郁慕湛

猴年春节后，香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔的住宅用地以不足2万元港币的楼板价成交，折合人民币不足1.7万元/4方米，这一价格较去年9月大幅下挫逾68%，且远低于北京、上海的地价，甚至低于内地一些二线城市的地价。

其实，去年第四季度香港房价已经下跌了7.5%，去年11月和今年1月，更出现了罕见的两起土地拍卖流标，开发商的出价开始变得保守。这些症状都表明了香港楼市已经开启下行通道，未来不容乐观。

香港楼市之所以在新春伊始暴跌，原因大致如下。

香港是个成熟的市场，有涨必有跌。

从1997年亚洲金融危机到2005年SARS暴发，香港楼价跌至谷底，自那以后，香港楼市一路上涨了13年。在此期间，虽经历了2008年、2011年两次金融危机，港府推出的多项冷却楼市政策，包括向在港购房的非本地居民及公司额外征收15%印花税、提高物业转卖时额外缴交的印花税5%，并把适用期从两年延长至三年，都未能遏制房价继续攀升，到2015年下半年时，香港的房价已是2005年最低点的五倍。

香港并不缺少土地，但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高了香港地价和房价。

如果说，既是市场的原因又有人为的因素使香港楼价上升到如此高位而必然下坠，是一个普遍规律，那么市场缺少流动性便是一个具体的原因。

香港股市和汇市近期同时大跌，消灭了大量的流动性。……