张翀

经过调查发现，前几年，随着房地产的快速发展，各地政府相继设立了等级不同的产业园区，但是，由于受近年来国内外经济下行的影响，加之各地方产业园区管委会的运营机制不畅，导致目前大多数产业园区建设的进度较为缓慢，甚至有的完全停滞形成了政府的鸡肋。在当前形势下如何推进产业园区的发展？经过多方探索，笔者认为，国家目前倡导的PPP模式是一剂良药。

一、掣肘产业园区发展的主要问题

1.国内外经济环境对园区发展冲击较大

当前全球经济仍未复苏，国内因调整结构而经济放缓，特别是上游产业需求萎缩、出口下滑对产业园区的进一步发展都带来不小的冲击。而产业园区一般规划面积较大，相当于一个城市副中心，受先天诞生条件和运作体制的限制，园区功能定位较为单一，运作主体较多效率较低，特别在城市边缘地区来说，投资套现的经济性较差，造成土地招商困难。

2.土地较“生”，“人气”不足

作为政府统筹建设园区的模式，建设资金来源主要是财政投入和开发区土地出让收入的返还。这种模式下发展的主要策略是依靠公共配套优先完善来营造招商环境，主要通过建设道路交通系统、市政公共设施和生活公共服务配套等创造园区优势。成功例子如，国外的东京新宿园区全面开发之前，东京政府率先对区内包括城铁、广场、花园等交通、市政和公共设施建设投入巨资，把“生地”变成“熟地”后再投向市场，极大地缩短了开发周期，很快就吸引了大量金融后台和金融服务外包企业入驻；国内的深圳和广州金融服务园区把学校、体育中心、图书馆、公园等公共服务设施先期建设完成，直至把区政府等行政机构均设在园区。

3.进一步投资公共设施的压力过大

如果要进一步改善园区的招商环境，一方面区政府要投资道路、绿化、公园、雨水排泄、文体活动中心等公共市政和服务设施的建设，另一方面专业市政公司要投资供热、燃气、电力、通信、自来水等可收费的公共产品和准公共产品的建设。就目前来说，各地财政普遍负债较高，再投入资金有一定的压力。而在园区开发的初期，由于用户较少，专业市政公司不愿意提前进行水电气热的基础投资建设。

4.产业园区建设的专业化力量相对不足

现代园区的建设不仅涉及到初期的产业规划、生态规划和空间规划，而且还要了解潜在入驻企业的经营战略和服务需求，同时还要营销园区和整体运营园区，甚至园区的建筑设计风格也对园区的发展有较大的影响。虽然，各地产业园区受体制所限，相对于从事多年的新城建设和房地产投资开发的大型专业公司来说，市场运作的经验不足，专业资源较少，不足以支撑起园区快速发展所需的企业入驻平台。比如国内知名度较高的万达集团在万达广场综合体方面的成功、红星美凯龙高端建材市场的建设，都是一定程度的定制式开发，在调研资源库中的企业有入驻意愿基础上实施，因此，建成之前就已经保障了足够多的入驻商户。

二、推进产业园区发展的对策

如何走出以上问题的困扰，加快产业园区的发展，关键是尽快完善市政基础设施、美化生态环境，聚集商气和人气形成新的土地热点，度过园区的初始阶段。而当前园区开发的一级和二级运作模式已经远远不能满足土地从“生”到“熟”的这关键一步。因此，园区的一级和二级开发必须突破现有的运作方式，才能把园区的发展带到一个新的高度。园区的发展离不开进一步资金的投入，从市场化角度来说实际上就是对资本的专业运营。近年来，国家倡导积极推动国内新城镇建设改革创新，鼓励和支持用PPP模式推进新型城镇化、开发区和基础设施融资。PPP模式（即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与社会资本之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种合作关系）是国内外新城市建设和城市基础设施建设中总结出的一种可借鉴的成功经验。总体上，就是引进资本实力雄厚的专业企业（以下简称PPP公司）和产业园区合作，借助其专业团队和商业资源通过统一策划运作园区的开发和建设。在和专业组织的合作中，除了借助企业资本外，还要借助企业的专业人才，特别是借助企业在经济开发区或新城建设的丰富经验实现园区高品质快速发展。

总结起来具体有三种建设模式。

模式一，由产业园区和PPP公司合作成立城投公司，深化一级土地开发。

为尽快完善市政基础设施、美化园区生态环境，可由产业园区和PPP公司合作成立城投公司。城投公司对园区统一策划、统一设计、统一宣传经营，主要功能任务包括：一是对园区进行深入的产业规划、生态规划以及结合产业规划和生态规划深入调整空间规划；二是根据成熟的产业规划和生态规划进一步对园区进行一级开发，完成大小市政如水、电、气、热、通信等基础设施建设；三是建设以公共绿地为主的高品质绿化美化、污水循环利用和垃圾分类回收系统等生态园区；四是负责园区日常运营管理。城投公司的投资计入土地上市成本。合作各方通过签署合同来明确权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

模式二，产业园区通过协议持有地块和PPP公司合作建设公共和准公共服务设施。

通过履行财务和行政程序，将园区公共服务和准公共服务设施用地通过协议方式转交产业园区持有。产业园区再和PPP公司合作开发建设行政中心、文体中心、公园、停车设施、医院、幼儿园、图书馆等公共服务产品，以及会议中心、信息服务中心、金融创业孵化器大楼等准公共服务产品。通过公共和准公共服务设施的建设，进一步提升园区品质，更好地为入驻园区提供全方位的合作，也给小微创业型功能企业的入驻提供了便利条件。

模式三，产业园区和PPP公司合作成立投资公司，以招标方式建设金融小镇项目。

由产业园区和PPP公司合作成立投资公司，以招标的方式取得建设用地，推进重点项目落地。重点项目的建设主要是以房地产开发的形式来推进，以特色园中园理念整体设计城市空间，投资建设商业地产，再通过租售的方式进行招商。在招标过程中对中标条件进行设置，可规定房产租售对象只能是和产业园区的产业相关的企业，以此保障产业功能的聚集效应。endprint