发产业的发展，1988年国家财政部出台了相关的政策和条文，它对所有经批准成立的、全民所有制的城市建设综合开发企业生效。这一制度的实施，对当时中国经营城市土地开发及房地产业务的企业而言，具有一定的促进效果，它使得会计核算受到规范，会计基础工作逐步强化。

二、房地产行业会计核算现状

（一）房地产行业会计核算特点

开发及经营土地和房产、开发代建工程、开发城市基础设施和公共配套设施等是房地产开发企业所经营业务的主要方面。因此，土地的采买与开发、房屋建筑安装工程、配套设施和代建工程等一系列项目所发生的成本，甚至销售、管理、财务以及开发期间产生的税费等费用，都要纳入到房地产开发的项目成本核算的范围之中。

房地产开发一般包括投资决策分析、前期工程、建设和租售四个环节。在这四个环节的开发经营过程中，企业将产生包括可行性研究费、信贷资金利息费、前期工程费、建筑安装费、销售费、广告费，还有企业开展生产经营管理时出现的管理费等在内的一系列费用。以上费用中，有的能够计算到开发产品成本内，能够直接算到开发产品成本中的叫做开发直接费用，需要分摊后方能计入的叫做开发间接费用；还有的则不能计算到开发成本中，这类费用叫做期间费用。

（二）新准则在房地产行业的应用

新的会计准则较以往的会计准则来说出现的众多的变化，其新的亮点就是公允价值的应用。现如今，我国的市场的公平交易真正的实现起来还存在一些问题和困难，所以在新的会计准则中十分谨慎的应用了公允价值。公允价值在新的会计准则中能够被应用到债务重组、投资性房地产和金融工具以及非货币性交易中去。特别是在投资性房地产，对其公允价值进行了限制性条件的规定和更加详尽的说明。

三、房地产行业的会计信息质量问题

（一）风险披露不足

由于在开发的环节中，房地产开发企业要面对土地风险、项目开发风险、工程质量风险、政策风险等多种风险，对于此类风险状况频发的行业，就需要房地产开发企业在其他企业的基础上，更加全面深入地披露有关的风险事项。就当前中国大陆的相关会计法规制度而言，房地产开发行业内，风险信息披露的问题基本可以归结为以下三项：1.当前中国的会计制度中，针对房地产开发企业提取质量保证金的有关条规尚属空白；2.证监会同意房地产开发企业进行质量保证金的提取，同时规定公开这一核算的方法；3. 在财务会计报告的附注内，证监会对房地产开发企业公布的风险进行了限制，只能是用于抵押贷款时的担保风险。然而，就当前中国内地上市公司现实的披露情况来看，在质量保证金这一信息上大体没有披露。

缺失风险信息，不但对企业财务会计报告的外部使用者做出相关决策有负面影响，更有害于房地产开发企业自身开展有促进作用的风险管理。风险管理即是识别、衡量和处理隐藏的意外损失。风险管理不但具有对人、对物的风险管理，还包括盈亏和损失的风险管理；它也不仅是针对一项业务，它还对企业所有开发活动与整个开发程序进行行之有效的管理。

房地产开发企业处于满含风险和不确定性的环境下，在做出经济决策时，所采取的处理办法可就风险和不确定性的状况及程度的不同而异，应利用风险管理，尽量避免和离散风险，进行正确的决策。所以，房地产开发企业要通过有目标、主动地使用计划、组织及控制等一系列管理活动及时防止风险损失的出现，以及消减损失出现时的影响程度，从而达到企业利益最大化。

（二）职业判断力低

良好的判断力是会计职业的重要基础，也是会计从业人员必须具备的基本技能之一。为了使企业提供高质量的会计信息，会计政策制度允许会计职业判断力存在选择空间，但怎样做出更好的选择，取决会计从业人员是否具有敏锐的判断能力和高超的职业素养。《企业会计制度》不但受到国家法令和制度的约束，而且要适应专业的条件，是为了规范企业的会计核算，真实、完整地提供会计信息而制定的。想要对政策和制度进行正确理解和操作，离不开会计从业人员的职业判断力。现如今，我国的房地产行业还存在会计人员职业判断力低的问题。如果会计从业人员职业判断能力强，能很好地把握制度和政策用意，就可以利用选择空间提高信息质量。职业判断力受专业知识和职业经验等因素影响，高超的职业判断力能为企业决策层提供第一手资料，帮助企业规避风险，实现利益最大化。