蔡为众

摘 要：房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。本文就影响投资资金投入因素、投资控制的关键以及投资控制方法进行阐述。

关键词：房地产；投资资金控制；决策；设计

一、影响资金峰值的因素

1.影响资金峰值的首要因素是物业形态。简单来看，物业形态大致可先分为地上物业和地下物业，其中地下物业主要以人防地下室和地下车库为主或商业；地上物业根据其高度不同，大致分为超高层、高层、小高层、多层等。物业形态直接决定了项目的单位建筑面积的建安成本高低，进而决定的项目的资金峰值差异。某小区的实际例子如下：

从上表可以看出，不同物业形态产品的建安造价有比较大的差别。所以总建筑面积不变的情况下，各物业形态的比重不同，将直接导致总成本数量发生变化，进而影响总投资数额变化。例如人防地下室因为其特殊的结构，成本高达3000元/平方米，各地区因为防空级别不同会存在一定差异，进而导致投入不一样。又例如在地上产品中低密度产品别墅和高层的平米结构成本也存在较大的差别，所以不同的业态组合配比对总结构成本影响较大。

所以在投资前判断项目总投或者资金峰值的时候，首先要理解项目的规划方案，弄清各物业形态的配比情况，再根据属地的各种物业形态的建设成本情况对项目进行测算。……